양도나 압류시 법적 분쟁 가능…‘꼼꼼한 확인’ 필요
[사봉관 법무법인 지평 변호사]집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조는 ‘구분 소유자의 대지 사용권은 그가 가지는 전유 부분의 처분에 따른다(제1항), 구분 소유자는 그가 가지는 전유 부분과 분리해 대지 사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)’고 규정하고 있다.
아파트 등 집합 건물에서 구분 소유자의 대지 사용권은 특별한 사정이 없는 한 전유 부분과 종속적 일체 불가분성이 인정되고 이를 위반한 대지 사용권의 처분은 원칙적으로 무효다.
◆구분 소유자, 대지 공동 점유해야
통상 아파트의 소유자(수분양자)들이나 이를 거래하는 당사자들은 전유 부분에만 관심을 둘 뿐 그 대지권의 범위에 대해서는 크게 신경을 쓰지 않는다.
하지만 해당 아파트가 재개발 내지 재건축의 대상이 되거나 아파트를 타인에게 처분하려고 할 때 대지권 등기가 마쳐졌는지 여부 혹은 아파트 부지에 대한 압류 처분의 효력 등이 아파트 소유자 등에게 큰 경제적 영향을 미치게 된다. 그래서 이와 관련된 법적 문제와 해결 방안을 알아볼 필요가 있다.
주택공사는 1963년께 환지 전 토지에 A아파트를 건축했고 A아파트의 수분양자들은 1991년께까지 주택공사 소유 지분 100분의 1을 제외한 나머지 지분에 관해 대지권 등기를 마쳤다.
B아파트 재건축조합은 1992년께 A아파트를 철거하고 환지 전 토지 지상에 B아파트를 신축해 1997년 사용 승인을 받았다. 그 후 환지와 토지 구획 정리 완료 절차를 거쳐 B아파트 부지에 관한 주택공사 소유 지분은 300분의 1이 됐다.
B아파트의 수분양자들 내지 소유자들 중 일부는 전유 부분에 대해 소유권 이전등기를 마쳤다. 하지만 아직 대지권 등기를 마치지 못하고 있었다. 대지권 등기를 마치지 못한 일부 구분 소유자들은 주택공사를 상대로 그 소유 지분 중 자신의 전유 부분에 해당하는 지분에 관해 소유권 이전등기를 구할 수 있을까.
먼저 B아파트 재건축조합이 위 주택공사 소유의 대지 지분을 취득했다거나 달리 위 대지 지분에 관한 이전등기청구권을 가진다는 등의 사정이 없는 한 B아파트에 대한 사용 승인을 받았다는 이유만으로 주택공사를 상대로 대지 사용권 취득을 원인으로 한 소유권 이전등기를 구할 수 없을 것이다.
그런데 건물은 일반적으로 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없다. 그러므로 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있고 이때 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점유하지 않았더라도 건물의 소유를 위해 그 대지를 점유한다고 봐야 한다.
그리고 점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리킨다. 이 때문에 1개의 물건 중 특정 부분만 점유할 수 있지만 일부 지분만 사실상 지배해 점유한다는 것은 상정하기 어렵다. 따라서 1동의 건물의 구분 소유자들은 그 전유 부분을 구분 소유하면서 공용 부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다고 할 것이다.
한보상사를 운영하던 정태수 씨는 1978년 5월 서울특별시장으로부터 민영주택건설 사업 계획 승인을 받아 은마아파트 단지를 건설했다. 이후 1979년에 사용 승인을 받아 일반 분양했다.
정 씨에 대한 조세 채권자인 구로세무서장은 2011년께 은마아파트의 부지인 서울 강남구 대치동 토지(환지 후 토지)를 압류했다. 한편 환지 후 토지는 구로세무서장의 신청에 따라 2014년께 환지등기가 이뤄져 정 씨 명의로 소유권 이전등기가 마쳐졌다.
정 씨로부터 은마아파트를 분양받은 수분양자들 내지 현재 소유자들은 구로세무서장의 압류 처분이 무효라고 주장할 수 있을까.
◆은마 분양자들의 압류 무효 주장은 정당한가
집합건물의 건축자가 그 대지를 매수했지만 아직 소유권 이전등기를 마치지 않았다고 하더라도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축했다면 매매계약의 효력으로 이를 점유·사용할 권리가 생긴다.
이때 아파트 분양자들은 집합건물의 건축자로부터 전유 부분과 대지 지분을 함께 분양 형식으로 매수해 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖췄다.
하지만 전유 부분에 대한 소유권 이전등기만 마치고 대지 지분에 대해서는 위와 같은 사정으로 아직 소유권 이전등기를 마치지 못한 이 역시 매매계약의 효력으로 전유 부분의 소유를 위해 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다.
그리고 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과 차원을 달리하는 사안으로 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분 소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리인 대지 사용권에 해당한다.
한편 집합건물법 부칙 제4조는 전유 부분과 대지 사용권의 분리 처분 금지를 규정하고 있는 집합건물법 제20조에 대해 “이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”고 규정하고 있다.
이에 따르면 은마아파트가 집합건물법 시행일 이전인 1979년께 준공됐더라도 집합건물법 제20조는 위 법 시행일인 1985년 4월 11일부터 2년이 경과한 1987년 4월 11일부터 은마아파트에도 적용된다.
따라서 이때부터 위 아파트의 수분양자 내지 구분 소유자들의 아파트 부지에 대한 점유·사용권은 집합건물법상 대지 사용권으로서의 효력을 가진다.
그런데 1987년 4월 11일 이후 이뤄진 구로세무서장의 압류 처분은 은마아파트 부지에 대한 공매 절차를 개시할 수 있도록 하는 절차로, 필연적으로 전유 부분과 위 부지의 분리 처분이라는 결과를 낳게 된다.
이에 따라 집합건물법의 입법 취지와 제20조의 규정에 반해 그 처분 내용이 법률상 실현될 수 없는 것이어서 당연히 무효라고 봐야 한다.
실제로 서울행정법원 행정6부는 2015년 6월 이 모 씨 등 은마아파트 주민 세 명이 구로세무서장을 상대로 낸 압류처분무효확인 소송에서 “세무 당국의 압류 처분은 무효”라며 원고 승소 판결했다.
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