시공 앞둔 분양 상품보다 완성된 건물의 경매에 눈길 줘야
그럴 때마다 “부동산 투자는 가급적 하지 않으려고 한다. 내 일을 통해 얻는 소득으로 만족하고 있고 아무래도 투자를 하게 되면 일에 대한 집중도가 떨어질 수 있기 때문”이라는 원칙적인 답변으로 웃어넘기곤 한다.
그러면 이 답변에 만족하지 않고 “만약 부동산 전문 변호사로서 어떤 부동산 재테크를 추천하느냐”고 재차 질문하기도 한다.
이에 대해 필자는 “눈에 보이지 않는 투자보다 눈에 보이는 투자를 추천하고 싶다. 예를 들어 아직 지어지지 않은 건물의 분양권에 투자하기보다 지어진 건물에 대한 경매가 재테크 방법으로 더 좋다고 생각한다”고 답변하곤 한다. 그 이유는 다음과 같다.
◆가성비 따지다간 큰코다칠 수도
필자의 오랜 경험으로 볼 때 우리 사회의 신뢰는 매우 부족한 편이다. 부동산 투자에서도 확실하지 않은 것을 확실한 것처럼 떠벌리고 상대방에게 과감하게 추천하기도 한다.
추천대로 되지 않더라도 자기 때문이 아니라 정부 정책이나 불경기 등 다른 이유로 핑계를 대고 자신의 책임을 쉽게 회피해 버린다. 종목을 불문한 모든 부동산 업종 종사자 대부분이 그러하다고 해도 과언이 아니다.
이런 사회 분위기에서 분양 물건에 대한 투자는 매우 위험할 수 있다. 장밋빛 전망을 가지고 분양 사업을 시작하지만 정작 자기자본은 거의 없다.
대부분의 자금은 빌리거나 분양받은 사람의 분양 대금으로 충당한다. 자기자본이 거의 없기 때문에 조그만 변수에도 사업이 위태롭기 일쑤이다.
이 때문에 무리한 사업 진행이 많다. 사채 이자 못지않은 높은 이자를 주고 돈을 빌리는 것을 서슴지 않고 감언이설로라도 분양을 성사시키기 위해 거액의 분양 수수료도 기꺼이 감내한다.
그래야만 사업이 좌초되지 않고 진행될 수 있기 때문이다. 이 때문에 분양 사업의 거의 대부분은 이런 거품 낀 비용까지 계산한 분양 대금이다 보니 ‘가성비’라는 면에서 좋은 평가를 내리기 어렵다.
혹시 사업 수지가 맞지 않으면 비용을 절감할 수 있는 부실시공도 마다하지 않는다. 분양 계약서상에는 자세한 시공 사항까지 기재하지 않아 명백하게 계약을 위반하지 않는 선에서 적당히 시공할 수 있는 여지가 많기 때문이다.
게다가 분양 보증이 되지 않은 분양 물건은 계약 해제나 취소 이후 납부한 분양 대금을 반환받을 수 있는 안전장치도 제대로 없다.
분양 회사는 페이퍼컴퍼니에 불과한 곳이 많아 자력이 거의 없고 해당 분양 사업 부지는 신탁회사에 신탁돼 문제가 발생하면 분양받은 사람이 아니라 시공사나 대출한 금융회사를 우선적으로 보호할 수 있도록 장치돼 있기 때문이다.
◆큰 위험 감수해야 하는 ‘분양’ 투자
권리를 구제하기 위해 분양 사업 관계자를 사기 등으로 형사 고소하기도 하지만 이 역시 효과적이지 않다. 분양 사업은 사업 기간이 길고 변수가 많다.
이 때문에 사업 환경의 변화나 예기치 않은 돌발 변수 등 사기가 아니라는 핑계를 댈 수 있는 요소가 적지 않아 처음부터 기망하려는 사기죄로 처벌하기가 쉽지 않을 수 있기 때문이다.
결국 투자하는 대상물의 전모를 직접 보지 못하고 향후 건축 등 진행 경과를 지켜봐야 하는 투자는 예상할 수 없는 변수가 많을 수밖에 없다. 이런 특징이 있는 ‘분양’이라는 투자는 구조적으로 큰 리스크를 갖기 마련이다.
이런 위험 때문에 해당 분양 사업의 시공사를 고려하기도 하지만 시공사는 분양 계약의 계약 당사자가 아니다. 시공사에 대해 책임을 물을 수 있는 영역이 극히 적을 수 있어 이 역시 적절하지 않다.
물론 이런 복잡한 상황을 대비한 상세한 계약을 체결할 수 있다면 다행이지만 우리 사회 구성원의 권리 의식이나 거래 문화 수준으로는 이 역시 기대하기 어렵다.
글씨가 작다는 이유로 계약서 내용을 제대로 읽어 보지 않은 채 수억원대의 분양 계약에 경솔하게 서명하는 정도의 권리의식으로는 자기 보호를 위해 필요한 추가 계약을 더 고민하고 연구한다는 것은 무리일 수밖에 없기 때문이다.
그에 반해 경매 물건은 이미 건축되고 눈에 보이는 대상이어서 취득 이후 법적인 위험에 대한 권리 분석만 잘하면 별다른 어려움이 없을 수 있다. 즉 경매에서의 투자는 권리 분석 절차를 통해 어느 정도 검증될 수 있는 위험이 거의 대부분인 셈이다.
눈에 보일 수 있는 상태이기 때문에 가치 평가면에서도 분양 물건에 비해 보다 정확할 수 있다. 당연한 조언일 수 있지만 좀 더 기본에 충실한 투자를 권한다.
경매에서의 투자는 권리 분석 절차를 통해 어느 정도 검증될 수 있는 위험인 것이 거의 대부분인 셈이다. 눈에 보일 수 있는 상태이기 때문에 가치 평가면에서도 분양 물건에 비해 보다 정확할 수 있다.
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