inheritance 제 174호 (2019년 11월)

알면 노후가 편해지는 부동산 신탁

[한경 머니 = 김수정 기자]최근 종합자산관리의 유용한 도구인 신탁에 대한 관심이 증대되고 있다. 특히 신탁을 활용해 부동산을 관리할 경우 임차인 관리나 건물 개·보수, 상속·증여 등의
도움을 받을 수 있어 좀 더 편안하게 노후 생활을 누릴 수 있다는 평가다.

우리나라에서 부동산은 개인의 자산 포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지하고 있을 뿐만 아니라 상속·증여 자산 유형 중 가장 높은 선호도를 보이는 자산이다. 최근 KB금융지주경영연구소가 발행한 ‘2019 한국 부자 보고서’에 따르면 금융자산 10억 원 이상을 보유한 한국 부자들의 총 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 53.7%로 여전히 가장 높고, 일반 가구 역시 부동산자산이 전체 자산의 76.6%를 차지하는 것으로 나타났다.

부동산자산 비중이 여전히 높은 것은 저금리 상황에서 장기적 유망 투자처로 ‘부동산산’(61.6%)을 ‘금융자산’(35.1%)이나 ‘기타 자산’(3.3%)보다 더 선호하고 있기 때문이다. 더구나 자산가들은 상속이나 증여로 받은 재산 중 ‘거주 외 부동산’이 70.5%로 가장 높은 비율을 차지해 여전히 부동산을 통해 부를 대물림하겠다는 의지가 강해 보인다.


이처럼 한국인들에게 부동산은 애증의 대상인 동시에 촘촘히 관리해야 할 자산이자 상속·증여의 주요 수단이다. 신탁이 부동산의 구원투수로 빛을 발하게 된 것도 신탁이 자산관리 외에도 상속·증여 등 계약에 따라 무한대로 변신이 가능하기 때문이다.

윤병훈 KEB하나은행 신탁부 과장은 “최근 부동산 증여와 관련해 신탁 문의가 꾸준히 늘고 있다”며 “부동산 소유주들이 다양한 이유로 신탁 상담을 신청하고 있는데, 가령 공동으로 투자하거나 소유한 부동산의 관리·처분을 문의하거나 부동산 신축이나 리모델링과 관련해 전문가들의 토털 서비스로 신탁 활용을 적극 고민하는 사례도 늘었다”고 말했다.

그의 말처럼 신탁을 활용한 부동산 관리 및 상속·증여 방안은 점점 더 ‘토털 서비스’ 형태로 진화하고 있다. 대표적인 것이 KEB하나은행의 ‘퍼펙트(Perfect) 증여 서비스’다. 이 서비스는 부동산 증여 시 법률·세무 전문가의 자문과 부동산 관리신탁 등 종합적인 재산 관리 체계를 구축할 수 있으며, 서비스의 핵심은 신탁을 통해 재산을 안전하게 관리하는 조건으로 부동산 증여 계약이 이뤄진다는 점이다.

계약에서 정한 내용대로 신탁이 이행되지 않을 경우 증여는 무효가 된다. 이를 통해 부동산을 증여하는 부모는 생전(生前)에 부동산에 대한 통제권을 유지할 수 있고, 자녀는 전문적인 재산 관리 서비스를 받을 수 있다.

‘토털 서비스’로 진화하는 부동산 신탁
평생 일군 돈을 모아 꼬마빌딩을 구입한 A(여)씨의 사례를 보자. 80대인 그에게는 연년생의 40대 두 아들이 있었는데, 해가 지날 때마다 그는 부동산의 증여 시기와 방식, 향후 관리에 고민이 깊어져 갔다. 어떻게 해야 할까.

이 경우 퍼펙트 증여 서비스와 같은 부동산 관리 신탁계약을 통해 건물관리(PM)를 선택하는 것도 대안이 될 수 있다. 신탁계약 후 수탁기관이 건물관리에 착수토록 하는 것인데 임차인을 유치하고 노후 건물에 대한 제반 시설을 점검하고 관리해 임차 수입을 증가시킬 수 있을 것이다.

건물 노후화로 주변의 신축 건물로 임차인들이 이전하는 일이 발생하는 상황이라면 사업성을 사전 검토하고 설계사무소 등과 업무 제휴를 통해 신축이나 리모델링의 플랜을 제시받을 수도 있다. 만약, A씨가 증여 전에 리모델링을 진행했을 경우 자산 가치 상승으로 증여세 부담이 증가될 수도 있지만 증여 후 리모델링을 진행해 증여세도 절약됐다. 또한 신탁계약을 통해 증여한 부동산을 통제하고, 고령인 본인이 진행하기에 불가능한 리모델링을 금융기관을 통해 진행해 증여 플랜과 동시에 자녀들의 소득 개선에도 도움을 줄 수 있다.

이 밖에도 대개 부동산 소유주가 급작스럽게 사망할 경우 부동산 관리에 차질이 빚어짐에 따라 임차인들의 불만이 높아져 공실이 발생할 수 있다. 그럴 경우, 상속세 문제뿐만 아니라 임대보증금 반환이라는 부담까지 추가로 짊어지게 된다.

이때 생전에 부동산 관리를 금융기관 부동산 신탁을 통해 진행할 경우, 부동산 소유주는 사망 전까지 해당 부동산으로부터 나오는 임대소득으로 안정적인 삶을 유지할 수 있고, 금융기관의 중재를 통해 원만한 상속 절차를 밟을 수 있다.

다만, 이 같은 장점에도 불구하고 부동산 상속 시 주의해야 할 점도 분명히 있다. 윤병훈 과장은 “미성년자인 자녀에게 부동산의 지분 일부나 전부를 증여한 후 해당 부동산을 담보(담보 제공자 자녀인 미성년자)로 친권자인 증여자가 대출을 받을 경우, 금융기관에서는 이해상반 행위로 대출 심사가 어렵게 된다”며 “이 경우 별도로 후견인을 선임해야 하는 문제가 발생하기 때문에 일정 기간이 소요된다. 이런 부분을 알고 있으면 추후 급작스럽게 필요한 자금을 마련하기 위해 금융기관에 대출을 신청할 때 미리 대비할 수 있다”고 설명했다.

[본 기사는 한경머니 제 174호(2019년 11월) 기사입니다.]


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입력일시 : 2019-10-27 21:54

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