미실현 소득 과세·형평성 등 치명적 모순 존재…“폐지 가능성 높아
[아기곰 부동산 칼럼니스트] 새 정부가 들어서면 바뀔 수 있는 정책 중 가능성이 가장 높은 것이 초과이익환수제다.
2014년 말 부동산 3법 규제 완화책의 일환으로 3년간 시행이 유예됐던 초과이익환수제는 2017년 말이 되면 자동으로 부활하게 된다.
하지만 정부와 정치권에서 이 제도의 완전 폐지 또는 유예를 추진할 가능성은 상당히 낮다.
새 정부의 견해에서는 부자 감세라는 오해를 사면서까지 초과이익환수제의 폐지 또는 집행 유예를 추진할 실익이 없는 것이다. 이에 따라 일부 재건축 단지를 중심으로 초과이익환수제 적용에 대해 공포감이 퍼지고 있다.
◆ 실제 세금 부과 단지는 단 3곳
어떤 사람은 본인이 산 가격과 현재 시세의 차이, 즉 장부상 양도 차익의 절반을 세금으로 내는 것으로 오해하고 있다. 하지만 이 법안의 명칭을 보라. 양도 차익 환수제가 아니라 초과이익환수제다.
초과이익환수제라는 것은 한마디로 주변 시세보다 이익이 많이 발생했을 때 부과되는 세금이다.
재건축 종료 시점의 주택 가격 총액에서 재건축 사업 개시 시점의 부과 대상 주택의 가격 총액을 빼면 총개발이익이 나오는데, 여기서 개발에 들어간 비용을 제하면 순개발이익이 나온다.
이 순개발이익이 부과 기간 동안 인근 시세 상승을 고려한 정상 주택 가격 상승분 총액을 넘을 때 부과된다. 쉽게 말하면 주변 시세보다 많이 오를 때만 그 차액에 대해 부과된다는 뜻이다.
차액이 가구당 3000만원 이하일 때는 초과이익환수제가 적용되지 않는다. 단 3000만원이 넘을 때 차익에 따라 최대 50%까지 부과된다.
예를 들어 재건축 대상 아파트를 5억원에 사 재건축이 종료되는 시점에 8억원이 됐다고 하자. 이때 재건축 개발 차익이 3억원이지만 그동안 추가 부담금 1억원을 납부했고 인근 시세가 1억원 정도 올랐다고 하면 실제 개발 이익은 1억 원이 된다.
이것을 초과 이익이라고 한다. 그리고 여기에서 3000만원이 초과되는 부분에 대해서만 부과하는 것이다. 기존 법에 의해서는 1억원의 초과 이익이 발생할 때 1200만원 정도 부과된다. 단순 차익의 절반인 1억5000만원이 부과되는 것이 아니라는 뜻이다.
지금까지 초과이익환수제가 적용된 단지는 5개 단지에 불과하다. 이 중 실제로 세금이 부과된 단지는 3개 단지뿐이다. 조합원 1인당 평균 부과액도 33만8000원에서 351만8000원 정도에 불과했다.
나머지 두 개 단지는 납부를 거부하고 헌법재판소에 위헌 여부를 가려 달라고 소송 중이다.
그러면 초과이익환수제는 왜 위헌 여부 논란이 끊이지 않는 것일까. 상식에 어긋나는 몇 가지 치명적인 모순이 있기 때문이다.
첫째 모순은 미실현 소득에 대한 과세다. 초과 이익이 발생했더라도 이는 장부상의 이익일 뿐 아직 처분한 것이 아니기 때문에 실제 이익이 발생한 것이 아니다.
만약 장부상 초과 이익이 발생했다고 해서 세금을 냈는데, 나중에 실제로 처분했을 때 이보다 집값이 떨어졌다고 해도 그 돈을 돌려주지 않는다. 결국 실제 수익이 발생하지 않았는데도 세금만 내는 결과가 되는 셈이다.
둘째 모순은 이익을 거둔 사람과 세금을 내는 사람이 다른 사람일 수 있다는 것이다. 초과 이익 환수 부담금은 최종적으로 재건축이 완료된 아파트를 소유한 사람에게만 부과된다.
예를 들어 재건축추진위원회 설립 후 9년 동안 보유하다가 팔아 막대한 이익을 낸 사람과 마지막 단계에서 실입주하기 위해 그 주택을 매수해 1년 보유했지만 이익이 없는 사람이 있다고 가정해 보자.
이때에도 초과 이익 환수 부담금은 후자에게만 부과된다. 후자는 시세 차익이 없지만 전자가 거둔 이익까지 후자가 모두 부담해야 한다.
그러면 법에서는 왜 실제로 이익을 본 사람에게 세금을 거두지 않을까. 세금을 거둘 근거가 없기 때문이다. 전자는 집을 팔면서 거둔 이익에 대해 양도소득세를 이미 다 납부했다.
그런 상태에서 몇 년 후 갑자기 본인이 과거에 한때 소유했다는 이유로 자신이 소유하지도 않은 단지의 초과 이익을 환수한다고 하면 이를 낼 사람은 거의 없을 것이다.
셋째 모순은 형평성이다. 초과이익환수제는 인근 주택의 시세 상승률보다 많이 상승하면 부과된다. 예를 들어 인근 신축 아파트가 10% 상승할 때 재건축 아파트가 20% 상승하면 부과된다는 뜻이다.
그런데 반대로 신축 아파트가 20% 상승하고 재건축 아파트는 10% 상승한다면 신축 아파트에 초과이익환수제가 적용될까. 아니다.
분양권 투자를 하든, 경매로 사든, 재개발이나 리모델링으로 수익을 거두든 다른 것으로 아무리 수익을 거둬도 초과이익환수제는 적용되지 않는다. 오직 재건축 사업에서 초과 이익이 발생할 때만 부과된다. 결국 이 제도는 재건축을 억제하기 위한 차별적 규제다.
이런 치명적 모순이 있기 때문에 이 법은 위헌 결정 이전이더라도 폐기될 가능성이 상당히 높다. 그런데 앞에서 올해 연말에 부활될 가능성이 높다고 하고 이제는 폐기될 가능성이 높다고 하는 것은 무슨 말일까.
바로 대통령 선거 때문이다. 강남 때리기 정책 또는 집값 상승으로 마음에 상처를 받은 사람들을 위로하기 위한 포퓰리즘 정책으로 부활될 가능성이 높다. 결국 올해 연말에는 부활되겠지만 자체 모순이 노출되면서 장기적으로 폐기될 가능성이 높다.
앞으로 3~5년 정도 지난 시점이 되면 목동·상계동 등 1980년대 말에 지어진 아파트들 그리고 1기 신도시 등 1990년대 초에 지어진 아파트들의 재건축 연한이 도래한다.
이들이 바로 초과이익환수제의 진짜 부과 대상이다. 개포지구 등 강남권 재건축 대상 아파트는 이미 초과이익환수제를 피해 나갔다. 그런데 이 제도가 부활되면 이제 막 재건축을 시작하려는 비강남 지역의 후발 단지만 피해를 보게 되는 것이다.
그러므로 이들 단지들의 재건축 연한이 도래하게 되면 이들 지역구의 국회의원을 중심으로 폐지가 다시 논의될 것으로 예상된다.
본인의 손에 들어오지도 않은 미실현 이익, 더구나 남의 이익까지 본인에게 과세하는 이상한 제도인 초과이익환수제가 논란을 빚고 있는 것은 너무도 당연한 일이다.
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