원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장

[한경 머니 = 김수정 기자]지난해 문재인 정부의 ‘8·2 주택 시장 안정화 방안(이하 8·2 부동산대책)’을 필두로 최근 종합부동산세(이하 종부세) 개편안까지 나오면서 다주택자들에 대한 세금 압박은 강도를 더해 가고 있다. 이런 흐름 속에 보유 부동산에 대한 합리적인 증여 플랜 퍼즐은 어떻게 맞춰야 할까. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장이 강의한 상속·증여를 활용한 부동산 절세전략에서 그 해법을 모색해봤다.

정리 김수정 기자 | 사진 서범세 기자

올해 4월부터 청약 조정대상지역에 주택이 있는 2주택자, 3주택자 등 다주택자의 양도소득세가 크게 늘어났다. 2주택자가 청약 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세가 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 중과되고, 여기에 올해부터 양도세율이 최고 40%에서 42%로 2%포인트 상승했다. 양도차익이 1억5000만 원을 넘으면 38%, 3억 원을 초과하면 40%, 5억 원을 넘으면 42%의 세율이 적용된다. 세율 자체가 오른 데다 10~20%포인트 중과되면 실질적인 양도세 부담은 훨씬 커질 수밖에 없다. 최고 62%의 양도세율이 적용된다.

원종훈 세무팀장은 “여기에 지방소득세까지 포함되면 3주택자가 청약 조정대상지역의 주택을 처분할 때 과세표준이 5억 원을 넘을 경우 세율이 68%를 육박한다”며 “과세 요건에 대해 꼼꼼히 체크하지 않으면 세금 폭탄을 맞기 십상이다”라고 말하며 비과세 요건을 조목조목 설명했다.
1세대 1주택은 1세대가 양도일(잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 요건을 충족하는 주택을 의미한다.

원론적으로는 1세대 1주택에 주어지는 양도세 면제를 적용받으려면 딱 1채를 소유하고 있어야 한다. 하지만 2주택이 된 경우에도 비과세 혜택이 주어지는 경우가 있다. 결혼이나 부모님을 모실 목적으로 세대를 합칠 때, 이사하는 과정에서 일시적으로 2주택 소유자가 된 때다. 이 밖에 다주택자가 1세대 1주택자로서 비과세를 받으려면 먼저 매각한 주택은 양도세를 물어야 한다. 최종적으로 남은 주택 1채에만 비과세가 가능하다는 얘기다.

하지만 먼저 파는 주택이 조정대상지역에 있다면 중과세가 될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 임대주택을 활용하면 가장 먼저 매각하는 주택도 1세대 1주택자로서 양도세 면제 혜택을 누릴 수 있다.

단, 주의사항도 있다. 주택 소재지에 따라 양도세 부과 기준이 다르다. 조정대상지역에서 주택을 팔면 양도세가 무거워진다. 반면 수도권 밖 기준시가 3억 원 이하 주택은 중과세대상에서 아예 빠진다. 조정대상지역의 주택에 중과세를 정할 때 전체 보유 주택 수는 고려하지 않는다. 앞서 본 수도권 밖 기준시가 3억 원 이하 주택을 굳이 임대주택으로 등록할 필요는 없다.

또한 양도 당시에 실제로 매매한 금액이 9억 원을 초과하는 고가의 주택일 경우에는 9억 원 초과분에 대해 세금을 납부해야 한다. 조건은 다음과 같다. 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유해야 한다. 비거주자의 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 없다.

여기서 1세대란 본인과 배우자 2인이 세대 구성원의 기본 단위다. 따라서 부부가 세대를 분리해 주민등록상의 세대주로 등재돼도 부부를 합해 1세대를 판정한다. 다만, 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 독립된 생계를 유지할 수 있는 정도의 소득이 있는 경우는 배우자가 없더라도 독립된 세대로 인정한다.

또한 고가의 주택이 아니어야 한다. 양도세를 계산할 때 고가의 주택은 양도할 당시 실거래가액이 9억 원을 초과하는 주택을 의미한다. 다만, 양도세를 계산할 때 고가의 주택은 1세대 1주택일 경우 과세대상 양도차익을 계산할 때 사용하는 개념이기 때문이다. 주택인 상황에서 주택을 매각하는 경우에는 고가 주택의 개념은 필요하지 않다.

가령 ‘1세대 1주택+고가 주택’의 과세대상 양도차익은 기존의 양도차익에 양도가액 중 9억 원을 초과하는 금액 비율을 반영해 계산한다. ‘1세대 1주택+고가 주택’은 과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하는데, 3년 차부터 매해 8%씩 공제하고, 최대 80%까지 공제를 해준다.
이런 이유로 최근에는 다주택들 사이 증여에 대한 관심도 커지고 있다. 증여세 부담을 덜고 싶다면 부담부증여도 좋은 대안이 될 수 있다.

부담부증여란 수증자가 증여자의 재산과 채무를 함께 증여받는 것을 의미한다. 가령, 부친이 자식에게 11억 원짜리 아파트를 증여하면서 그 아파트에 담보된 채무 6억 원도 함께 넘겨주는 것으로 이해하면 된다. 이때 증여세를 계산할 때는 11억 원에서 채무 6억 원을 차감해 계산한다.

즉, 아들은 5억 원에 대한 증여세를 납부하게 되고 채무 6억 원을 아버지 대신 갚아야 한다. 부담부증여의 특이한 점은 채무를 넘기는 아버지는 6억 원에 대한 양도세를 내야 한다는 것. 아버지는 부담부증여로 인해 갚아야 할 채무를 더 이상 갚을 필요가 없게 되고, 이는 사실상 6억 원만큼의 금전적 이익이 발생한 것으로 보기 때문이다. 일반적으로 이렇게 아버지와 아들이 각각 납부하게 되는 양도세와 증여세의 합은 채무가 껴 있지 않은 11억 원 아파트에 과세되는 증여세보다 적은 금액이다.

그 이유는 양도세와 증여세의 세율이 다르기 때문이다. 증여세는 양도세보다 최고 세율이 높고, 증여세 과세대상 금액의 일부를 양도세로 돌려서 낸다면 절세 효과를 누릴 수 있다. 하지만 부담부증여는 취득 시점에 비해 부동산의 가격이 크게 오르지 않은 경우에 더 절세 효과가 크다. 부친이 재산을 취득할 때보다 아파트 가격이 많이 오른 경우 오히려 양도세 부담이 커지기 때문에 증여재산가액, 부동산 가격 상승분, 채무 금액 등을 고려해봐야 한다.

[본 기사는 한경머니 제 159호(2018년 08월) 기사입니다.]