big story 부동산 사용설명서 03 옥석 고르기

[한경 머니 = 고종완 한국자산관리연구원장] 주택 경기가 5년 만에 펄펄 끓는다. 이러한 상승세가 언제까지 이어질 것인가. 실수요자는 어떻게 대응해야 하나. 지금 집을 사야 하나, 팔아야 하나. 질문은 꼬리에 꼬리를 문다.

부동산 문제와 내 집 마련 고민으로 잠을 설치는 사람들이 늘고 있다. 문제는 매수자, 매도자, 언론 모두 현실을 직시하기보다는 집값 광풍에 너무 들떠 있으며 집단 흥분 상태에 빠져 합리적 이성을 상실한 듯하다.

정부의 고강도 종합대책에도 불구하고 집값 광풍이 쉽게 수그러들지 않을 경우 지난 참여정부 때와 마찬가지로 시장과 정책은 쫓고 쫓기는 식의 지루한 전쟁을 이어갈지 모른다. 결국 피해자는 무주택자와 실수요자가 될 것이며 아이러니하게도 유주택자와 다주택자는 쾌재를 부를 일이 벌어진다는 얘기다.

소득 양극화, 빈부 격차는 더 커질 것이다. 지금이라도 규제의 역설, 부작용의 극대화를 경계해야 한다. 결론부터 말하면 올해까지 집값은 강세가 유지될 가능성이 크다고 본다. 다만 추가 대책의 실효성, 집값에 일정 기간 선행하는 주택거래량이 얼마나 증감하느냐가 변수다.
뉴욕, 런던, 홍콩, 싱가포르, 상하이 등 글로벌 주요 도시의 주택 시장은 안정세 혹은 하향 조짐이 뚜렷하다. 따라서 2018년 하반기 국내 집값은 정점 내지 변곡점을 맞을 가능성이 높다고 분석된다. 지난 2006년 하반기와 현재의 급등 모양은 판박이라는 말도 있다. 그때도 집값 고점기로 강남, 용산, 여의도, 목동 등 인기 지역 아파트 값은 자고 나면 1억 씩 폭등하는 등 천정부지로 치솟다 결국 상승 5~6년째인 2007년부터는 급전직하했다.

자칫 이번에도 고점에서 집을 살 경우 금리 인상, 대출 규제, 세금 중과 정책과 맞물리면서 몇 년간 깡통주택으로 전락할 수도 있음을 유의해야 한다. 경험적으로 돈을 잃는 것이 못 버는 것보다 훨씬 고통스럽다. 지금은 감정 통제가 필요한 때로 올해 말까지는 시장 흐름과 시장 관련 지표의 방향성을 지켜본 뒤 내 집 마련이나 투자에 나서도 늦지 않다는 판단이다.

‘슈퍼부동산’ 옥석 고르기

부동산 경기 변동주기(사이클)를 살펴보면 2019년 이후 조정기 혹은 하향 안정 국면으로 진입할 가능성이 커졌다는 게 필자의 지론이자 경기 예측의 결과물이다. 예컨대 2013년 7억 원대였던 은마아파트 101.5㎡가 5년이 경과한 현재 17억 원으로 급등한 사례에서 강남 아파트와 재건축의 과도한 상승과 거품의 정도를 어느 정도 짐작 가능하다. 또한 “무릎에서 사서 어깨에서 팔라”는 투자의 대격언과 “내재가치 대비 저평가됐을 때 매수해서 고평가 시점이 오면 뒤도 돌아보지 말고 매도하라”는 워런 버핏의 투자 원칙을 생각할 때 지금은 적극적으로 매수할 적기는 아니라는 판단이다.

부동산 경기 변동성이 커지고 부동산 시장의 불확실성이 높아지고 있다. 부동산 투자를 통해 기대할 수 있는 수익도 커지고, 위험도 커지는 만큼 그 어느 때보다 신중한 투자 자세와 새로운 전락이 요구된다.

필자가 생각하는 새로운 투자 전락은 버핏의 가치투자 원칙을 부동산에 접목한 가치주의(valueism)에 기반한 내재가치(intrinsic value), 미래가치(future value)의 법칙이다. 다시 말해 부동산의 내재가치를 믿으며 내재가치가 높은 부동산을 저점 부근(무릎)에서 매수해 고점 부근(어깨)에 팔면 수익률이 극대화된다는 것이다.

가치투자 원칙에 근거해서 필자는 내재가치와 미래가치가 높은 부동산을 ‘슈퍼부동산(super realty)’이라 명명한다. 내재가치란 대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르며, 따라서 인근 지역에서 토지가격이 시장가격 대비 저평가되고 공급이 제한되며 수익률이 높은 우량한 부동산을 말한다.

그렇다면 대한민국에서 성장성이 가장 높은 지역은 어디이며 부동산 자산의 수익성, 안정성, 환금성이 가장 높은 부동산은 무엇일까. 바로 수도 서울이다. 서울은 글로벌 10대 메가시티(global magacity) 안에 드는 세계 주요 도시인 데다 정치, 경제, 교육, 문화, 금융의 중심지로서 지난 50년간 땅값과 집값의 상승률이 가장 높은 지역이다.

20년 앞선 도쿄와 30년가량 앞선 뉴욕, 런던, 파리 집값이 지금도 오르고 있는 점으로 보아 10~20년 뒤에도 서울 집값과 부동산 가격은 쉽게 떨어질 것 같지 않다. 서울 지역도 서울도시계획이나 균형개발계획, 지역선호도로 보아 모든 지역이 동반 상승, 동반 하락을 점치기는 어렵다. 도시 공간 구조의 변화와 부동산 시장의 변화가 예상되는 대목이다.

