재테크 제 1200호 (2018년 11월 28일)

‘일산자이 3차’의 매력은 기반시설과 교육환경

[알쓸신집 이야기④]
- 1600만원 후반의 고분양가 예상
- 열악한 교통에 서울 출퇴근은 ‘고생길’ 일 듯


일산자이 3차가 들어서는 위시티 일대 전경.



[한경비즈니스=차완용 기자] ‘알쓸신집’ 넷째 이야기. 주인공은 오는 12월 분양이 예정된 경기도 고양시 식사2도시개발구역의 ‘일산자이 3차’다. 이 단지에 대한 평가는 호불호가 극명하게 갈린다.

분양가와 교통 등에서는 마이너스(-), 기반시설·교육환경 등에서는 플러스(+)라는 것이 대체적인 평가다. 알쓸신집에서는 일산자이 3차의 분양 예상가와 주거환경, 교육여건, 향후 발전 전망 등을 점검해 봤다.

◆ 체크 포인트①
- 1600만원 후반~1700만원 중반의 분양가

일산자이 3차는 지하 2층~지상 32층, 10개동, 전용면적 59~100㎡, 총 1333가구의 아파트 단지로 일산 위시티에 자리한다. 위시티는 경기 고양시 일산동구 식사동 일대 122만여㎡에 조성된 미니신도시급 민간도시개발지구를 지칭한다.

2007년부터 개발이 시작돼 2010년 9월 말 첫 아파트 입주가 이뤄졌다. 자이 1단지(1250가구), 자이 2단지(1975가구), 위시티 블루밍 3단지(1435가구), 자이 4단지(1288가구), 블루밍 5단지(915가구) 등 현재 아파트 8200여 가구가 입주해 있다.

여기에 더해 지난해부터 ‘일산자이 2차(802가구)’와 일산자이 3차가 식사2지구(23만㎡)에 차례로 분양에 나서면서 1만여 가구의 대규모 아파트타운으로 거듭나는 곳이다.

이 지역에서 분양되는 아파트들은 여느 다른 지역 단지들과 마찬가지로 나중에 분양되는 단지일수록 분양가가 올라가는 현상이 나타나고 있다. 당연히 이번에 분양되는 일산자이 3차 분양가가 가장 높을 전망이다.

모델하우스 오픈 전 운영하는 일산자이 3차 홍보관에서는 분양가를 3.3㎡당 1600만원 후반에서 1700만원 중반 사이로 예상하고 있다. 지난해 말에 분양했던 일산자이 2차의 분양가가 평형에 따라 3.3㎡당 1500만원 중반에서 1600만원 초반까지 책정됐던 것을 고려하면 최소 100만원 이상 오른다는 이야기다.

홍보관 상담사는 “2차 분양 당시에도 1500만원 중반에서 1600만원 초반의 분양가가 비싸다는 이야기가 있었지만 1차 청약에서 대부분 완판됐다”며 “지은 지 20년이 넘은 아파트가 많은 일산 지역이다 보니 새 아파트에 대한 선호도가 높아 이번에도 1차 청약에서 완판될 가능성이 높다”고 말했다.

하지만 인근 공인중개업소들의 반응은 회의적이다. 일산자이 3차의 분양가가 ‘1600만원 후반에서 1700만원 중반으로 책정될 것’이라는 말에 “미쳤다”는 이야기까지 나온다.

식사동의 S공인중개업소 대표는 “위시티 아파트 대부분이 3.3㎡당 1000만~1200만원대로 형성돼 있는데 가격이 너무 높다”며 “지금 급매로 내놓아도 거래가 잘 안되는데 1700만원대까지 올라가는 분양가는 말이 안 된다”며 혀를 내둘렀다.

또 다른 공인중개업소 대표 역시 “일산자이 3차 분양가가 이렇게 높다면 차라리 기존에 지어진 아파트를 사는 것이 더 좋을 것”이라며 “현재 일산자이 2차 아파트 역시 무피(무 프리미엄)로 나와 있는 아파트들이 여러 채 있다”고 설명했다.

이후 둘러본 3~4곳의 공인중개업소 역시 반응은 비슷했다. 현재 이곳 일대의 아파트 가격이 정체 또는 하락세를 보이는 와중에 들어서는 일산자이 3차의 분양가는 큰 메리트가 없다는 이야기였다.



