건물에 대한 현물분할, 경제적 가치·지분비율 ‘서로 응해야’
그 상속인인 장남과 차남은 부친의 유지에 따라 주택과 밭 모두 장남, 차남이 2분의 1 지분씩 소유하되 특별한 사정이 없는 한 이를 분할하지 않고 주택은 장남이 임대 관리하고 밭은 차남이 경작하면서 그 수익금을 2분의 1씩 나누기로 합의했다.
장남은 6년 동안 주택 임대 보증금과 월세에서 경비와 세금 등을 공제한 수익금 중 2분의 1에 해당하는 금액을 월 100만원으로 산정해 이를 매월 또는 몇 개월에 한 번씩 차남에게 지급했다.
평소 형을 좋아하고 믿었던 차남은 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았고 밭에서 재배한 농산물을 때때로 장남에게 보내 줬다.
그런데 장남은 차남과 아무런 상의도 없이 차남에게 지급하던 수익금을 월 50만원으로 줄였다. 나아가 현재 관리하고 있는 대로 주택은 장남이, 밭은 차남이 단독 소유하거나 장남이 차남에게 주택 2분의 1 지분 가액 상당을 지급하고 차남이 장남에게 밭 2분의 1 지분 가액을 지급해 장남은 주택을, 차남은 밭을 단독 소유하는 게 어떠냐고 제안했다.
차남은 가능한 한 부친의 뜻에 따라 분할 없이 공유 관계를 유지하려고 장남과 여러 차례 협의했지만 결국 합의에 이르지 못했다. 형제는 주택과 밭을 어떤 절차를 통해 나눌 수 있을까.
◆협의 이루지 못한다면 소송 택해야
목적물이 상속재산이고 공동 상속인들이 상속에 따라 이를 공유할 때에는 가사소송법에 의한 상속재산분할심판을 해야 하고 민법상 공유물 분할 청구를 할 수 없다.
다만, 상속재산이라도 상속재산 분할 협의 후 그 결과로 성립된 공유 관계에서는 민법상 공유물 분할 소송을 제기할 수 있다. 그리고 공유자 사이에 분할의 방법에 관해 협의가 성립한 때에는 이에 따라야 하고 공유자가 공유물 분할 소송을 제기할 수 없다.
만일 협의를 이행하지 않는 공유자가 있다면 그를 상대로 협의 내용대로 이행을 구하는 지분 이전 등기 절차 이행 또는 대금 지급 청구나 소유권 확인 소송을 제기할 수 있을 뿐이다.
한편 공유자는 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있으므로(민법 제268조 제1항 단서), 이러한 분할 금지의 약정이 있으면 공유물 분할 청구가 허용되지 않는다. 다만 분할의 자유는 공유 관계의 본질적 요소이므로 공유자는 분할 금지의 약정을 갱신할 수 있다.
하지만 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못하고(민법 제268조 제2항), 분할 금지 기간을 5년 이상으로 하는 약정은 일반적으로는 전부 무효가 아니라 5년의 범위 내에서 유효하다고 본다.
주택과 밭은 상속재산이기는 하지만 상속인들인 형제가 이미 상속재산 분할 협의를 했고 반영구적인 분할 금지 약정을 맺었지만 5년의 범위 내에서만 유효하므로 그로부터 6년이 지난 이상 분할 금지 약정은 효력이 없다. 따라서 장남과 차남 사이에 분할 협의가 이뤄지지 않는다면 형제는 민법상 공유물 분할 청구 소송을 제기할 수밖에 없다.
공유물의 분할 방법에 관해 민법에서는 ‘현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 공유물을 경매할 수 있다’고 정하고 있다(제269조 제2항).
이에 따라 종래의 학설과 판례는 현물 분할을 원칙으로 하되 예외적인 경우에 공유물을 경매해 그 대금을 분할할 수 있다고 해석했는데 최근에는 ‘분할의 공평성과 공유물의 경제적 효용을 확보’하기 위해 분할 방법이 다양화되는 추세다.
공유물 분할 소송에서 법원은 공유물 분할 청구를 하는 사람이 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유물을 분할할 수 있지만 ‘현물분할’, 즉 공유물을 분할해 공유자에게 분할된 부분을 개별적으로 귀속하는 분할 방법이 원칙이다.
토지를 현물분할할 때에는 원칙적으로 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유 지분의 비율과 같도록 해야 한다(대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결 등). 목적물 토지의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 않을 때에는 경제적 가치가 지분 비율에 상응되도록 분할해야 한다.
◆공평한 분할 위한 최후의 방법, ‘경매’
토지와 달리 1동의 건물을 수동의 건물로 현물분할할 때에는 각 경제적 가치가 지분 비율에 상응하도록 분할해야 할 뿐만 아니라 분할된 건물 부분이 구조상·이용상 독립해 사용될 수 있는 경제적 효용을 갖추고 독립적으로 거래될 수 있어야 한다.
이러한 현물분할이 불가능할 때에는 경매에 의한 대금 분할 또는 전면적 가액 보상에 의한 분할에 의할 수밖에 없다.
현물분할 방법에는 ‘부분적 가액 보상에 의한 현물분할’과 ‘전면적 가액 보상에 의한 현물분할’도 가능하다. 현물분할이 불가능하거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있으면 공유물을 경매에 부치고 그 경매 대금을 지분 비율에 따라 나누는 분할 방법이 ‘경매에 의한 대금 분할’이다.
재판에 따라 공유물을 분할하면 현물 분할이 원칙이므로 법원은 불가피하게 경매에 의한 대금 분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관해 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 근거해 함부로 대금 분할을 명하는 것은 허용될 수 없다.
위 사안의 경우 주택은 구분 소유의 대상이 되지 않는 1동의 건물로 집합건물과 같은 독립성이 인정되지 않는 하나의 건물이다. 공유 관계의 발생 원인, 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려해 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 경우 주택을 형제 중 어느 한 사람의 단독 소유로 해야 한다.
이것이 불가능하다면 법원은 ‘경매에 의한 대금 분할’을 명할 것이다. 또한 밭은 지분 비율인 2분의 1씩 분할하되 경제적 가치가 지분 비율에 상응하도록 분할 부분의 면적이나 위치 등을 조정해야 한다.
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지