현재 빌딩을 가지고 있는 사람도, 건물주가 되고 싶은 사람도 고민은 한 가지다.

어떻게 하면 투자 대비 높은 임대수익을 얻을 수 있을까. 다양한 성형법을 통해 자신의 부동산을 매력적으로 만든 건물주들의 이야기를 참고하자.



1. 임차인 재구성으로 돈 안 들이고 수익률 업: 별도 투자비용 없음
건물주 가운데는 잠재 가치가 높은 빌딩을 보유했음에도 불구하고 관리 운영 능력 부족으로 인해 지속적인 공실이 발생하기도 한다. 임대수익만 생각한 채 검증되지 않은 임차인을 유치하기 때문인데, 임대료가 체납되거나 임차인 이탈이 잦아 골머리를 앓는다. 악순환이 반복되면 급기야 건물의 가치가 급격히 떨어지게 된다. 오래된 건물일수록 임차 업종이 주변 환경과 맞지 않는 경우가 많다.

이때 우량 임차인을 유치해 건물 가치를 상승시키는 밸류업 방식을 주목할 필요가 있다. 우량 임차인이라 함은 자금력을 갖고 장기간 입주 가능하고 운영 능력까지 갖춘 임차인으로, 대부분 법인 성격의 프랜차이즈 업체들이라 할 수 있다. 우량 임차인을 확보해 그들이 직접 리뉴얼 공사 및 입주에 관한 전반적인 비용을 부담하도록 하기 때문에 임대인의 입장에서는 목돈을 들이지 않고도 건물 일부를 리모델링할 수 있다. 이 방식은 입지 여건이 뛰어난 주거 지역과 상업 지역이 섞여 있는 상권에서 효율적이다.

우량 임차인 유치가 쉽지 않다면 리모델링이나 신축 후 임차인을 재구성하는 것만으로도 어느 정도 도움이 된다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 “임차인 구성 시 병원, 편의점, 대형 프랜차이즈 업체 등 장사가 잘 되는 업종이 1층부터 자리를 잡아야 한다”고 강조한다. 예를 들어 서울 광진구 중곡동의 한

2층 상가(454㎡)는 최근 리모델링을 마치고 1층에 치킨 전문점 대신 편의점을, 2층에 중식당 대신 학원을 들인 결과 수익이 1.5배 늘었다. 또 1층은 통으로 임대하는 것보다는 세 개로 나눠 임대를 놓는 식으로 상가를 세분화할 필요가 있다. 1층은 임대료를 가장 많이 받을 수 있는 반면 공실이 생길 경우 손실이 가장 커 임대료를 올리면서 공실을 줄이려면 상가를 쪼개는 것이 유리하다.

박 팀장은 “만기가 돌아올 때마다 1년~1년 반 정도 여유 시간을 두고 임차인 구성을 새롭게 할 수 있다”며 “그렇게 하기 위해서는 기존 임차인을 명도한 이후 새로운 세입자를 받아야 하는데 최근 임차인의 권리가 강화된 상가임대차보호법으로 인해 수월치 못한 측면도 있으니 사전에 법적인 문제를 꼼꼼히 체크해야 한다”고 조언했다.

case. 김성필(가명, 58) 씨는 2005년 서울 마포구 서교동에 위치한 A빌딩을 50억 원에 매입한 건물주다. 건물 1층에는 소규모 편의점, 2~3층은 술집, 4층은 원룸텔로 업종 구성이 돼 여기서 보증금 1억 원에 월세 1300만 원의 임대수익이 발생하고 있었다. 투자 금액 대비 연 3.18%의 수익률이었다. 4년 후 홍대 상권은 이전보다 더 거대해졌다. 다양한 볼거리, 먹을거리로 상권의 성격이 달라졌다. 이를 감지한 김 씨는 기존 임차인들의 만기에 맞춰 신규 임차인 발굴에 많은 노력을 기울였다. 2개월 동안 빌딩 자산관리 업체 전문가와 함께 무수히 많은 프랜차이즈 본사 점포개발팀 담당자와 미팅을 하고 임대료 협상 끝에 H사의 유명 커피전문점이 전 층에 입주하겠다는 입점제안서를 받았다. 해당 업체에서 요구한 조건은 보증금 2억 원, 월세 2300만 원. 5년간 임대차 계약 체결이었다. 건물 외벽공사 및 내부시설 인테리어 공사는 H사에서 진행하는 것으로 최종 조율됐다. 돈을 들이지 않고도 어느 정도 건물 리모델링까지 할 수 있게 된 것이다. 5년의 시간이 흘러 2014년에는 지가 또한 뛰어 주변 시세 기준 매매금액이 100억 원을 호가하는 건물이 됐다. 우량 임차인 입주로 인해 수익률을 극대화하고 지속적으로 상권을 확장해 빌딩의 자산 가치를 높인 사례다.



