Money 제 628호 (2007년 12월)

‘블루칩’ 부상…‘경제자유구역 최고야’

2008년 유망 투자처(2) - 인천 신개발지


그동안 수도권 주택 시장의 ‘변방’에 머물렀던 인천 지역 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 송도, 영종, 청라 등 인천경제자유구역개발을 비롯한 2009년 세계도시엑스포와 2014년 아시안 게임 유치 등에 힘입어 급등세를 보이고 있기 때문이다. 여기에 구도심 일대 도심재개발 사업이 봇물을 이루면서 앞으로도 고공행진을 이어갈 태세다.

송도·청라 경제자유구역 ‘황금알’ 정평

그동안 인천 주택 시장이 관심을 끌지 못했던 이유는 주택 공급 유형의 후진성에 있다. 인천에 공급된 주택의 대부분이 노후된 소규모의 빌라, 다세대 등으로 이뤄져 있던 탓에 가치 상승이 덜했던 것이다. 또한 서울 인접 지역인 부평구, 계양구, 남동구 등의 주거지역에도 비인기 아파트가 공급을 독점함에 따라 인천은 수도권인데도 사실상 지방 광역시 수준의 주택 시장에 머물렀다.

이처럼 맥을 못 추던 인천 아파트 값을 단숨에 끌어올린 것은 지난 2002년 시작한 삼산택지지구 분양이다. 지난 2002년 7월 분양에 나선 삼산지구 내 신성 미소지움의 경우 인천 1순위에서만 평균 15 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하며 이 지역 분양 시장의 불을 댕겼다. 여기에 인천 개발의 결정판이라고 할 수 있는 경제자유구역은 인천 부동산 시장을 서울 및 경기도와 어깨를 나란히 하게 하는 데 결정적인 역할을 했다. 송도국제도시에서 처음 분양의 닻을 올린 풍림아파트 33평형은 2002년 10월 분양 당시 3.3㎡당 600만 원선이었다. 하지만 현재는 3.3㎡당 1600만 원으로 분양가 대비 166.66% 이상 웃돈이 붙어 있는 상태다. 또 올해 분양한 포스코 센트럴파크1(729가구), 송도자이하버뷰(1069가구) 등이 1순위에서 평균 40 대 1의 경쟁률을 기록한 것도 인천 부동산 시장의 관심이 얼마나 뜨거운지 보여주는 대목이다.

이후로 논현에코메트로, 논현힐스테이트, 영종자이 등이 경제자유구역의 배후지역이라는 간판을 내걸고 분양 시장에서 성공하면서 경제자유구역은 ‘황금알’을 낳는 투자처로 자리 매김했다.

내년에도 송도~영종~청라 삼각벨트로 이뤄진 인천경제자유구역(IFEZ)의 인기는 뜨거울 전망이다. 여기에 2009년 개최되는 세계도시엑스포 행사장이 송도국제도시 3공구 내 50만㎡(옛 15만 평) 규모로 지어지고 아시안게임이 열릴 경기장이 송도, 영종, 청라지구 주변으로 조성될 예정인 점도 수요자들을 끌어들이기에 손색이 없다.

올해 말부터 2008년까지 송도, 청라 등 경제자유구역에서는 11개 단지 6066가구가 공급될 예정이다. 우선 12월 말 송도에서는 포스코건설이 D13, D14-1블록과 D23블록에 각각 115~297㎡ 845가구(아파트), 99~397㎡ 632가구(주상복합)를 공급할 예정이다. 이들 물량은 모두 국제업무지구 내 위치하고 있는데다 센트럴파크 인근에 입지해 공원 조망은 물론 주거 쾌적성도 좋을 것으로 평가되고 있다.

또 지난 11월 30일 이전에 분양 승인 신청을 했기 때문에 분양가 상한제가 적용되지 않아 등기 후 전매가 가능하다. 분양가는 3.3㎡당 1400만 원선에 책정될 것으로 예상된다. 하지만 11월 21일부터 시행된 경제자유구역 내 지역 거주자 우선공급 물량이 30%로 축소되고 거주 기간도 1년 이상으로 늘어나면서 경쟁률은 이전보다 더욱 치열할 전망이다. 2008년에는 코오롱건설과 C&우방이 주상복합아파트더프라우2차 180가구, 우방유쉘 377가구를 일반에 각각 선보일 예정이다.

청라지구에서는 올해 분양 물량이 내년으로 연기되면서 인천시도시개발공사, 호반건설, 영무건설 등 7개 단지 4030가구가 내년 상반기 중에 분양될 예정이다. 개별 가구로는 △인천도시개발공사가 A17블록에 112㎡ 672가구 △호반건설이 A14블록 109~112㎡ 746가구 △영무건설이 A18블록 80㎡ 1090가구 △GS건설이 A21블록에 123~180㎡ 884가구 등이다. 이들 사업장은 분양가 상한제가 적용돼 전용면적 85㎡ 이하는 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 전매가 금지된다. 분양가는 민간 아파트의 경우 3.3㎡당 900만 원선에, 인천도시개발공사 물량은 800만 원선에 책정될 전망이다.

