먼저 모 중개업자에게 상가 점포 분양권을 샀다가 낭패 본 어느 의뢰인의 사연이다. 이 의뢰인은 아파트를 매수하기 위해 어느 중개업소를 방문했다가 해당 중개업자가 매입한 분양권을 웃돈(프리미엄) 1000만원을 얹어 약 6억원을 주고 매입했다.
해당 분양권의 수익성과 가치가 미심쩍었지만 ‘분양권을 매수하면 해당 점포를 7년간 좋은 조건으로 장기 임차하겠다’는 중개업자의 제안에 끌려 매수를 결정했다. 분양권 매매 계약과 동시에 제시받은 조건으로 임대차 계약도 실제 체결했고 계약금으로 2000만원을 받았다.
그런데 상가 점포 분양에 따른 잔금이 모두 치러지자 중개업자의 태도가 돌변했다. 사정이 어려워 도저히 해당 점포를 임차할 수 없으니 계약금 2000만원을 포기하겠다는 것이었다.
흡족한 임대 수익률을 기대하고 분양권을 샀던 의뢰인으로서는 황당하기 그지없었다. 현재 상가 점포의 임대료는 중개업자가 제시한 임대료 수준과 상당한 차이가 있어 계약금 2000만원을 몰수하더라도 이만저만한 손해가 아니었기 때문이다.
민·형사 조치를 생각해 볼 수 있지만 쉽지 않다. 결과만 놓고 보면 이 의뢰인은 사기를 당했다고 볼 수밖에 없다. 좋은 임대료에 그것도 7년이라는 긴 기간의 임대차라는 당근 때문에 샀는데 해당 임대차가 무산돼 버렸기 때문이다.
게다가 임대차 계약서 특약 사항에 ‘임대인이 임대차 계약을 위반하거나 임의로 해지하면 임차인에게 1억원의 위약금을 지급한다’는 약정이 기재돼 있었다. ‘반드시 해당 점포를 임차해 사용해야 한다’는 의미에서 임차인 요구로 특별히 기재된 내용이라고 했다.
◆수익 보장 문서 효력은?
이와 같은 수익 보장 위험을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 것이 바로 ‘분양형 호텔’이다. 분양형 호텔은 일반 오피스텔 분양 상품과 거의 비슷하지만 준공 후 개별 호실 위탁을 통해 호텔로 운영한 다음 일정한 수익금을 지급한다는 취지의 소위 ‘위탁 운영 계약(임대차 계약)’이 추가된다는 점에 특징이 있다.
수분양자들에게는 분양받은 후의 임대에 대한 고민을 안정적인 호텔 운영 수익금 지급을 통해 해결할 수 있다는 매력이 있는 것이다. 더 나아가 ‘시중 금리에 비해 상당히 높은 수익금을 일정 기간 확정적으로 보장한다’는 약속, 다시 말하면 ‘확정 수익 보장’까지 곁들이는 것이 많아 솔깃하지 않을 수 없다.
문제는 이와 같은 수익금 약속이 제대로 지켜진다는 보장이 없다는 것이다. 수익금 지급을 약속한 주체들의 자금력이 절대적으로 취약하기 때문이다. ‘틀림없이 보장한다’는 믿음을 심어주기 위해 분양 회사에서 수익률 보장 각서나 수익증권과 같은 ‘문서’ 형태로 써주거나 어떤 때는 법률사무소의 인증서 형태로 약속하기도 하지만 그렇다고 해서 수익금이 보장되지는 않는다.
결국 분양 촉진을 위한 마케팅 수법에 불과한 것이다. 아무리 문서상 약속이라고 하더라도 어디까지나 약속에 불과할 뿐 약속이 실현될 수 있는지는 별개인 데도 많은 사람들이 허위 과장 광고에 속아 분양받고 있다.
심지어 ‘수익 보장을 틀림없이 이행한다’는 차원에서 약정한 수익금을 공신력 있는 금융회사에 예치하는 곳도 있는데 그렇다고 하더라도 수분양자가 독점적인 만족을 얻을 수 있는지는 고민해 봐야 한다.
그 돈은 수익금을 지급하기 위한 차원에서 예치돼 있을 뿐이지 그 돈에 대한 권리 자체는 수분양자가 아닌 분양 회사에 있는 경우가 많아 분양 회사가 부도나면 다른 채권자들에 의해 압류당할 수 있는 가능성도 있기 때문이다.
그와 별개로 일정 기간 수익금이 확보된다고 해서 분양받은 점포의 수익성 자체가 완전히 검증된 것은 아니다. 보장받은 수익금만큼이나 그 이상으로 분양가가 과다하게 책정된 것이라면 ‘수익 보장’이라는 것은 아무런 의미가 없는 것이다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1250호(2019.11.11 ~ 2019.11.17) 기사입니다.]
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지