big story 부동산 사용설명서 02전문가 좌담

[한경 머니 = 정리 배현정 기자 | 사진 김기남 기자]널뛰는 ‘집값’에 울고, 웃는 사람들이 늘고 있다. 학계, 금융계, 부동산 정보 업체 등 부동산 전문가 3인의 좌담을 통해 현 시장의 진단과 해법을 찾아본다.

참석자 명단
심교언 건국대 부동산학과 교수
홍춘욱 키움증권 투자전략팀장
함영진 직방 빅데이터랩장

“오늘이 최저점”, “자고 나면 1억 더”라는 말이 요즘 부동산 시장의 우스갯소리다. 정부는 지난 9월 13일 8번째 부동산 대책을 내놨다. 과연 미친 집값을 잡을 수 있을까. 집값 폭등의 근본적 원인은 어디에 있으며, 안정화 방안은 무엇인지 전문가 3인의 진단을 들어봤다.

- 최근 서울 집값이 급등했습니다. 현 상황을 어떻게 보나요.

심교언 건국대 부동산학과 교수(이하 심 교수) 1980년대 후반과 2000년대 중반에 국내 부동산의 급등 시기가 있었습니다. 그때 강남 전체가 무려 30% 넘게 상승했습니다. 어떤 아파트 단지는 1년에 2배씩 올랐습니다. 그 당시에 비할 바는 아니지만, 최근 10년간 주춤하다가 이렇게 급상승하니 제가 봐도 놀랍습니다. 사실 올해 초만 해도 전문가들은 부동산 시장을 보합 정도로 예상하는 경우가 많았습니다. 서울은 장기적으로 상승하겠지만 단기 조정을 거쳐야 하는 게 아닌가 본 거죠. 그런데 서울 주택에 대한 수요는 계속 올라가고 공급은 줄어서 시장이 요동치고 있습니다.

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장(이하 홍 팀장) 불이 완전히 붙었습니다. 2006년 가을 이후 최고 장세입니다. 그때도 비슷한 정부 규제가 있었습니다. 2006년 상반기 경기 성남 판교 분양 이후에 실수요자들이 대거 움직였습니다. ‘판교 분양 당시에 경쟁이 너무 치열하고, 새롭게 분양되는 아파트가 내 것이 아니다’라는 좌절이 실수요를 움직인 겁니다. 최근에는 정부가 분양가 상한제를 도입하고 청약가점제로 소득이 높은 사람들이 신규 분양을 받기 어렵게 했죠. 올 3월 이후 조정이 올 줄 알았는데 조정은 없고, 결국 못 견디고 6월부터 실수요의 움직임이 시작됐습니다. 7월 이후 거래도 없는 급등이 이어지면서 매물이 나오면 호가를 경신하면서 올라가고 있습니다. 아마 KB부동산 시세나 감정원 시세보다 향후 실거래 통계가 나오면, 쇼크 수준의 가격이 나올 것으로 보입니다.

함영진 직방 빅데이터랩장(이하 함 랩장) 지난해에는 서울 아파트 값이 4.7% 올랐는데, 올해는 이미 8월 기준 5.6% 상승했습니다. 연말까지 추가 상승한다고 보면 10년 만에 서울 집값이 최대치로 오르는 해가 아닐까 싶습니다. 3월 거래량이 정점이었는데 이후 눈에 띄는 변화가 일었습니다. 4월 이후 전용면적 85.0㎡ 초과 대형과 ‘똘똘한 한 채’의 비중이 줄어들었습니다. 강남 3구와 강북 한강변인 마용성(마포, 용산, 성동)의 집값 수준이 높은 곳의 거래가 감소한 거죠. 대신 사람들이 어디를 사나 봤더니 노도강(노원, 도봉, 강북)의 아파트들이 들썩합니다. 2008년 글로벌 금융위기 무렵 반짝 거래가 들었던 노도강 지역들이 10년 만에 다시 주목받는 거죠. 특히 4억 원 이하 주택 거래가 늘어난 것을 보면 서민들이 움직이는 게 반영된 것이죠. 지금 시장에 예상치 못하게 무주택자들이 뛰어들고 있다는 건 정부가 주목할 부분입니다. 불안심리를 다독여줘야 합니다.

