먼저 분양 광고에 포함된 내용을 분양 계약의 일부라고 볼 수 있는지 살펴보자. 분양 광고의 내용이 분양 계약의 일부라면 수분양자는 분양자에게 광고 내용의 이행을 구할 수 있고 그것이 이행되지 않는다면 계약 위반에 따른 각종 청구를 할 수 있을 것이다.
법원은 아파트 분양 광고의 내용 중 구체적인 거래 조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것은 계약의 내용으로 편입될 수 있다고 본다. 위와 같은 사항에 대해 분양자와 수분양자가 분양 계약을 할 때 다른 합의를 했다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 묵시적 합의에 의해 분양 계약의 내용으로 된다고 볼 수 있다고 했다.
하지만 이러한 사항이 아닌 아파트 분양 광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 않았다고 분양자에게 계약 불이행의 책임을 물을 수 없다는 원칙을 갖고 있다.
구체적으로 해양 공원과 직선 도로에 관한 광고가 있었던 사안에서 법원은 해양 공원의 경우 시행사와 시공사가 동일하다고 하더라도 해양 공원 사업은 아파트 분양과 별개의 사업이라는 점에서 분양 계약의 일부라고 보기 어렵다고 봤고 도로의 신설 또는 선형 변경은 지방자치단체나 도로관리청이 수행하는 분양 계약의 일부라고 보기 어렵다고 판단했다.
한편 법원은 선분양·후시공 방식과 선시공·후분양 방식을 달리 판단하고 있다. 선분양·후시공 방식에는 위와 같은 원칙이 그대로 적용된다고 본다.
하지만 선시공·후분양 방식이나 선분양·후시공 방식으로 계획했다가 준공 전에 분양이 이뤄지지 않아 준공 후 분양이 된 아파트의 경우에는 수분양자가 실제로 완공된 아파트의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양 계약 체결 여부를 결정할 수 있기 때문에 광고 내용이 아닌 완공된 아파트 자체가 분양 계약의 목적물이 된다고 봤다.
따라서 실제 시공된 아파트의 상태가 준공 전 분양 광고의 내용이나 견본 주택 등과 다르게 시공됐다고 하더라도 광고의 내용이 분양 계약에 편입됐다고 볼 수 없다고 판단했다.
다만 수분양자별로 완공된 아파트의 상태 여부를 확인할 수 있었는지 등이 다르다면 개별적으로 계약이 체결된 경위를 통해 분양 광고의 계약 편입 여부를 판단해야 한다고 했다.
준공 전에 배포된 분양 카탈로그에 반영된 퍼팅 공원, 옥상 휴게 공원 등이 달리 시공된 사례에서 법원은 위와 같은 변경 시공은 분양 계약에 반하는 하자라고 판단하면서도 이러한 판단을 건물의 사용 승인일 이후 분양 계약을 체결한 수분양자에게도 동일하게 적용한 것은 잘못이라고 봤다.
사용 승인일 이후 분양 계약을 체결한 수분양자들은 완공된 건물을 보고 분양 계약을 체결했을 것이므로 기존 분양 광고대로 다시 시공해 주기로 했다는 등의 사정이 존재하지 않는 한 위 수분양자들에 대해서는 계약 위반이 존재한다고 볼 수 없다는 것이다.
실현되지 않은 광고의 내용이 허위나 과장 광고에 해당한다면 이를 근거로 분양 계약을 취소할 수도 있다. 하지만 법원은 본질상 광고에는 어느 정도의 과장이 수반될 수밖에 없기 때문에 분양 광고에 다소간의 허위나 과장이 있다고 해서 그것이 바로 문제가 된다고 보지는 않는다. 그것이 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비춰 용인할 수 있는 정도를 넘어선 경우에는 이를 사기로 봐 계약을 취소하거나 손해 배상을 청구할 수 있다고 본다.
법원의 판단 사례에 비춰 보면 분양자가 직접 통제하기 어려운 주변 여건에 대한 광고는 그것이 실현되지 않더라도 보상을 받지 못할 가능성이 높아 보인다. 따라서 분양 광고 중에 현실화되지 않은 주변 여건에 관한 내용이 있다면 그것을 절대적인 요소로 고려하는 것을 자제하는 것이 안전해 보인다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1253호(2019.12.02 ~ 2019.12.08) 기사입니다.]
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지