도시 부동산 투자의 출발점은 도시계획(urban plan)에서 출발한다. 도시기본계획, 도시관리계획, 도시개발, 교통중심, 도시성장축을 살펴보면 방향성을 상당 부분 미리 읽을 수 있다. 서울의 성장 지역으로는 도시기본계획상 도심권 3핵인 강남, 4대문, 여의도 영등포를 비롯해 도심권 인접(neighbor- hood) 지역이자 광역 중심지인 강동·용산·마포·성동·광진·동작·동대문·서대문구를 꼽을 수 있다.

성남, 하남, 과천, 안양, 광명, 남양주, 김포, 고양은 관문(gate way) 지역으로서 도시 성장성이 매우 높다. 5대 생활권의 중심지로는 교통망과 업무·상업시설 확충이 예상되는 창동·상계, 수색·증산, 영등포·목동. 마곡, 삼성·잠실지구는 미래 주거 지역으로 유망하다. 이 밖에도 한강변을 포함해 공원화, 지하화가 동시에 추진되는 중랑천과 동부간선도로, 올림픽대로와 강변북로, 경부고속도로 주변도 관심 대상이다. 10년 앞을 내다보고 장기 투자 혹은 실수요층에게는 매우 유용한 지식과 정보가 틀림없다.

부동산 가치투자 비법 5원칙

부동산 경기의 조정기 내지 하향안정기가 도래할 경우 효과적인 자산관리 전략은 바로 갈아타기, 자산 교체 전략이다. 투자 가치가 낮은 좀비부동산, 좀비아파트는 버리고 슈퍼부동산, 슈퍼아파트로 과감히 갈아타는 방안이다.

갈 곳 몰라 이리저리 떠도는 시중 부동자금도 1100조 원이 넘는다. 돈은 그 속성상 높은 수익률을 찾아 이리저리 끊임없이 움직인다. 특히 올 하반기는 부동산 시장 흐름의 근본적인 변화가 예상되는 만큼, 시장 패러다임의 변화에 대응한 새로운 투자 전략을 모색할 시점이다.

향후 10년 앞을 내다본 ‘슈퍼부동산(super- realty)’으로 갈아타기 위해서는 어떻게 해야 할까. 첫째, 실수요자에겐 신규 분양 아파트 청약을 적극 권한다. 분양 아파트는 분양가 간접 규제에 따라 주변 시세보다 저렴한 데다 새 주택을 선호하는 주거 트렌드로 인해 손해볼 가능성은 적다. 인구, 소득구조 변화와 가성비를 감안하면 소형 새 아파트가 단연 투자가치가 높다. 서울뿐만 아니라 수도권 신규 택지에서 새로 공급되는 아파트라면 적극 청약을 권한다.

둘째, 신설 역세권과 한강변을 주목하라. 교통과 상업의 중심지로 부상하며 인구 유입, 소득 증가, 상권 활성화, 주거 밀도의 증가로 인해 지역 변화와 집값 상승 가능성이 높기 때문이다. 지하철 4·5·7·8·9호선, 신분당선 연장선과 신안산선, GTX A·B·C 노선과 경전철 예정 지역은 최고 관심 대상이다. 한강변 아파트도 시간이 지날수록 집값의 직접적 요인인 유용성, 상대적 희소성, 유효 수요 증가로 투자가치가 점진적으로 증가한다.

셋째, 소액투자자는 오피스텔, 생활형 숙박시설
(레지던스), 섹션형 오피스(section office) 투자가 여전히 매력적이다. 금리 인상, 환율 변동 등 금융시장의 불안정성이 커짐에 따라 임대수익률이 5%를 넘는 오피스텔을 비롯한 이들 소형 수익성 부동산은 안전자산으로서의 가치가 돋보인다.

넷째, 은퇴 준비 계층은 단독·다가구·상가주택이 더없이 좋은 노후 대비책이 될 수 있다. 아파트가 편리함의 대명사라면 이들 주택은 지역과 입지 선택만 잘한다면, 주거 가치와 수익 가치를 동시에 누릴 수 있는 일석이조( 一石二鳥)의 투자처가 될 수 있다.

다섯째, 꼬마빌딩으로 불리는 상가건물, 중소형 오피스는 미래 부자, 뉴 리치(new rich)를 꿈꾸는 이들에게 딱 어울리는 장기 수익형 부동산으로 손색이 없다. 향후 보유세 강화를 극복하기 위한 절세 전략으로도 유효하다. 주택을 여러 채 보유하는 것보다는 임대수익과 자본수익 즉, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 뿐 아니라 절세와 투자 측면에서도 유리하다. 부동산을 자녀에게 증여·상속하고자 계획하는 사람에게도 적합한 투자 방법이다.

도시 부동산 투자의 출발점은 도시계획(urban plan)에서 출발한다. 도시기본계획, 도시관리계획, 도시개발, 교통중심, 도시성장축을 살펴보면 방향성을 상당 부분 미리 읽을 수 있다.

고종완 원장은…
건국대 행정대학원 부동산학과에서 행정학 석사학위를 받았다. 삼성그룹과 LG그룹을 거쳐 1998년에 명예퇴직을 선택했다. 부동산중개업에 뛰어들었으나 한 번의 실패를 겪고, 부동산 컨설턴트로 명성을 얻었다. 현재 한국자산관리연구원장이면서 한양대 부동산융합대학원 특임교수, 공무원연금공단 실물자산운용위원회 위원, 경기도 도시재정비위원회 위원 등을 맡고 있다. 저서로는 <고종완의 부동산 투자는 과학이다>, <틈새 부동산은 있다>, <차별화된 부동산을 찾아라>를 펴냈다.


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[본 기사는 한경머니 제 161호(2018년 10월) 기사입니다.]