“주식시장 맑고 부동산은 소나기”
# 국내 금융 및 부동산 시장이 다양한 대내외 변수로 인해 한 치 앞을 내다보기 어려워지고 있다. 미국의 금리 인상에 따른 긴축발작 우려가 금융시장의 최대 불안요인이라면 정부의 가계대출 옥죄기는 하반기 부동산 시장의 주요 악재로 꼽힌다. 여기에 종합부동산세 등 정책 이슈도 줄줄이 대기 중이다. 이에 한경 머니는 KB국민은행 WM스타자문단 3인과 함께 하반기 재테크 기상도를 가늠해봤다.
지난해 말 국내외 주식시장을 바라보는 시각은 ‘장밋빛’에 가까웠다. 하지만 미국 금리 인상에 따른 글로벌 증시 조정에 이어, 급기야 최근에는 ‘6월 위기설’까지 흘러나오고 있다. 미국 국채금리 상승 여파로 아르헨티나, 터키 등 일부 신흥국 자금이 대거 유출되면서 최악의 경우 글로벌 금융위기로까지 번질 수 있다는 우려다. 주택 시장 역시 정부의 강력한 부동산 대책으로 가격 상승세가 주춤해지면서 투자자들의 혼란이 지속되고 있는 모습이다. 하지만 여전히 상당수 시장 전문가들은 국내외 증시에 대한 긍정적 전망을 유지하고 있으며, 부동산 시장 역시 선별적 투자 전략은 유효하다는 입장을 고수하고 있다.
미·중 무역 분쟁 및 미국의 금리 인상, 그리고 부동산 시장의 불확실성이 커지는 현 시장 상황에 대한 경기 진단 및 전망을 KB국민은행 WM스타자문단 전문위원들인 곽재혁 KB국민은행 WM투자전략부 전문위원, 임상국 KB증권 투자컨설팅부 수석연구위원, 임채우 KB국민은행 WM투자자문부 부동산팀장과 함께 분석, 전망해봤다.
공인호 머니 기자(이하 공 기자) : 올 상반기 전망과 현실 사이에서 간극이 발생한 원인은 무엇이라고 보시나요.
곽재혁 KB국민은행 WM투자전략부 전문위원(이하 곽 위원) : 결론부터 말하면 올 초 전망이 완전히 빗나갔다고 보지는 않습니다. 긍정적 전망의 주된 배경은 ‘글로벌 경기 확장 및 기업이익 증가세’였는데 이런 큰 가정들은 여전히 유효합니다. 물론 경기 활황에 따른 물가 상승 압력과 이로 인한 중앙은행의 긴축 압박이 부담으로 작용할 수 있다는 위험요인은 당시에도 언급됐었죠. 현재도 세계 3대 경제권역 중 유럽을 제외한 미국과 중국의 경기선행지표는 여전히 확장국면에 있고 정보기술(IT) 등 기존의 시장 주도 섹터 외에 유화 등 소재, 산업재, 소비재 등 소외 섹터 기업들의 이익도 양호하게 나타나고 있습니다.
공 기자 : 하반기 증시 전망에 대해서도 기존 시각을 유지하신다는 말씀인가요.
곽 위원 : 그렇습니다. 특히 지난해 말 트럼프 정부의 법인세 감세안이 의회를 통과하면서 미국의 경기 확장세는 당분간 이어질 공산이 커 보입니다. 물론 미 금리 인상 및 미·중 무역 분쟁 등은 부정적 요인이지만 둘 다 어느 정도 예견된 이슈인 데다 극단적인 상황으로 치달을 가능성도 낮아 보입니다. 기존 전망을 뒤집을 정도는 아니라는 얘기죠. 또 아르헨티나의 국제통화기금(IMF) 구제금융 이슈가 글로벌 금융시장 전반으로 전염될 가능성 또한 높지 않게 보고 있습니다. 최근 시장을 압박하던 달러 강세가 꺾이면 하반기에는 보다 양호한 성과를 기대할 만하다고 봅니다.
공 기자 : 글로벌 경제와 달리 한국은 ‘침체 초입’이라는 말이 나올 정도로 녹록지 않습니다. 주요 원인은 무엇이라고 보시나요.
임채우 KB국민은행 WM투자자문부 부동산팀장(이하 임 팀장) : 실제로 우리 경제는 정부의 최저임금 인상, 근무시간 단축 등으로 제조업 영업환경이 갈수록 악화되는 모습입니다. 최근과 같은 반도체 중심의 나 홀로 성장도 곧 한계점에 다다를 것입니다. 중소기업이 살아나야 경기 전반의 체감경기도 나아지지만 현실은 베트남, 중국 등 저렴한 인력을 찾아 탈출 러시가 이어지고 있죠. 정부로서는 규제 완화와 함께 법인세 인하 등 국내 기업들이 원활한 경제활동을 할 수 있도록 하는 지원책이 절실한 상황입니다. 미국처럼 해외로 나간 기업들이 다시 역내로 들어올 수 있도록 하는 유인책도 필요해 보입니다.
