재테크 제 1259호 (2020년 01월 15일)

‘12·16 대책의 또 다른 핵심’ 양도세 개편은 효과가 있을까

[아기곰의 부동산 산책]
- 올해 내 팔아야 양도세 공제
- 풍선 효과 넘어 주택 매물 ‘씨’ 말리는 부작용 우려


서울 강남 아파트 전경./ 한국경제신문



[아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자 ] 12·16 대책의 또 다른 핵심은 양도소득세제 개편이다. 대표적인 것이 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가한 것이다.

기존에는 3년 이상 보유한 1가구 1주택에 대해 1년당 8%씩 최대 80%까지 공제됐던 것이 앞으로는 1년당 4%씩 최대 40%로 줄어든다. 그 대신 거주 1년당 4%씩 최대 40%까지 공제를 추가했다.

쉽게 말해 과거에는 2년 실거주 요건만 채웠다면 10년 보유 시 양도소득세가 많지 않았지만 앞으로는 10년 보유뿐만 아니라 10년 거주 요건을 동시에 채워야 한다는 뜻이다. 이 대책은 주택 투자 수요를 줄이려는 목적이 아니라 시중에 매물이 많이 나오도록 유도하는 정책이다.

수요를 줄이려는 대책이라면 발표일 다음 날부터 취득한 주택을 대상으로 해야 하는데 내년(2021년) 양도분부터 적용하기 때문이다. 몇 년 전에 사놓은 주택도 대상이 된다.

적용일이 2021년 1월 1일부터라는 것은 보유 기간은 길지만 실거주 기간이 짧은 1가구 1주택자의 매물이 올해 안에 시장에 많이 나오도록 유도하는 것이다. 이런 조치가 실제로 얼마나 증세 효과가 있는지 알아보자.

◆ 9억원 넘는 매물, 시장에 나오기 어려워



<표>는 2009년 5억원에 산 주택을 10년 보유 후 15억원이 된 시점에 팔 때의 양도소득세 시뮬레이션이다. 사례 A와 사례 B는 거주 요건을 채우지 못한 상태에서 팔 때다. 사례  C와 사례 D는 2년 실거주 요건을 채운 상태에서 팔 때다.

2019년에 주택을 판다면 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 세금은 1419만원밖에 나오지 않는다. 그런데 2020년부터 같은 주택을 판다면 세금은 1억480만원 이상이 나오게 된다. 작년에는 장기보유특별공제가 80%(=8%×10년) 적용되던 것이 올해에는 22%(=2%×11년)가 적용되기 때문이다.

이에 따라 거주 요건을 채울 수 없는 1주택자라면 작년에 파는 것이 세금상으로 유리했다. 그런데 이것은 거주 요건을 채우지 못한 사람의 경우다. 2년 거주 요건을 채운 사람은 올해 팔더라도 사례 C와 같이 양도소득세가 오르지 않는다.

사례 A와 사레 C의 세금이 같은 것을 알 수 있다. 문제는 12·16 조치로 내년부터 세금이 오른다는 것이다. 2년 실거주 요건을 채운 사람이라도 사례 D처럼 6239만원 정도의 세금을 내게 된다. 다시 말해 올해 파는 것보다 내년에 팔게 되면 양도 차익이 같더라도 4820만원 정도의 세금이 더 나온다.

정부의 의도는 “내년에는 세금이 더 오를 테니 올해 안에 매물로 내놓으라”는 것이다. 2019년에는 거주 요건을 채우지 못한 매물이 나오게 하는 정책이었다면 2020년에는 2년 거주 요건만 채운 매물이 나오도록 하겠다는 것이다.

문제는 이런 대책은 미봉책이라는 것이다. 올해 안에 팔지 못한 사람은 내년 이후에 어떻게 생각할까. 세제가 바뀔 때까지 기다리거나 아니면 그 주택에 들어가 10년 거주 요건에 맞춰 장기보유특별공제를 꽉 채워 팔려고 할 가능성이 높다.

2021년부터는 양도가가 9억원이 넘는 고가 주택의 매물은 시장에 나오기 어렵다. 2017년에 나온 8·2 조치가 2018년 여름의 상승 원인이 됐듯이 이번 조치가 2021년 봄 이사철 고가 주택 상승장의 원인이 될 가능성이 높다.

조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가, 중복 보유 허용 기한 단축도 영향력이 큰 조치다. 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 양도세 비과세 또는 감면 혜택을 주겠다는 것이다.

결국 일시적 1가구 2주택자의 요건을 까다롭게 만들어 세제 혜택을 줄이겠다는 것이다. 여기에 세수도 확보되고 규제 지역에 주택 보유 물량을 줄이는 효과까지 노리는 정책이다. 이 대책은 비교적 잘 설계돼 있기는 하지만 한계가 있다.

규제의 초점을 규제 지역으로 맞추기 때문에 일시적 1가구 2주택의 주택 수요를 비규제 지역으로 내몰 수 있다. 다시 말해 풍선 효과라는 부작용이 있을 수 있다. 그보다 더 큰 문제는 장기적으로 규제 지역에서 매물의 씨를 말리는 부작용이 뒤따른다.

◆ 규제 지역뿐만 아니라 전국 모든 지역 해당

주식은 투자 사이클이 짧은 편이지만 주택은 투자 사이클이 길다. 본인이 매도할 시기가 우연히 상승기와 맞아떨어진다면 집을 팔기 쉽다. 하지만 매도해야 하는 1년의 기간이 하락기 또는 침체기와 겹친다면 집을 처분하기 쉽지 않다.

매수자가 거짓말처럼 한 명도 나타나지 않기 때문이다. 참여정부 때도 같은 문제가 있었다. 본인의 의도와 상관없이 2주택자가 돼 중과세 대상이 되자 매물을 거둬들이는 부작용이 속출했다.

2021년부터는 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함된다. 기존에는 입주권은 주택 수에 포함되지만 분양권은 주택 수에 포함되지 않았다. 이 때문에 분양권 투자가 활발했다.

하지만 내년 이후에는 분양권도 주택 수에 들어간다. 이 때문에 다른 보유 주택도 중과 대상이 되므로 분양권 투자는 실수요 위주로 개편될 것으로 보인다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상은 2년 이하의 단기 투자자를 타깃으로 한 조치라고 할 수 있다.

주의할 점은 이 조치는 규제 지역뿐만 아니라 전국 모든 지역에 해당하는 조치라는 점이다. 비규제 지역도 단기 보유 시 불이익을 주겠다는 것이다. 이 조치로 불이익을 받을 지역은 규제 지역보다 비규제 지역이다.

규제 지역은 양도세 중과세가 되기 때문에 단기 투자의 실익이 적다. 하지만 비규제 지역은 주택 수를 많이 보유하더라도 1년 이상만 보유하면 일반 과세가 되기 때문에 소위 갭 투자에 적합한 투자처였다. 하지만 앞으로는 2년 이상 보유해야만 일반 과세가 된다.

주목할 것은 적용 시점이다. 올해가 아니라 2021년부터 적용 시점이기 때문에 2019년에 투자한 물건, 특히 작년 하반기에 투자한 물건은 올해 하반기 안에 처분해야만 일반 과세 혜택을 받는다. 비규제 지역은 매물이 하반기에 단기 투자 매물이 많이 나올 수 있다는 것을 의미한다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1259호(2020.01.13 ~ 2020.01.19) 기사입니다.]


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입력일시 : 2020-01-14 13:21

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