[법으로 읽는 부동산] - 확정수익금·위탁관리계약 등에서 투자자와 갈등 - 시행사와 운영사의 법적 구분 확인해야
[이승태 도시와 사람 변호사] 국내 분양형 호텔 수가 급증하면서 법원을 찾는 이들이 늘고 있다. 대부분은 투자자들이 호텔을 분양받으면서 약속받은 확정 수익금을 받지 못했다거나 분양 받은 호텔의 운영사가 호텔 위탁 관리 계약 내용을 지키지 않는다는 이유다.
특히 새 정부 출범 이후 재건축 아파트 등 공동주택에 대한 고강도의 규제 정책이 시행되자 일반 투자자들이 분양형 호텔 시장에 활발하게 참여하고 있는 양상이다. 분양형 호텔은 일반 아파트처럼 객실을 일반인에게 분양하는 호텔을 말한다.
따라서 호텔의 객실을 분양받은 수분양자들은 각 객실에 대한 소유권이전등기를 마치고 일반 공동주택처럼 각 객실의 소유권을 취득한 후 통상 분양 계약과 동시에 체결한 위탁 관리 계약에 따라 전문 위탁 관리 회사인 운영사에 객실을 임대하는 형식으로 운영을 맡기고 호텔 운영 수익의 일부를 지급받는다.
◆ 분양형 호텔의 독특한 구조 파악해야
통상 분양형 호텔의 시행사는 적게는 분양가액의 7%에서 많게는 11%의 연간 확정 수익을 보장하겠다고 하고 그 보장 기간 역시 통상 1년에서 3년이 주를 이루지만 길게는 10년간의 확정 수익을 보장한다는 조건을 내세우기도 한다.
여기서 과장 광고 여부와 확정 수익률을 지키지 못했을 때의 법적 처리를 두고 분쟁이 빈번하게 발생한다. 또한 호텔의 위탁 관리를 위탁받은 운영사와 그 운영사의 운영에 불만을 가진 수분양자들이 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의해 선출한 관리인 사이에서 호텔의 관리 권한을 두고 충돌하기도 한다.
우선 대부분의 분양형 호텔이 최근 들어 사용 승인을 받거나 영업을 개시하면서 분양 계약을 체결할 당시의 광고가 과장됐다는 내용의 분쟁이 증가하고 있다. 대표적인 예가 호텔의 운영사에서 사용하는 외국 유명 브랜드의 명칭 문제다.
분양형 호텔의 시행사들은 많은 수분양자들을 모집하기 위해 외국의 유명 호텔 브랜드를 빌려와 마치 외국의 유명 호텔 체인 회사가 향후 분양형 호텔을 운영할 것처럼 광고하는 곳이 많다.
하지만 실상은 이러한 외국 유명 체인 회사는 호텔 운영에 전혀 관여하지 않고 단지 상표만 빌려 쓰는 브랜드 계약만 체결한 곳이 많다. 또 다른 과장 광고의 유형은 환금성에 대한 부분이다.
분양 계약서 등 관련 계약서를 꼼꼼히 살펴보면 호텔을 분양받은 수분양자가 각 객실을 제삼자에게 양도할 때 위탁 관리 회사의 동의를 받아야만 하고 매수인 역시 위탁 관리 기간 동안 수분양자가 체결한 계약의 내용을 그대로 따라야 하는 제약이 있을 뿐만 아니라 분양형 호텔의 시장이 활성화되지 않아 당초 광고와 다르게 환금성이 현저하게 떨어지는 곳이 많다.
수분양자들은 분양과 호텔의 운영이 구별되는 분양형 호텔의 독특한 구조에 대한 이해가 부족하기 때문에 분쟁의 내용에 따라 법적 책임을 부담하는 주체가 달라진다는 사실을 알지 못하는 이가 많다.
통상 수분양자들은 시행사와 분양 계약을 체결함과 동시에 시행사가 지정한 운영사와의 사이에서 위탁 관리 계약을 체결한다. 그리고 위 위탁 관리 계약은 호텔의 준공 검사일 이후부터 5년 내지 10년의 기간 동안 유효하게 존속되며 연간 고정 수익률 보장에 관한 내용도 이 계약에서 정해진다.
따라서 분양형 호텔을 분양한 시행사는 분양에 대한 책임만 있을 뿐 호텔의 운영이나 관리에는 아무런 법적 책임을 부담하지 않는다. 이 때문에 실제 호텔의 운영이 원활하지 않아 운영사가 확정 수익금을 지급하지 못하더라도 시행사를 상대로 분양 계약 자체를 해제하고 분양 대금을 반환받을 수 없다.
왜냐하면 고정 수익의 보장은 시행사와의 사이에서가 아니라 운영사와의 사이에서 체결한 위탁 관리 계약에서 기인한 것이기 때문이다.
또한 최근 들어 이미 영업을 개시한 호텔에서 문제가 되는 것 중 하나가 운영사와 집합건물법상 구분 소유자들의 대표인 관리인과의 사이에서 발생하는 호텔 운영 관리에 대한 분쟁이다.
분양 계약 당시 체결한 위탁 관리 계약의 내용이 구분 소유자들에게 불리하게 정해져 있다거나 운영사의 호텔 관리와 운영이 투명하지 못하다는 이유로 객실을 분양받은 수분양자들이 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’상의 권리를 내세워 운영사와 법적 운영권 분쟁을 벌이기도 한다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1208호(2019.01.21 ~ 2019.01.27) 기사입니다.]
