투기 지정 지역 40곳 상승률 하락…“풍선효과도 거의 보이지 않아”
[아기곰 ‘재테크 불변의 법칙’ 저자] 8·2 부동산 대책이 나온 지 한 달이 지났다. 실질적으로 시장에 영향을 끼치려면 몇 달이 더 걸리겠지만 현재 상황만 놓고 보면 심리적인 측면에서 상당 부분 효과를 거두고 있다.
8·2 부동산 대책이 지금까지 주택 시장에 끼친 영향에 대해 살펴보자. 이를 분석하기 위해 투기지역·투기과열지구·조정지역·지방 기타 지역·수도권 기타 지역 등 5개 권역으로 나눴다.
투기지역은 서울 강남구·서초구·송파구·강동구·용산구·성동구·노원구·마포구·양천구·영등포구·강서구 및 세종시로 총 12개 지역이다.
투기과열지구는 투기지역을 포함한 27개 지역(서울시 전역·과천시·세종시)를 의미하지만 여기에서는 투기지역에 포함되지 않은 15개 지역으로 분류했다.
조정대상 지역 역시 총 40개 지역이지만 투기과열지구에 속하지 않은 경기도 6개 시(성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2)와 부산 소재 7개 자치구(해운대·연제·수영·동래·남구·부산진·기장)를 의미한다.
◆ 투기지역 상승률 8분의 1로 감소
분석 결과 ,투기지역이 가장 타격을 많이 받은 것으로 나타났다. 8·2 부동산 대책이 나오기 전 4주간 상승률이 1.26%였는데 조치 후 4주간 상승률은 0.17%로 상승률이 8분의 1 수준으로 감소했다.
둘째 타격을 받은 곳은 투기과열지구였다. 이 지역은 상승률이 0.95%에서 0.28%로 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 셋째는 조정지역으로 상승률이 0.39%에서 0.23%로 감소했다.
여기에 더해 8·2 부동산 대책은 대상 지역 외에까지 영향을 주고 있다. 조정지역에 포함되지 않은 지방 기타 지역은 하락세가 그치지 않고 오히려 더 심해지고 있다. 수도권 기타 지역도 상승률이 0.25%에서 0.16%로 거의 반 토막이 났다.
이론적으로 보면 투기지역과 투기과열지구를 포함한 40개 조정지역 외에는 8·2 조치가 아무런 영향을 주지 않아야 한다. 오히려 40개 조정지역을 피해 투자하려는 수요가 몰려드는 풍선효과까지 기대할 법하다.
하지만 8·2 부동산 대책 이후의 상승률 절대치를 비교해 보면 투기과열지구(0.28%)·조정지역(0.23%)·투기지구(0.17%)보다 규제와 아무 상관이 없는 수도권 기타 지역이 0.16%에 그치는 상승률을 보이고 있어 풍선효과는 찾아보기 어렵다. 오히려 8·2 부동산 대책과 상관없는 지방 기타 지역의 하락세가 심화되고 있다.
◆ 지역에 따른 제한적 수요 발생
풍선효과가 나타나지 않는 첫째 이유는 투기지역·투기과열지구·조정지역으로 선정된 지역의 특징 때문이다.
이들 지역은 대부분이 공급 대비 수요가 많거나 지역적 호재로 주택 수요가 늘어나는 곳이다. 여기에 더해 대부분이 공급이 쉽지 않은 곳이라는 특징을 가지고 있다.
대표적인 지역이 서울이다. 서울은 재건축이나 재개발을 통하지 않고서는 공급이 불가능한 지역이다. 구조적으로 공급이 늘어나기 어렵기 때문에 집값이 오른다.
둘째 이유는 이런 규제 지역 지정이 언제든지 이뤄질 수 있다는 데 있다. 예를 들어 공급이 적고 호재가 있는 어떤 지역이 40개 조정지역에 포함되지 않았다고 가정하면 투기적 수요가 몰리면서 집값이 상승할 것이다.
그러면 정부는 이들 지역도 조정지역으로 묶을 가능성이 높다. 그렇다고 풍선효과의 움직임이 전혀 없다고 볼 수는 없다.
다만 투자의 흐름을 바꿀 만한 대대적인 효과가 없을 뿐이다. 첫째 증거로 투기지역보다 투기과열지구가, 투기 과열지구보다 조정지역이 상대적으로 상승 폭이 적게 줄어들었다.
수도권에서는 평촌이 이에 해당하고 지방에서는 목포와 대구 중구가 이에 해당한다. 지역에 따라 제한적으로 수요가 몰리고 있다는 것을 의미한다.
이러한 상승을 풍선효과 때문이라고 특정하기에는 부족함이 많다. 분당이나 평촌(동안구)의 상승 이유가 풍선효과와 관계없이 투기과열지구에 묶이지 않았기 때문이다.
만약 이들 지역의 상승 이유가 풍선효과 때문이라면 투기과열지구에 포함되지 않았지만 40개 조정지역 안에 포함된 다른 12개 지역(하남·고양·광명·남양주·동탄2·해운대·연제·수영·동래·부산 남구·부산진·기장)도 같이 올랐어야 한다.
그런데 이들 지역에서 상승률 10위는커녕 20위 안에 드는 지역도 없다. 분당이 오른 것은 투기과열지구에 묶이지 않아서가 아니라 수도권에서 가장 저평가된 지역이기도 하지만 여러 호재가 살아 있는 지역이기 때문이다.
물론 일부에서는 풍선효과가 나타난 지역도 있다. 대구가 대표적이다. 8·2 조치 전 4주간의 상승률이 0.05%였는데, 8·2 조치 후 4주간의 상승률은 0.14%로 상승 폭이 눈에 띄게 늘어났다. 실제로 대구 중구는 8·2 조치 후 상승률 8위, 대구 수성구는 13위에 올랐다.
하지만 이들 지역과 같은 풍선효과는 극히 일부고 전국적으로 볼 때 8·2 조치에 따른 눈에 띄는 풍선효과는 거의 없다고 할 수 있다.
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