서울 재건축 초과이익환수제, 4월 다주택 양도소득세 강화…시장 반응 촉각
[한경비즈니스=이명지 기자] 총 7회. 2017년 국토교통부가 발표한 부동산 대책의 횟수다. 6·19 대책을 시작으로 임대주택 등록 활성화 방안까지 정부는 한 달에 한 번꼴로 부동산 시장에 대한 긴급 처방을 내놓았다. 횟수만큼 그 강도 또한 ‘역대급’이다.
2017년 쏟아진 대책들은 2018년부터 본격적으로 시장에 적용된다. 2017년은 예고편이었지만 2018년은 본편인 셈이다. 올해 예상되는 부동산 시장의 변화를 월별로 나눠 정리해 봤다.
우선 ‘재건축초과이익환수제’가 1월부터 적용된다. 재건축초과이익환수제는 재건축추진위원회 설립부터 준공까지 사이에 발생한 초과 이익을 환수하는 것으로, 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수한다.
2006년 노무현 정부 당시 도입됐지만 시장에 미칠 영향을 고려해 두 차례 유예 결정이 내려졌는데, 강남 재건축 시장이 과열됐다는 판단 아래 2018년 1월부터 적용된다.
재건축조합들은 2017년 해가 바뀌기 전 관리처분인가를 관할 구청에 신청하기 위해 바삐 움직였다. 관리처분인가를 2017년 안에 신청해야만 초과이익환수제를 피할 수 있기 때문이다.
그 결과 서초구 반포주공 1단지 1·2·4지구 재건축조합, 서초구 신반포 14차 재건축조합, 송파구 미성·크로바 아파트 재건축조합이 초과이익환수제를 피해 갈 수 있었다.
1월 1일부터 분양권 전매 시 부여되는 양도소득세도 강화된다. 서울 전역과 경기 7개 지역 등 전국 40곳에 지정된 조정대상지역에서 분양권을 전매할 때 보유 기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다.
기존에는 분양권 전매 세율에 대해 1년 이내는 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40%로 차등을 뒀었다. 하지만 무주택자로서 연령, 전매 사유 등 일정한 요건에 해당하면 해당되지 않는다.
‘신DTI(총부채상환비율)’도 1월부터 도입된다. 금융위원회는 2017년 DTI가 차주의 상환 능력을 더 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정 방식을 개선한다고 밝혔다.
기존 DTI가 신규 주택 담보대출 원리금과 기타 대출만을 더했다면 신DTI는 모든 주택 담보대출 원리금과 기타 대출이자를 더해 연간 소득으로 나눈다. 예를 들어 주택 담보대출이 2건이라면 기존에는 신규 대출만 반영했지만 1월부터는 2건의 원리금이 모두 계산에 반영된다.
임차인을 보호하기 위한 법안도 적용된다. 2월부터 전세금 반환 보증을 받기 위해 임대인의 동의를 받는 절차가 폐지된다. 현재까지는 유선 확인을 통해 집주인의 동의가 있어야만 보증이 가능했다.
◆다주택자들에겐 ‘잔인한 4월’
3월에는 부동산 임대업 여신 심사에서 이자상환비율(RTI)이 도입된다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출 이자비용으로 나눈 것으로, 임대 소득으로 이자 비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 지표다. 은행 심사 기준은 주택은 RTI가 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상이 돼야 한다.
4월부터는 양도소득세가 강화된다. 국토부는 실수요 중심의 주택 수요 관리 강화를 위해 다주택자들을 겨냥한 정책 변화를 예고했다. 이 중에서도 양도소득세 강화는 다주택자들을 긴장시키는 대표적 조치로 꼽힌다.
4월 1일부터 다주택자들이 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본 세율(6~40%)에 추가 세율을 부과하도록 했다. 추과 세율은 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 부과한다. 여기에 다주택자들은 4월 1일부터 주택 보유 기간에 따라 양도세를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택 또한 받지 못한다.
정부가 2017년부터 내놓고 있는 부동산 정책의 거시적 방향 중 하나는 ‘임대주택 등록 유도’다. 2018년 4월부터 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 및 종합부동산세 합산 배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공 임대로 등록해 8년 이상 임대하는 경우로 조정한다.
이는 8년 이상 임대 사업자를 중심으로 감면 혜택을 강화해 장기 임대를 유도하기 위해서다. 장기 임대를 유도해야만 세입자의 주거 불안을 해결하고 안정적인 거주가 가능하다는 것이 정부의 판단이다.
하반기에는 신DTI보다 한층 더 강화된 총체적상환능력비율(DSR)이 도입된다. DSR은 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 것으로, 소득 산정의 기준은 신DTI 소득 산정 방식을 준용하되 동 기준에 따른 소득 산정이 어렵다면 금융회사에 자율성을 부여한다.
‘주거 복지 로드맵’은 2018년 상반기부터 하반기까지 대대적으로 이뤄진다. 청년층을 대상으로 청년주택 30만 실 공급, 우대형 청년통장 도입, 전월세 자금 지원 강화, 신혼부부 공공 임대 20만 호 공급, 신혼희망타운 7만 호 공급 등 세부 정책이 담겨 있다. 또 무주택자 및 서민 실수요자를 위해 2022년까지 공적 임대주택 85만 호를 공급한다.
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