[부자학 개론] 세법 알쏭달쏭한 가족 간 부동산 거래

매매 금액이 시가보다 너무 높거나 낮으면 증여로 간주

부자간 또는 형제간에 부동산 등을 매매해야 할 때 꼭 챙겨야 할 것은 바로 세법이다. 세법에서는 가족같이 특수 관계에 있는 사람들 사이에 재산을 사고팔게 되면 먼저 그 매매가 사실인지 여부를 매매 대금의 흐름 등 증빙으로 입증해야 하며 매매가 사실로 확인되더라도 대상 재산의 시가와 매매 대가가 너무 높거나 낮으면 증여세를 내야 하기 때문이다. 이러한 특수관계인 간 재산 매매 때 세법에는 어떤 규정이 있고 어떤 점에 유의해야 할지 살펴보자.

먼저 가족 간의 재산 매매는 세법상 증여로 추정한다. 현행 상속세 및 증여세법에서는 배우자나 직계존비속에게 재산을 양도하는 경우에 이를 양도자가 양수자에게 증여한 것으로 추정한다. 하지만 이 매매가 사실임을 증빙을 통해 입증하면 증여가 아닌 매매로 인정받을 수 있다. 그러므로 배우자 또는 자녀간 부동산이나 주식 등을 사고 팔 때에는 반드시 매매라는 것을 입증할 수 있는 자료를 갖춰야 한다.

증여세뿐만 아니라 양도세도 발생
다만 대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우에는 매매로 인정한다. 세법에서는 배우자나 직계존비속 사이에 대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우를 다음과 같이 규정하고 있다. ▷권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 ▷당해 재산 취득을 위해 이미 과세(비과세 또는 감면 받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득 금액 또는 상속 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 ▷당해 재산 취득을 위해 소유 재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우가 그것이다.

현재 시가 10억 원대의 아파트를 아들에게 5억 원을 받고 매매했다면 어떻게 될까. 우선 아들에게 매매 대금 5억 원을 정확히 받았는지 확인해 봐야 한다. 만약 매매 대금 지급 없이 매매 계약서만 작성해 소유권 등기 이전을 했다면 증여된 아파트의 시가 10억 원에 해당하는 증여세를 아들이 내야 한다.

앞에서와 달리 아들이 실제 매매 대금 5억 원을 아버지에게 지급했고 그 5억 원에 대한 자금 출처가 확실하다면 일단 증여가 아닌 양도로 인정받을 수 있다. 하지만 아들이 아니라면 10억 원짜리 아파트를 5억 원에 매매할 리가 없다. 역시 특수관계인이기 때문에 가능한 매매 금액이 된다. 그러므로 세법에서는 특수관계인 간 재산 매매에서 그 대가가 시가와의 차이가 30% 이상이거나 차액이 3억 원 이상인 경우에 세법에 정한 고·저가 양도에 해당돼 증여세를 매기게 된다. 이 사례의 경우 시가 10억 원, 매매 대가 5억 원, 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 계산해 보면 증여세를 내야 하는 재산 금액은 아래와 같이 2억 원이 된다.

특수관계인 간 부동산 고·저가 양도는 앞서 얘기한 시가와 대가와의 차이에 대한 증여세 과세 문제뿐만 아니라 저가로 양도한 아버지에게도 세금 문제가 발생된다. 다름 아니라 소득세법상 양도소득 부당 행위 계산의 부인 규정이 적용될 수 있기 때문이다. 특수관계인과의 거래를 통해 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 위와 같은 경우에는 아파트 양도가액을 시가인 10억 원으로 해서 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 특히 양도소득세가 과세되는 재산을 특수관계인 사이에 매매할 때에는 이 부분에 유념해 의사 결정을 하는 게 좋다.


김정수 삼성증권 투자컨설팅팀 세무전문위원