최근 인천 구도심 재생 사업이 세계도시엑스포 개최, 아시안게임 확정 등의 영향으로 급물살을 타고 있다. 현재 인천시에는 151개 구역 1092만8200㎡가 정비(예정)구역으로 묶여 있다. 정비 유형으로는 주택 재개발 85곳 579만8800㎡, 주택재건축 29곳 67만7500㎡, 주거환경개선사업 5곳 35만3700㎡, 도시환경정비사업(상업지역) 20곳 63만4100㎡, 사업 유형 유보 12곳 346만4100㎡다. 이 중 교통 여건이 잘 갖춰져 서울과의 접근성이 뛰어난 부평구, 남구 일대의 재개발 시장이 새로운 투자처로 각광 받을 전망이다. 부평구는 인천의 동쪽 끝에 위치해 부도심의 기능도 수행하고 있으며 국철과 경인고속도로, 서울외곽순환도로 등 서울과의 교통 접근성이 매우 뛰어나다.

정비구역 151곳 …‘새 역세권 노려라’

또 현재 인천지하철의 유일한 환승역인 부평역의 하루 유동인구가 11만 명에 이르고 1만5000여 명이 근무하는 GM대우 부평공장과 1만3000여 개의 금융, 유통, 부동산, 의료, 상가 등이 부평구에 모여 있다.

여기에 2008년 반환 예정인 부평 미군기지(캠프마켓) 부지 59만㎡와 주변 미개발지를 포함한 61만5000㎡가 공원과 녹지, 병원, 대학, 경찰서, 수영장 등 주민 편의시설로 조성될 예정이어서 부평구 주거 환경 개선에 대한 기대가 점차 커지고 있다.

지분 시세는 1호선 역세권과 가까운 부평2구역(구역지정 준비) 빌라의 경우 현재 33㎡ 안팎이 3.3㎡당 1300만~1500만 원, 66㎡ 이상의 경우에는 3.3㎡당 1000만~1200만 원 선, 단독 99㎡ 초과는 평균 600만~700만 원대 시세를 형성하고 있다.

인천 구시가지 개발 계획에서 가장 중심에 있는 지역은 남구라고 할 수 있다. 남구는 주안역을 중심으로 연간 2500만 명의 유동 인구를 보유한 주요 상권과 인천 버스 노선의 80%가 경유하는 인천의 교통 중심지다. 2008년 착공 예정인 인천지하철 2호선이 주안역과 환승역으로 결정되면서 남구에 대한 투자자들의 관심이 더욱 집중되고 있다.

‘2010 인천광역시 도시주거환경정비 기본계획’에 따르면 남구에는 총 46개 구역 401만6300㎡가 정비예정지역으로 지정돼 인천 지역 중 가장 규모가 크다. 이 중 10개 정비구역이 지정된 용현동의 경우 275㎡ 규모(78만 평)의 용현·학익지구 인근에 위치해 있는 데다 상업지역을 개발하는 용현 2·3·9구역을 제외한 모든 구역이 주택재개발 사업으로 진행된다. 이중 용현1·5구역은 도로 접근성도 좋고 다른 구역에 비해 규모도 커 관심 지역으로 손꼽히고 있다.

현재 구역지정을 준비 중인 용현 1구역과 5구역은 각각 15만1500㎡와 13만4100㎡ 규모로 다른 정비구역에 비해 2배에서 5배까지 넓다. 용현1구역은 용적률 210%에 건폐율 60%, 용현5구역은 용적률 180%에 건폐율 60%가 적용된다. 지분시세는 33㎡ 안팎이 보통 3.3㎡당 1000만 원선에서 거래되고 있다.

또 주안2동 690번지 12만6300㎡ 규모의 주안6구역과 주안동 830번지 일대 9만9700㎡ 규모의 주안3구역 등도 큰 규모와 주안역 접근성을 무기로 주요 관심 지역으로 주목 받고 있다. 지분 시세는 주안3구역 신축 빌라가 3.3㎡당 1200만~1300만 원선, 노후 주택이 800만~1000만 원 선이다.

용현동 A공인 관계자는 “남구의 경우 송도신도시가 가깝고 환승역으로 개발될 주안역이 있어 시장 침체에도 불구하고 다른 구에 비해 인기가 좋은 편”이라며 “외지인들을 중심으로 문의가 끊이지 않고 있다”고 전했다.


이정민·부동산뱅크 기자 panzer007@hanmail.net



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입력일시 : 2007-12-11 11:39


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