최근 중소형 빌딩 구매 의사를 나타내는 고객들이 늘고 있다.
유래 없는 저금리 기조 속에서 어쩌면 당연한 현상이다. 중소형 빌딩에 관심을
갖고 있는 고객 중에서 특히 슈퍼리치들은 나름의 투자 원칙을 갖고 있는 걸
발견할 수 있다. 그들만의 성공 노하우를 5가지로 정리해봤다.

사업가 A씨는 명함이 두 개다. 하나는 본인이 운영하는 제조회사의 최고경영자(CEO) 명함이고, 또 하나는 최근 홍대 인근에 매입한 중소형 빌딩의 임대사업 CEO 명함이다. A씨는 부동산 투자를 고민하던 차에 위치도 좋고 가격이 적당한 물건이 나왔다는 말을 듣고 현장을 둘러보고 고민 끝에 한 달여 만에 매입해 지금은 리모델링 공사가 한창이다. 임대수익률은 5% 내외로 예상된다. 홍대 인근은 20~30대 젊은 층이 선호하는 퓨전주점, 카페, 패션점과 클럽 문화로 대별되는 다양한 문화 공간들이 어우러져 주변 지역으로 상권이 확장 추세에 있는 투자 유망 지역이다.

금융소득종합과세 한도가 4000만 원에서 2000만 원으로 낮아지고 유래 없는 저금리 기조가 지속되면서 중소형 빌딩이 유망 투자처로 급부상했다. 고액자산가들을 중심으로 안정적인 임대수익을 얻으려는 수요가 늘어나면서 중소형 빌딩의 거래량이 늘어나고 가격도 오름세를 보이고 있다. 중소형 빌딩은 대형 오피스 빌딩에 비해 투자 규모가 작아 고액자산가들의 접근이 용이하고 유동성이 좋으며 투자액 대비 상대적으로 수익률이 높아 인기가 많다. 아울러 저금리 시대에 은행이자의 두 배 이상의 수익을 기대할 수 있어 고자산 고객들의 관심을 한 몸에 받고 있다.


중소형 빌딩 가격 오름세
그러면 슈퍼리치의 투자 노하우, 원칙은 무엇인지 사뭇 궁금하다. 그들만의 성공적인 빌딩 투자 원칙이나 노하우가 있지 않을까. 성공적인 부동산 투자를 통해 수익률을 극대화하고 있는 슈퍼리치들의 투자 노하우를 5가지로 정리해봤다.

첫째, 부동산은 지역경제다. 부동산 투자를 하려면 먼저 적절한 시장인지를 확인하라. 부동산은 지역성이 강하다. 부동산은 지역경제의 바로미터다. 잘나가는 지역은 부동산 가격도 비싸고 임대료도 높다. 가격이 비싸지만 찾는 이가 많다. 투자하려는 지역이 주변에 개발 호재가 많고 지가가 꾸준히 상승할 수 있는 지역인지 확인해야 한다. 향후 신축 시 용적률이 증가할 만한 용도지역인지 살펴봐야 한다. 상권의 발전성이나 확장성이 큰 지역을 선택하는 것이 좋다. 커다란 돋보기로 부동산 시장을 크게 들여다보고 장기적인 안목으로 접근해야 한다. 또한 정확한 현미경으로 미세한 시장의 움직임까지 관찰한다. 부동산 투자에 있어 나 홀로 독불장군은 없다. 부동산은 주변 환경, 개발 여건, 지역의 구성 등 다른 부동산과 어우러져 시장을 형성하고 시장이 발전하면 내 부동산 가격도 올라간다.

둘째, 입지도 중요하다. 일단 투자지역(시장)을 결정했으면 그 시장에서 본인의 투자 콘셉트와 가장 잘 어울리는 입지를 찾아야 한다. 무턱대고 빌딩을 사는 것이 아니라 자신만의 빌딩사업의 목표를 정하라. 단순히 사놓으면 오르는 지역의 부동산은 비싸게 마련이다. 그리고 그런 지역은 많지 않다. 자신이 원하는 빌딩을 구체화하고 이를 시장에 접목시켜 제일 잘 어울리는 입지를 찾는 것이다. 투자자가 생각하는 임차인 구성과 시장이 일치하지 않는다면 과감하게 투자 콘셉트를 시장에 맞게 바꿀 필요도 있다. 부동산에 있어 입지만큼 중요한 것은 없다. 입지는 임대사업장이라는 물리적 시설이 자리하는 지점이다. 입지 분석을 통해 임대사업을 하게 될 빌딩과 시설물의 위치적 조건을 조사하고 분석해 영업 환경을 결정한다. 입지 분석을 통해 투자자가 추구하는 목적을 달성할 수 있는 위치를 찾는 것이다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 입지의 중요성을 강조한 말이다. 이제는 누구나 다 아는 부동산의 격언이 돼 버렸다.