◆ 체크 포인트②
- 최상의 주거환경과 교육여건


일단 분양가 적정성 여부는 뒤로한 채 위시티 일대를 돌아다녀 봤다. 조성된 지 10년 가까이 된 만큼 생활 인프라는 완벽했다. 일산자이 3차가 들어서는 일대 역시 이미 입주가 완료된 식사 1지구와 가까워 식당·마켓·교육시설 등이 부족하지 않았다.

또한 동국대병원은 걸어서 이용할 수 있고 국립암센터·롯데백화점·현대백화점·이마트·홈플러스·킨텍스·스타필드고양·이케아 등 의료·편의시설도 인근에 조성돼 있다.

위시티의 최대 장점으로 꼽히는 교육시설은 서울 강남이나 목동 못지않다. 실제로 이 지역은 ‘일산의 대치동’이란 평가가 나올 만큼 교육여건이 좋은 곳이다.

원중초· 양일중·저현고 등과 주변 일대 4~5층짜리 상가 건물마다 영어·수학·체육·독서실 등이 빼곡히 들어서 있다. 몇몇 건물은 건물 전체에 학원이 들어서 있어 학원 타운을 형성할 정도다.

식사동 B공인중개사무소 관계자는 “이 지역이 일산 최고의 학군”이라며 “몇 년 전만 해도 식사지구에 사는 학생들은 일산 백마동이나 후곡동 학원가로 버스 타고 다니면서 공부했는데 이제는 반대로 타 지역 학생들이 이곳 학원에 다니는 상황”이라고 말했다.

식사지구에는 좋은 학교가 많아 개발 초기부터 교육 특화 단지로 주목받았다. 현재 초등학교 2곳, 중학교 1곳, 고등학교 2곳이 지구 내에 있다. 고등학교 2곳은 일반고가 아닌 고양국제고와 자율형 공립고인 저현고다. 저현고는 식사지구 거주 학생들이 배정받을 수 있다.

◆ 체크 포인트③
- 교통 환경 및 향후 발전 가능성은


가장 큰 단점은 역시 교통 인프라다. 이 지역은 걸어 다닐 만한 지하철역이 없다. 마을버스나 시내버스를 이용해 지하철 경의중앙선 백마역이나 지하철 3호선 원당·마두역을 이용하려면 차로 10~20분쯤 가야 한다. 더 문제는 출근 시간에 이용하려면 만원 버스나 지하철에 시달릴 수밖에 없다는 점이다.

실제로 교통 인프라 상황을 체험하기 위해 출근 시간인 11월 21일 오전 8시에 위시티에서 서울 광화문까지 버스와 지하철을 이용해 이동해 봤다. 결론부터 이야기하면 지하철 3호선 경복궁역에 도착하는데 소요된 시간은 1시간 20분 정도다.

버스부터 타기 쉽지 않다. 원당역까지 이동하기 위에 버스를 기다렸지만 만석이라 2대를 그냥 보내야만 했다. 또 대부분의 버스가 원당역까지 이동하는데 돌아가기 때문에 버스를 기다리는데도 상당한 시간이 소요됐다. 지하철도 앉기는 불가능했다. 경복궁에 도착하고 나니 진이 다 빠진 상황이었다.

자가용을 이용한 출퇴근은 더욱 어려운 상황이다. 자유로를 비롯해 고양~연신내~광화문 이동 경로는 교통지옥이다. 이 때문에 이들 지역에서 서울 도심으로 출퇴근하는 사람들은 오전 6~7시 사이에 미리 출근하기도 한다.

물론 교통 여건은 시간이 지나면 점점 나아질 것으로 예상된다. 먼저 2020년이면 서울~문산 고속도로가 뚫린다. 식사동에 나들목이 생겨 서울 상암동DMC와 강서구 마곡지구까지 차로 20분이면 이동할 수 있다.

수도권 광역급행철도(GTX) A 노선도 파주~일산구간이 지난 11월 8일 예비 타당성 조사를 통과해 사실상 확정됐고 2023년 개통 예정이다. 이러면 차로 약 15분 거리인 대곡역에서 GTX를 탑승할 수 있게 된다.

전문가들은 식사지구 집값이 상대적으로 저평가돼 있고 교육 인프라가 뛰어난 만큼 향후 발전 가능성이 충분하다고 전망한다. 다만 교통망 확충이 최대한 차질 없이 진행돼야 한다는 조건이 필요하다는 지적이 나온다.

(‘알쓸신집’은 미리 알아두면 쓸모 있는 새 집 이야기입니다.)

cwy@hankyung.com

[본 기사는 한경비즈니스 제 1200호(2018.11.26 ~ 2018.12.02) 기사입니다.]


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입력일시 : 2018-11-27 13:53

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