2. 리모델링으로 빌딩에 감성을 입히다: 투자비용 3.3㎡당 200만 원 전후
최근 건축 기술이 발달하면서 건물을 리모델링하는 것만으로도 새로 지는 것 못지않은 효과를 볼 수 있다. 신축 비용의 4분의 1 가격으로 저렴하게 공사를 진행할 수 있는 데다, 공사 기간도 약 4개월 정도로 짧아 성형 비용은 줄이고 건물 가치를 높일 수 있다. 리모델링 비용은 어떤 내·외장재를 사용하는가에 따라 금액이 천차만별이지만 평균적으로 건물의 연면적 기준 3.3㎡당 200만 원 전후 정도로 예상하면 된다.

리모델링을 하기 전에는 먼저 타당성을 고려해야 한다. 건물을 리모델링한 후 가치 상승으로 인한 예상 임대수익을 분석해 투자 금액 대비 수익률을 산출해야 한다. 공사하는 동안에는 건물에서 수익이 발생하지 않기 때문에 리모델링 기간도 꼼꼼히 체크해야 한다. 특히 건물을 매입하면서 금융권의 대출을 받았다면 수익이 발생하지 않는 부분까지 고려해 공사를 최대한 앞당겨 진행하는 것이 유리하다. 구조와 안전진단을 고려하는 것은 물론이다. 리모델링 공사는 기존 벽체의 철거 및 구조 변경을 수반하는 경우가 많으므로 반드시 사전에 구조 안전진단을 받아야 한다. 리모델링하려는 건물은 과거 신축 당시의 건축법을 적용받았기 때문에 지금의 강화된 주차장법과 까다로운 개정 건축 법규는 적용되지 않았다. 리모델링을 할 때는 현시점의 건축법을 적용받아 건축해야 하기 때문에 사전에 관련 법규를 충분히 숙지해야 한다.

보통, 리모델링 하면 외관 수선이나 화장실 개조, 엘리베이터 설치 등을 떠올리지만 이와 함께 병행해야 할 부분이 내부 설비와 전기 배관을 바꾸는 등 부실한 부분을 보강하는 작업이다. 임동연 수가디자인 건축사무소 대표는 “리모델링을 할 때 여유 있는 용적률, 추가 주차대수 확보, 엘리베이터 설치 등으로 부가가치를 높일 수 있다”고 조언한다. 용적률에 여유가 있다면 증축할 수도 있다. 기존 3층 건물을 4층으로 높이면 그만큼 연면적이 넓어진다. 주차대수를 늘릴 수 있는 공간도 필수다. 추가적인 주차장을 확보할 수 없어서 증축하지 못하는 건물도 상당수다. 엘리베이터 설치도 건물 가치 상승과 직결된다.

case. 차성렬(가명, 50) 씨는 20년간 자영업을 하며 모은 종자돈과 부모님께 물려받은 자산 일부로 은퇴 후 안정적인 수익이 나는 빌딩에 투자하고자 했다. 차 씨의 투자가용 금액은 40억 원으로 투자 금액 대비 연 수익률은 7% 이상을 기대하고 있다. 최근 서울 시내 평균 빌딩 수익률이 4% 정도라는 정보를 입수한 그는 시간과 비용이 들더라도 당장의 임대수익보다는 건물의 리모델링을 통한 자산 가치의 극대화를 꾀하고자 전문가에게 의뢰했다. 그는 투자 가능한 금액과 지역적 조건을 검토한 결과, 투자 대상 지역은 편리한 교통망과 다양한 문화, 편의시설 등이 밀집돼 있는 강동구 길동으로 정했다. 두터운 배후 세대를 접하고 있으면서도 시세는 상대적으로 저평가돼 중소형 빌딩 투자처로 안성맞춤이었다.

차 씨가 투자한 빌딩은 1983년에 설립된 건물로 지하 1층~지상 5층 규모로, 지하 1층 주점, 1층 조개구이집, 2층 마사지숍, 3층 당구장, 4~5층은 주택이었다. 상가에서 발생하는 총 임대료는 보증금 2억 원에 월세 1000만 원이었다. 소유자가 매각을 희망하는 최종 금액은 40억 원으로, 단순 수익률로 계산해보면 실제 투자 금액 대비 임대수익률은 3% 수준이었다.

이에 리모델링을 결정했고, 층별 세입자들을 만나서 이사비용 및 상당 부분의 권리금을 지불하고 전 층 임차인들의 명도이행을 약속 받았다. 매입 후 3개월이 지난 뒤 공사에 착수했다. 내·외벽 공사와 엘리베이터 설치, 마감재 변경 등 총 리모델링 비용으로 약 3억 원을 추가로 투자했다.

리모델링 기간은 4개월이 조금 넘게 걸렸다. 리모델링 진행과 동시에 적극적으로 임차인 유치 마케팅을 진행했다. 지하 트레이닝센터, 1~2층 S커피전문점, 3~5층 메디컬 업종으로 입주를 완료했다. 리모델링 후 우량 임차인의 입주로 임대료는 기존 1000만 원에서 2300만 원으로 상승했고, 보증금 역시 2억 원에서 4억 원으로 상향 조정됐다.