- ‘폭등 이후’가 궁금합니다. 추석 이후 부동산 시장은 어떻게 전망하나요.

심 교수 광란의 시간은 몇 개월이 지나면 진정세로 접어들 것입니다. 모든 자산이 거래량이 씨가 마른 상태에서 움직이면 변동 폭이 커집니다. 금이든 주식이든 다 그래요. 현재 급등한 지역의 아파트 값은 단기적으로는 언제든 가라앉을 수도 있고 올라갈 수도 있습니다. 하지만 서울 아파트 값은 적어도 10년간은 장기 우상향으로 전망합니다. 10년 지나서는 지금 오른 게 오른 게 아닐 수 있어요. 우리나라에서는 이번에 3.3㎡당 1억2000만 원까지 나왔다고 하는데, 농담 반 진담 반 향후 강남 아파트는 2억 원을 얘기하죠. 중국 베이징은 3.3㎡당 2억7000만 원, 상하이는 3억 원, 홍콩이나 뉴욕, 런던은 5억 원에서 최고 7억 원까지도 올랐습니다. 글로벌 대도시에 비해 서울 강남의 집값은 상대적으로 높지 않습니다.

홍 팀장 KB부동산 통계에 따르면, 서울 아파트 값 상승률은 8월 27일 기준 전주 대비 0.92% 오른 것으로 집계됐습니다. 많이 오른 곳은 한 주에 1% 넘게 오릅니다. 이 속도는 오래 유지될 수 없습니다. 그렇다고 마이너스 상승으로 전환될 가능성은 거의 없습니다. 기업 실적을 보면 올해 상장기업의 이익이 사상 최대를 돌파할 것으로 예측됩니다. 이들 기업의 상여금이나 임금이 내년에는 더 오르겠죠. 주택 구입 여력이 높은 소득 상위 20%의 소득은 늘고 있습니다. 금융위기 같은 외부 충격이 아니라면, 상승 속도가 둔화는 되겠지만 마이너스 상승 전환으로 가기는 어렵습니다.

심 교수 외부 충격이 오면 주춤하지만, 대공황도 20년 지나면 극복했습니다. 금융위기가 와도 5년이면 회복합니다. 글로벌 대도시를 보면 350년간 꾸준히 오른 곳도 있습니다. 미래 집값 하락의 근거로 인구 감소를 얘기하는 경우가 많은데, 경제가 성장하는 국가들은 인구가 감소해도 집값이 올랐습니다. 물론 도쿄는 다른 움직임도 보입니다. 일본은 ‘잃어버린 20년’을 지나왔으니까요. 우리나라 경제가 상승하는 한 서울 집값은 올라갈 겁니다. 하지만 지방은 하락을 막을 해법이 만만찮습니다. 글로벌 선진국을 보면 지방에선 2곳이 살아남았습니다. 지방 대도시와 유명 관광지입니다. 그렇다고 지방의 집값이 폭락하기보단 20년이 흘러도 가격 그대로인 수준(실질 가격 하락)에 머무를 가능성이 높습니다.

- 최근 집값 폭등의 근본적 원인은 무엇인가요.

함 랩장 우선 1100조 원이 넘는 유동자금과 기준금리 1.5%의 장기화가 한 원인입니다. 금리를 올린다고 해도 과거 주택담보대출 금리가 연 5%, 7% 했던 때와 비교할 수 없이 낮습니다. 게다가 돈이 갈 곳이 없습니다. 주식, 비트코인도 대안이 못 되면서 대학생들이 2000만~3000만 원을 들고 갭투자 문을 두드리고 있습니다. 정책 공조도 미흡했습니다. 용산, 여의도는 부도심으로 1000만 서울의 기대심리를 자극할 수밖에 없는 곳이고, 올 초에는 주거복지 로드맵을 통해 다주택자를 임대주택 공급자로 만든다고 했다가, 몇 개월 만에 세 부담을 악용한다고 입장을 바꾸기도 했죠. 부처 간 정책공조 미흡이나 잦은 정책 번복은 정책 신뢰도를 떨어뜨리고, 투기 수요를 내성화하는 문제를 야기하고 있습니다.