셋째와 넷째로 면밀한 검토가 필요한 것은 수익률과 공실률이다. 사실 수익률과 공실률은 서로 상반되는 관계를 갖고 있다. 공실률을 낮춰 수익률을 높여야 한다. 아무리 좋은 위치에 있는 빌딩일지라도 임차인이 없으면 소용이 없다. 임차인은 수익률과 밀접한 관련이 있다. 안정적으로 꾸준히 임대료를 낼 수 있는 업종의 임차인을 들여야만 목표하는 수익률을 올릴 수 있다. 임대료가 높으면 투자수익률이 높다. 물론 주변의 임대료 수준보다 터무니없이 높은 임대료를 받을 수는 없다. 그렇다고 임대료를 높일 수 있는 방법이 없는 것은 아니다. 빌딩을 리모델링하거나 인테리어 개선을 통해 빌딩의 가치를 높여 임대료 향상을 꾀할 수 있다. 건물의 외벽을 커튼 월이나 대리석으로 치장하고 입구나 로비를 화사하게 단장한다. 엘리베이터가 노후하면 방문객들에게 남다른 인상을 심어줄 수 없다. 다소의 비용을 지불해 개선이 필요하면 개선해야 한다. 깨끗하고 안락한 화장실은 사용자나 방문객에게 상쾌한 기분과 편안함을 제공해 빌딩의 이미지를 한 단계 업그레이드시키는 역할을 한다. 수익률 향상을 위해 적절한 리노베이션이 필요하다. 주변에서 시설 좋은 건물로 소문이 나면 자연스럽게 임대료는 올라가게 마련이고 임대료가 올라가면 임차인의 수준도 올라간다. 일석이조의 효과를 얻을 수 있다. 그러면 자연히 공실률도 낮아지고 수익률은 향상될 것이다.

마지막으로, 이렇게 향상된 건물의 외관과 내부, 그리고 시설들은 합리적이고 효율적으로 유지, 관리가 돼야 한다. 신축 초기에 좋지 않은 건물은 없다. 시간이 흐르고 관리가 소홀하면 자연스럽게 노후화가 진행되고 주변 빌딩 대비 경쟁력이 떨어지게 마련이다. 빌딩 운영도 엄연한 비즈니스다. 그냥 임대료만 받는 것이 아니라 월세를 받기 위해서는 적절한 관리를 해주어야 한다. 관리는 크게 두 가지로 구분된다. 빌딩의 운영 관리와 시설물 관리가 그것이다. 빌딩 운영의 목적은 수익이며 적절한 수익이 들어오고 있는지 임대료 체납은 없는지, 그리고 규모에 맞는 수선충당금은 유보되고 있는지, 관리가 필요하다. 또한 임차인의 편의를 증진하고 건물의 내구 수명을 연장하기 위해 시설물에 대한 철저한 관리가 요구된다. 이렇게 함으로써 임대인과 임차인 모두에게 즐겁고 편안한 임차 공간과 빌딩 경영이 이루어진다.


입지·수익률 면밀히 검토해야
투자에는 언제나 리스크가 따르게 마련이다. 예전과 같이 고민 없이 투자하던 시대는 끝났다. 부동산 투자는 주식이나 채권같이 단기 투자가 아니라 대부분 장기 투자 성격이 강하다. 투자 전에 반드시 리스크를 따져보고 투자 후에도 리스크를 어떻게 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 달라진다. 평범한 투자자는 단기적 안목으로 현재의 빌딩 가치를 좌우하는 임대수익에만 집착한다. 그러나 현명한 투자자는 장기적 관점에서 향후 미래 가치가 있고 매매차익을 기대할 수 있는 좋은 입지의 부동산에 투자한다. 이제는 투자자 스스로 투자의 전문성을 높여야 한다.


임현묵 신한은행 PWM 투자자문부 부동산팀장