높은 수익률·수익금 보장 ‘매력’…그러나 ‘약속은 약속’일 뿐
[한경비즈니스=최광석 법무법인 득아 변호사] 한때 인기를 끌던 소위 분양형 호텔에 대한 법적 분쟁이 최근 들어 급증하고 있다. 약속받았던 수익금이 제대로 지급되지 않고 있기 때문이다.
이해를 돕기 위해 이러한 분양의 구조를 대략적으로 소개하면 다음과 같다.
집합건물 내 구분 건물(호실) 분양이라는 측면에서는 일반 오피스텔 분양과 거의 비슷하다.
하지만 여기에 준공 후 구분 건물 위탁을 통해 호텔로 운영한 다음 일정한 수익금을 지급한다는 취지의 소위 ‘위탁 운영 계약(임대차 계약)’이 추가된다는 점이 일반 오피스텔 분양과 다른 점이다.
수분양자들로서는 분양받은 후 임대에 대한 고민을 덜 수 있다는 게 장점이다. 호텔 운영 수익금을 안정적으로 보장받기 때문이다. 더 나아가 ‘시중금리에 비해 상당히 높은 수익금을 일
정 기간 확정적으로 보장한다’는 약속까지 곁들이는 곳도 있어 더욱 솔깃하지 않을 수 없다.
◆‘이원화 구조’의 함정은
문제는 수익금에 대한 약속이 지켜진다는 보장이 없다는 것이다. 즉 수익금 지급을 약속한 주체를 절대적으로 믿을 수 있는지 먼저 의심해야 한다. 또 만약 수익금이 제대로 지급되지 않아 분쟁이 발생하면 일반 분양에 비해 분양형 호텔 상품은 법률적인 리스크가 크다는 문제도 있다.
예를 들어보자. 수분양자들은 갑이라는 분양 회사와 분양 계약을 체결하면서 동시에 을이라는 위탁 운영사와 위탁 운영(임대차) 계약을 체결한다. 분양 주체는 갑, 위탁 운영의 주체는 을로 이원화하는 구조가 일반적이다. 위탁 운영에 따른 수익금 지급 책임은 계약 당사자인 을이 되지만 분양 회사인 갑이 을을 위해 연대보증을 서기도 한다.
이런 구조를 취하는 이유는 기본적으로 분양 회사와 별개로 호텔 운영 전문 업체와 계약해 수분양자들의 신뢰를 높이기 위한 것으로 보인다.
하지만 이런 계약 구조를 한 번 더 자세히 들여다볼 필요가 있다. 현실에선 호텔 수익금에 대한 약속이 대부분 제대로 지켜지지 않기 때문이다. 그래서 이원화된 계약 당사자의 구조를 통해 수익금 미지급 문제가 분양 계약 해제(내지 취소)와 연계되지 못하도록 하겠다는 고도의 계산이 숨어 있지 않나 의심까지 든다.
실제로 수익금 지급 약속이 지켜지지 못하는 경우가 비일비재하다. 중국과의 관계 악화 등 외부적인 여건을 탓할 수도 있겠지만 애초부터 최상의 상황을 염두에 두고 잡은 신기루 같은 사업 계획의 당연한 결과물인 셈이다.
물론 수익금 약속을 위반하면 위탁 운영 계약의 해지가 가능할 수도 있다. 하지만 현실은 쉽지 않다. 대표적인 예가 위탁 운영 업체를 교체하는 과정에서의 혼란과 부작용이 발생하는 경우다. 수분양자들 간에 갈등이 발생하면서 위탁 운영 계약 해지에 찬성하는 측과 반대하는 측 간에 대립이 발생하는 것이 대표적이다.
이때 일부 수분양자들만 위탁 계약을 해지한 후 위탁 업체로부터 해지된 구분 건물을 반환받아 호텔 내지 다른 용도로 이용하고 나머지 구분 호실을 위탁 업체가 기존처럼 그대로 호텔로 운영하는 ‘한 지붕 두 가족’ 형태로 운영되는 경우가 많다. 당연히 사태가 진행되면서 더 많은 갈등과 손해가 불가피할 수밖에 없다.
원천적으로 분양 계약 자체를 해제할 수 없는지 고려할 수도 있다. 이 역시 쉽지 않다. 수익금 지급 문제는 준공 이후의 문제다. 이 때문에 수익금의 문제를 이유로 준공 이전에 계약을 해제하기는 어렵다.
또 준공 이후에는 수익금 미지급을 이유로 한 분양 계약 해제(취소)는 법리상 논란이 발생할 수 있다. 또 가능하다고 하더라도 준공 이후에는 분양 사업 청산으로 분양 회사의 자력이 없는 곳이 대부분이어서 집행하기가 쉽지 않다.
사실 대부분의 분양 회사는 해당 분양 사업을 위해 설립돼 분양이 종료되면 사실상 해산되는 과정을 밟는 곳이 많다. 그래서 집행할 재산이 마땅하지 않다. 또한 해당 분양 사업의 부지인 토지는 신탁회사 앞으로 사전에 이전돼 버린다.
즉, 더 이상 토지가 분양 회사 소유가 아니기 때문에 부동산 자체에 대한 집행이 어렵다. 이에 따라 신탁 수익금 등에 대한 채권 집행 형태로만 가능한 것이 대부분이다. 하지만 이마저 실제 제대로 집행될지 매우 불확실할 수밖에 없다. 안전판으로 생각했던 신탁등기가 오히려 수분양자의 권리 행사에 장애물로 작용하게 된다.
냉정하게 이야기하면 신탁등기는 수분양자에 대한 보호보다 대출 금융회사나 시공사와 같은 신탁 계약에서의 (우선) 수익자 지위 보호에 편중돼 있다.
이런 내용을 알고 나면 수분양자로서는 황당할 것이다. 하지만 분양 회사는 분양 사업을 시작하는 단계에서부터 이런 상황, 즉 일단 분양 계약 체결로 분양 대금이 납부되기 시작하면 그 후 분양 회사의 분양 계약 위반에 대해 수분양자가 대금을 돌려받기 매우 어려운, 좀 더 적나라하게 표현하면 분양 회사에 코가 꿰이는 상황이 될 수밖에 없다는 사실을 잘 알고 있을 것으로 짐작된다.
그렇다면 분양형 호텔과 같은 변수 많은 분양 계약은 아예 거들떠보지 않는 것이 이런 참담한 결과를 예방하는 유일한 방법이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 분양 회사의 계약 위반에 대해 마땅한 구제 방법이 없기 때문이다.
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