심 교수 지난해 8·2 부동산대책 발표문을 찾아봤습니다. 서울의 주택 시장 과열과 과열 현상의 확산, 투기 목적의 수요 유입을 언급하면서 근거로 그해 7월 4주와 5주의 주간 아파트 상승률이 높다는 점을 제시했습니다. 주간 상승률을 보고 그렇게 강한 대책을 발표했다는 얘기입니다. 시장 진단부터 잘못됐다고 봅니다. 8·2 부동산대책 발표 전 1~7월까지 강남 상승률은 2.5% 수준이었습니다. 그런데 이후 1년간 강남구는 연 12%가 넘는 폭등을 합니다. 수요와 공급이 그렇게 엉키지만 않았다면 아마도 시장은 폭주하지 않았을 겁니다.

- 초강력 규제를 담은 ‘9·13 주택시장 안정 방안’이 발표됐습니다.

홍 팀장 시장을 가라앉힐 진정책이 필요하다는 것은 공감합니다. 종합부동산세 인상은 예상 범위 내였습니다. 고가 다주택 부동산 소유자의 부담을 높임으로써 매도 가능성을 높이려는 시도로 판단됩니다. 그러나 주택 시장이 연 20% 전후 상승이 예상되는 상황에서 이 정도의 세금 인상이 현재 상승세를 꺾을 수 있을지는 미지수입니다. 다주택자의 담보대출이 어려워진 것 역시 마찬가지입니다. 최근 주택 매수의 주된 수요가 다주택자가 아닌, 1주택자라는 점을 감안할 때 효과는 제약될 전망입니다. 과열심리를 진정시키는 데에는 도움이 될 수 있으나, 장기적인 효과는 미지수입니다.

심 교수 일시적 진정 효과는 있을 수 있으나 근본적인 대책으로 보기는 어렵습니다. 오히려 시장 불안이 가중될 수 있을 것으로 보입니다. 다주택자 규제는 중장기적으로 서민들을 어렵게 할 수 있습니다. 임대료가 상승할 테니까요. 또한 전세 대출을 규제하면 서민 생활의 불안정성은 더 올라갈 것입니다. 이번 대책에선 1주택자의 청약 제한과 대출 등의 규제도 강화했는데 이로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 현상은 한층 더 심화할 것으로 보입니다.

- 재개발·재건축에 대한 논란도 많습니다.

홍 팀장 재건축 안전진단을 강화한 것은 사실상 재건축 연한을 늘린 것과 같습니다. 이는 당장은 재건축 아파트의 집값 상승을 막는 효과가 있지만, 장기적으로는 미래 공급이 없다는 얘기입니다. 올해는 송파 등에 일부 공급이 나오지만, 1~2년이 지나면 물량을 찾기가 힘들어질 겁니다. 사람들 소득은 늘고 있는데 서울 중심지 주택의 노후화를 방치하는 것이 과연 공공선일까요.

함 랩장 강남의 집중화를 위해서 판교, 분당, 과천 등 대체 지역이 만들어졌습니다. 문제는 과거에 강남에서 분당 등으로 이동했다가 다시 강남에 돌아오려고 해도 진입할 수 없는 사람들이 많다는 겁니다. 지역별 집값 격차가 커졌으니까요. 이제 해당 지역의 수요는 그 안에서 해결해야 합니다. 그러려면 재건축·재개발이 이뤄져야 합니다. 재건축으로 인한 집값 상승만 두려워하기보다 수익 일부는 임대주택이나 기부 채납으로 서민과 지역주민의 삶에 도움을 주는 방향이 중요하게 고려될 시기입니다.

- 다주택자 등 자산가들의 동향은 어떻습니까.

