[상권29]단독주택 개조한 골목 카페 '창업비용 4억원'

[상권29 = 부암동]
독특한 인테리어 소품 등 ‘개성’으로 승부…한 달 매출 7500만원

(사진)부암동 곳곳에서는 주택을 개조한 카페나 레스토랑을 쉽게 만날 수 있다. /김기남 기자
[한경비즈니스=이정흔 기자·김태림 인턴기자] 골목상권 전성시대다. 애초에 상권이 형성되지 않은 주택가 골목길을 공략하는 골목상권은 태생적으로 ‘단독주택을 개조한 카페나 음식점, 갤러리’ 등이 많을 수밖에 없다.

기존 상가로 운영되지 않던 건축물을 활용하기 때문에 권리금 등의 비용은 아낄 수 있지만, 건축물의 용도 변경을 신청하고 인테리어를 변경하는 데 꽤 큰돈이 들어간다.

그럼에도 불구하고 최근에는 ‘집’이라는 공간이 갖는 특유의 편안하고 자유로운 분위기를 선호하는 고객들이 적지 않다. 고즈넉하고 한적한 골목길에 개성 넘치는 카페나 레스토랑 하나가 들어서서, 골목 전체의 분위기를 확 바꿔버리는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다.

부암동 상권은 국내에서 본격적인 ‘골목상권 전성시대’가 시작되기 전인 2010년 무렵부터 이와 같은 움직임이 시작된 곳이다. A 씨는 4년 전 이 일대의 단독주택을 개조한 레스토랑을 창업해 현재까지 운영 중이다.

◆주택 용도 변경은 대행업체 활용

A 씨가 부암동 일대에 규모 330㎡(100평)의 단독주택을 개조해 레스토랑을 창업하는 데 들인 비용은 총 4억804만원이다.

보통 단독주택은 소유주가 직접 용도변경을 신청해 카페나 레스토랑으로 운영하는 경우가 많은데, A 씨의 경우는 임대한 단독주택을 카페로 활용했다. 주택 임대는 보증금 2억 원이 들었으며 월 임차료는 500만원이다.

A 씨는 단독주택 용도 변경을 위해 건설 관련 대행업체를 활용했다. 대행비로는 총 300만원을 지급했다. 이 가격은 현재도 4년 전과 크게 다르지 않다. 대략 30만~300만원 사이에 형성돼 있다.

건설관련 대행업체 페어피스의 양승호 대표는 “건축물의 면적이나 출장 횟수 등에 따라 가격 책정이 달라질 수 있다”며 “최근에는 경쟁업체들이 많아지면서 가격이 더 저렴해지는 추세다”고 설명했다. 허가서를 받은 이후 주택 개조 공사 전에 구청에 면허세 4만원을 납부했다.

주방 시설 등을 갖추는 인테리어 비용은 2억원 정도가 들었다. 가장 큰 비중을 차지한 것은 역시 주방설비로 5000만원 정도가 소요됐다. 이 외에 기본 인테리어 비용이 1000만원, 전기공사 1000만원, 소품 및 기타 비용이 1억3000만원 소요됐다.

A씨는 “단독주택을 개조한 카페는 ‘개성’으로 승부를 보는 경우가 많다”며 “도자기 플레이트와 같은 여느 카페에서 볼 수 없는 독특한 소품 등을 준비하는 데 정성을 좀 들이고, 그만큼 비용 투자를 했다”고 설명했다.

현재 A 씨가 레스토랑을 유지하는 데 드는 비용은 매달 6450만원이다. 고정비용으로 월 임차료 500만원과 전기료가 포함된 기타 비용 200만원이 든다. 공과금은 300만원 정도다. 재료비는 4450만원으로 매출의 가장 큰 비율을 차지한다.

A 씨는 5명의 직원을 고용해 한 달에 인건비로 약 1000만원 정도를 지출하고 있다. A 씨가 직접 레스토랑 운영에 참여해 400~500만원 정도의 인건비와 전기'수도'도시가스 비용 50만원을 절감했다.

레스토랑 하루 평균 매출은 250만원 정도다. 이를 고려해 월평균 매출을 계산하면 7500만원(하루 매출 250만원×월평균 운영일 30)이 나온다. 한 달 최소 유지비 6450만원을 제외하면 한 달에 1050만원의 순수입이 발생한다. 최대 매출을 기준으로 3년 1개월(38개월) 정도면 창업비를 회수하는 셈이다.

◆연면적 500㎡ 미만은 사용승인 필요 없어

단독주택을 상업용으로 개조해 운영하기 위해서는 꽤 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 대부분의 창업 투자자들이 관련 대행업체를 활용하는 이유다. 하지만 직접 허가를 진행하는 것도 얼마든지 가능하다.

종로구청 건설과 정태영 주무관에 따르면 단독주택을 상업용으로 변경 할 경우 크게 세 단계를 거처야 한다. 먼저 건축 용도변경 허가신청서를 접수한 뒤, 주택 개조 공사를 거쳐 사용승인을 얻는 것이다. 이때 소요 되는 처리기간은 허가 신청서 접수 후 5~10일 정도이고, 주택 개조 공사 후 7~15일 이내에 사용승인이 난다.

이때 기준점이 되는 것이 연면적(건축물의 바닥면적 합계)과 대수선(기둥, 보 등의 수선이나 변경)이다. 연면적이 500㎡ 미만일 경우 사용승인 절차는 거칠 필요가 없다. 반면 연면적이 500㎡ 이상이거나 대수선을 신청할 경우 세 단계를 모두 거처야 한다.

허가 신청서 접수는 각 구청이나 시청을 방문해 접수하거나 국토교통부 산하에 있는 ‘건축행정시스템 세움터’를 통해 인터넷으로도 가능하다. 허가서도 인터넷으로 발급받을 수 있다.

허가 신청서를 작성하기 위해서는 우선 소유주와 연면적 등이 표기 돼 있는 ‘건축물 대장’과 건축물 도면이라 할 수 있는 ‘현황도’를 확인해야 한다.

이후 캐드(컴퓨터를 이용한 설계도면 작성 프로그램)를 이용해 건축설계도서를 작성해야 한다. 쉽게 말해, 건축물을 어떻게 변경할지에 대한 ‘허가’를 요청한 뒤 주택개조 공사 후 변경된 부분을 검토하고 ‘사용승인’을 받는 것이다.

이때 일반적으로는 건축물의 에너지 효율과 정화조 사용 구조, 주차장 확보가 가능한지 등이 허가의 기준이 된다.


만약 대행업체를 이용한다면, 신청자의 위임장과 인감증명서가 필요하다. 신청자가 주택의 소유자가 아닐 경우 소유자의 위임장도 있어야 한다. 건축설계도서를 작성할 때 캐드 사용 능력과 건축 관련 전문 지식이 필요하기 때문에 최근에는 대행업체에 용도변경 허가 신청서 접수를 맡기는 이들이 점점 늘어나는 추세다.


양승호 대표는 “예전과 비교해 용도변경의 허가 기준도 넓어지고, 비용도 낮아지는 추세여서 환경은 더 좋아졌다”며 “부암동뿐 아니라 망리단길 등 골목상권이 늘어나면서 주택개조와 관련한 문의가 증가하고 있다”고 말했다.

vivajh@hankyung.com

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