3. 허물고 새로 짓는다! 부동산 성형의 꽃, 신축 : 투자비용 3.3㎡당 400만 원 전후
상업용 빌딩 투자 중에서도 건물을 신축해 고부가가치 상품으로 만드는 방법은 가장 어려우면서도 가장 확실한 성형이라고 할 수 있다.

① 매입 단계 사업부지 매입은 수익성과 직결되는 아주 중요한 부분이다. 따라서 일정 시간을 투자해 시세 조사 및 사업성 분석을 통해 물건 정보들을 충분히 검토해야 한다. 이 과정에서 부동산 관련 전문가들과 긴밀한 네트워크가 구축돼 있다면 좀 더 효율적일 수 있다.

② 건축법률 검토 ‘하자전제의 원칙’을 고려해 지구단위 계획, 도로사선 제한, 일조권 제한, 주차장 면적 확보 등의 명확한 법률 검토가 이뤄져야만 순조롭게 신축을 진행할 수 있다. 점점 까다로워지는 현행 건축법을 무시하고 진행한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.

③ 설계 계약 법률 검토를 마친 후 대략적인 가설계가 완료됐다면 해당 자료에 기초해 건축물의 설계 계약을 체결해야 한다. 이때 설계를 담당하는 건축사무소에서는 기획설계, 계획설계, 실시설계 등과 공사감리 및 전반적인 건축 인허가를 담당하므로 해당 업무를건축사무소에 위임하면 된다.

④ 건축 인허가 설계사무소를 통해 완료할 수 있다.

⑤ 시공사 선정 시공사는 종합건설면허를 보유한 신뢰성이 있는 업체를 선정해야 한다.

⑥ 착공 신고 시공사에서는 도급계약 체결과 동시에 착공부터 시공까지 책임지므로 도급계약서에 명확히 기재해 향후 발생할 수 있는 모든 문제들에 대해 시공사에 위임하는 것이 좋다.

⑦ 사용승인 건축물의 신축 공사를 모두 완료했다면, 사용을 요청하는 사용권자는 허가권자에게 사용승인을 받아야 한다. 사용승인 은 각 지방자치단체에서 담당한다.

case. 이학선(가명·54) 씨는 2년 전 평생 건설업에 종사해 모은 종자돈으로 본인이 직접 신축할 수 있는 사업부지를 찾았다. 투자 금액은 60억 원이고, 건축비용 및 추가비용은 별도로 20억 원 정도로 계획했다. 서울 도심권에 위치하고 일반상업지역 용도로 지정된 사업부지에 투자하고자 했다.

일반상업지역 토지들은 용적률의 상향 조정으로 인해 다른 일반적인 건물들보다 상당히 높게 건축할 수 있는 장점이 있다. 하지만 도심권에는 곧장 개발이 가능한 사업부지 및 건물들이 부족하기 때문에 사업성이 있는 물건을 찾는 데 시간이 걸렸다. 또 토지 매입부터 건축까지 건물의 명도 및 민원 발생, 그리고 건축법률 검토 등으로 인한 추가 비용이 많이 발생했다.

이 씨는 서울 강남구 역삼동 선릉역 역세권에 인접해 있는 3층짜리 오피스 빌딩 매각 정보를 접수하게 됐다. 해당 물건은 대지 330㎡에 지하 1층~지상 3층 규모로 4m 도로변에 위치한 일반상업지역 건물이었다. 전 층을 일반 기업이 사무실로 사용하고 있었고, 발생하는 임대료는 월 1200만 원으로 낮은 수준이었다. 그는 단기 수익이 아닌 신축 후 예상 가치를 판단해보았다. 관련 법률을 검토해보니 해당 건물을 새롭게 신축할 경우 지하 1층~지상 10층까지 건축이 가능했다. 이후 건물주와 매입 후 4개월 이내에 신축할 수 있도록 약속하는 제소 전 화해조서를 작성하는 조건으로 매매계약을 체결했다.

매입 후 명도약속이행 기간에 맞춰 임차인은 사무실을 모두 비워줬고, 이 씨는 약 20억 원의 건축비용을 들여서 신축 공사를 진행했다. 건축은 본인의 전공 분야였기 때문에 비교적 저렴한 비용으로 공사를 진행했고, 약 1년여가 걸려 기존의 허름했던 건물에서 럭셔리한 건물로 재탄생했다.

테헤란로를 접하고 있는 오피스 밀집 지역이라 임차 수요는 풍부했다. 외국계 기업과 보증금 4억 원, 월세 5000만 원으로 임대차 계약을 체결했다.

빌딩 투자에 대한 탁월한 안목으로 빌딩의 자산 가치를 극대화시킬 수 있었다. 현재 그의 빌딩 가치는 130억 원을 호가한다.

이윤경 기자│참고 서적 ‘한국의 빌딩부자들’(라온북)│도움말 배준형 리얼티코리아 팀장·임동연 수가디자인건축사무소 대표·배정식 하나은행 신탁부 팀장