홍 팀장 주택들이 이미 많이 묶여 있습니다. 임대사업 전환으로 매물이 잠겨 있는 영향이 큽니다. 다주택들이 지금은 매도의 욕구를 느끼지 않아요. 투자자들은 ‘정권은 짧고, 부동산은 길게 봐야 한다’고 생각합니다. 한 할머니 고객이 부동산을 계속 매입하기에 여쭤봤습니다. 그랬더니 규제라는 게 계속 나오지만, 제도라는 것도 계속 정권에 따라 순환되며 바뀌는 것이 아니냐고 하더군요. 가치투자의 측면에서는 이제 부동산이 적정가치를 찾았고 일부 오버슈팅(시장가격의 일시적 폭등)이 있다고 해도, 적절한 시기에 잘 매도하면 된다고 생각하는 것 같습니다.

함 랩장 현재 자산가들은 추가 매입보다는 가지고 있는 부동산의 절세 방법을 찾고 있다고 보입니다. 재건축 대상 아파트와 한강변 등 집값이 오를 만한 곳은 장기 보유로 갈 확률이 높습니다. 고가 주택이나 강남권 아파트는 증여 및 장기 보유(양도세 장기보유공제) 쪽으로 선회하고 소형 주택은 주로 주택임대사업 등록을 통해 절세하고 있습니다.

심 교수 우리나라 임대주택의 40%는 다주택자들이 공급하고 있습니다. 앞으로 수익률이 떨어지면 공급을 줄일 것입니다. 세간에서는 “있는 집이 없어지냐”고 하지만 그렇지 않습니다. 한 해 전체 주택의 2%, 약 36만 채가 멸실되는 추세입니다. 선진국에선 제2차 세계대전을 겪으면서 이런 현상을 경험했습니다. 그래서 양도세 강화 등의 규제 정책을 쓰지 않습니다. 다주택자들의 주택 구입을 오히려 권장하는 분위기입니다. 그런데 국내에서는 어떻습니까. 정부는 “지난 4월까지 임대사업 등록을 하든가 아니면 팔아라” 하고 압박했습니다. 다주택자들 입장에선 그때 임대 등록을 하면서도 마음이 가볍지 않았고, 이제는 절세 혜택도 줄인다고 하네요. 앞으로 다주택자들의 주택 구입은 줄어들 수 있고, 건설사들도 집을 적게 지을 것입니다. 임대료가 폭등해 서민들의 삶은 더 어려워질 수 있습니다.

- 실수요자라면 어떻게 대응해야 할까요.

홍 팀장 실수요자들에게 좋은 매수 시기는 지났다고 봅니다. 한국주택금융공사 분석 결과 1분기 서울의 주택 구입 부담지수는 118.8로 집계됐습니다. 7분기째 부담이 늘었습니다. 실수요자들이 집을 사기에 좋은 저평가 구간은 아닙니다. 서울 지역 아파트 값은 적정가 또는 일부 초과 상승을 했다고 봅니다. 실수요자이고 집을 구입할 능력이 있다면 굳이 전세로 집을 옮겨 다닐 필요까지는 없지만, 대출을 최대한 일으켜 집을 사는 것은 신중했으면 합니다. 그런 경우라면 무주택자를 위한 정부의 공급 대책을 기다려봐도 좋을 것 같습니다.

심 교수 최근 청약가점을 높이기 위해 아이를 입양하고, 결혼과 이혼을 반복하는 해프닝이 벌어지기도 했습니다. 그만큼 주변 시세보다 분양가를 낮춘 신규 아파트는 매력적인 대상인 것입니다. 수백에서 수천 세대인 신규 아파트 분양가를 낮춘다고 해서 전체 서울과 수도권 아파트 값을 잡는 효과는 사실상 기대하기 어렵습니다. 대신 당첨자에게는 정부가 보장하는 ‘로또’가 되는 셈이죠. 당첨 기회가 높아진 무주택자들은 분양에 적극적으로 관심을 가지는 게 좋습니다.

함 랩장 성급한 추격 매수 또는 갭투자는 신중할 필요가 있습니다. 무주택자라면 정부의 30만 호 추가 공급 대책, 신혼부부 특별 공급, 청약가점제 확대 등으로 분양 시장의 이점이 큽니다. 다만 가점이 낮다면 올해보다는 급등세가 진정되는 내년 즈음 입주 5년 차 신축 위주로 관심을 가지면 유리할 것으로 보입니다. 다만 집값의 70% 수준인 전세자금이 있는 경우 내 집 마련에 도전하는 것이 좋다고 생각합니다. 과도한 대출을 안고 주택을 구입하는 것은 신중했으면 합니다. 현재 임차 시장이 비교적 안정돼 있습니다.

- 부동산 시장 안정화를 위한 조언을 부탁드립니다.

심 교수 과연 투기 세력을 잡으면 집값이 안정될까요. 그건 아닌 것 같습니다. 일부 투기 세력이 있는 것은 맞지만, 집값 상승의 근원적 문제는 아닐 겁니다. 정부의 의도대로 서울 집값을 잡는다 해도, 그럼 지방은 어찌 될까요. 서울 집값이 가라앉으면, 지방 집값은 더 떨어질 겁니다. 맨해튼이나 런던의 집값을 잡겠다고 선진국들이 규제 폭탄을 내놓지 않습니다. 청년·신혼부부 주택 등 공급을 늘리고, 이제 강남 아파트 가격에는 일희일비할 필요가 없습니다. 경제가 성장하는 한 도심의 집값은 올라갈 수밖에 없습니다. 다주택자 혜택은 줄이기보다 오히려 그들이 공급자의 역할을 충실히 하도록 유지하고, 공급 대책과 서민 주택 정책에 집중해야 할 시점입니다.

홍 팀장 늦었지만 지금이라도 공급 시그널을 강하게 전달해야 합니다. 재건축 안전진단 강화 등으로 사실상 재건축 연한을 연장한다는 것은 ‘미래 공급이 줄어든다’는 부정적 신호로 시장에 돌아왔습니다. 집값이 이렇게 폭등한 데에는 앞으로도 주택가격 조정이 없을 것이라는 (실수요자들의) 절망감을 부추겼기 때문입니다. 분당이나 일산 같은 1기 신도시를 탄생시켰던 ‘택지개발촉진법’이 2014년 폐지됐습니다. 이제는 개발이 시작된다는 확실한 시그널을 보내야 할 때입니다. 예산안에 주택 공급 관련 증자와 비용, 사회간접자본(SOC) 관련 투자비용을 확실하게 반영해야 합니다. 지금은 보상금이 풀려 다시 서울로 돌아오는 것을 두려워할 시기가 아닙니다. 1기 신도시 입주로 집값 상승을 막았던 효과를 다시 짚어봐야 합니다.

함 랩장 정부가 추진하는 정책들의 순기능과 역기능을 면밀히 고려할 필요가 있습니다. 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소는 현 정부의 임대주택 재고량 확보 실패 및 임차 시장 안정이라는 순기능을 흔들 수 있습니다. 향후 집값 안정의 카드로 거론되는 재건축 허용 연한 강화(30년→40년)는 미래 공급 감소로 인한 신규 주택의 희소성을 부각할 수 있습니다. 분양가상한제 강화도 마찬가지입니다. 현재도 과열된 신규 분양 시장 선호 현상을 더욱 부추길 수 있습니다. 정부가 조급해하고 있습니다. 대책이 시장에 전달돼 효과를 거두는 데는 시간이 필요합니다. 더디더라도 장기적인 공급 시그널이 중요한 시기입니다. 좋은 지역의 주택 공급 계획이 잠재적으로 시장에 진입하려는 수요들을 진정시킬 수 있는 가장 실질적인 해법이 될 것입니다.- 03 '좀비부동산' 대신 '슈퍼부동산' 잡아라
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[본 기사는 한경머니 제 161호(2018년 10월) 기사입니다.]