곽 위원 : 중장기적 시각에서 보면 전례 없는 고령화가 악영향을 미치고 있는 것으로 보입니다. 우리나라의 경우 지난해에 고령자 비율이 14%인 고령사회에 이미 진입해 버렸죠. 출산율이 받쳐주지 않는 한 초고령사회 진입도 더 앞당겨질 가능성이 높다고 봐야 할 것입니다. 우리 정부로서는 해외투자 등 일본의 축적된 20년 노하우를 적극적으로 받아들일 필요가 있습니다.
공 기자 : 미·중 무역 분쟁도 당분간 해소되기 어려울 것으로 예상됩니다. 어떤 시나리오를 예상하시나요.
임상국 KB증권 투자컨설팅부 수석연구위원(이하 임 위원) : 미·중 통상마찰의 경우 결국 ‘달러 약세-위안화 강세’ 유도와 ‘중국의 시장 개방’으로 이어질 것으로 보입니다. 미국의 대중 경상수지 적자는 크게 2가지 요인이 있는데 첫째는 중국이 위안화 약세를 통해 제조업 경쟁력을 높게 유지하고 있고, 둘째는 미국의 경쟁력이 높은 금융·인터넷 두 분야에서 중국이 시장을 닫아걸고 있기 때문이죠. 사실 환율 자유화와 무역장벽 철폐는 국제무역에 있어 글로벌스탠더드라는 점에서 중국이 미국의 요구를 마냥 거부하기는 어려울 것으로 예상하고 있습니다.
곽 위원 : 동의합니다. 통상마찰 부분에 첨언을 하자면 11월 중간선거를 앞둔 트럼프 행정부는 지지율을 공고히 하기 위해 중국 정부를 지속적으로 압박할 가능성이 높습니다. 중국 정부와 무역전쟁을 벌일 가능성은 낮다고 보더라도 올 한 해 시장의 단기 변동성을 확대하는 요인이 될 수 있다는 점에 유의해야 할 필요가 있겠죠. 통상마찰 이슈와 더불어 물가 상승 압력도 예의주시할 필요가 있어 보입니다. 예를 들어 유가가 연초 예상치의 상단인 배럴당 70달러를 이미 상회하고 있는데 이 부분이 지정학적 리스크 심화 등으로 경기 회복세보다 더욱 빠른 속도로 오른다면 통화정책은 더욱 타이트해질 수밖에 없기 때문입니다.
공 기자 : 미국의 통화 긴축 속도와 한국의 기준금리 조정에 대한 전망도 엇갈리고 있습니다.
임 위원 : 미국의 경우 올해 초 추가 금리 인상에도 불구하고 인상 기조가 마무리 국면에 진입할 것이라는 인식으로 시장금리 상승폭은 점차 축소될 것으로 전망됩니다. 미국 연방준비제도(Fed)의 통화정책 기조는 2019년 정상화가 마무리되고, 2021년부터는 인하 기조로 재차 전환할 가능성이 높아 보입니다. 하반기 국내 금리는 7월 금융통화위원회에서의 금리 인상 전망으로 시장금리가 선반영하며 상승할 것으로 예상됩니다. 이후 국내 경기는 ‘상고하저’, 물가는 ‘상저하고’ 전망으로 연내 추가 인상 가능성은 높지 않다는 판단입니다. 따라서 기준금리 인상 이후 시장금리는 재차 반락할 것으로 예상하지만, 올 연말께 내년 추가 금리 인상 가능성이 불거지면 재차 레벨이 높아질 수 있습니다.
임 팀장 : 기준금리에서 주목해야 할 부분은 국내 경기입니다. 현재 한국 경제는 회복 상태에 있다고 보기 어렵습니다. 급격한 기준금리 인상은 국내 경제에 찬물을 끼얹을 수 있는 요인이죠. 무엇보다 가계부채가 1500조 원에 육박하는 상황에서 금리 인상은 우리 경제에 큰 부담으로 작용하기 때문에 정부도 이런 부분을 충분히 고려할 것으로 예상하고 있습니다.
임 위원 : 물론 전체 가계부채 규모의 심각성에는 동의합니다. 다만 국내 가계부채 1450조 원 가운데 가계가 보유한 금융자산이 약 4000조 원에 달하고, 실물자산은 6000조 원에 이르기 때문에 총자산 및 금융자산 대비 가계부채 비율은 높지 않다고 보고 있습니다. 부채는 주택가격과 금리에 민감하나, 중기적으로 주택가격이나 금리가 급등락할 가능성이 낮다는 점에서 부채 총량은 관리할 수 있을 것으로 판단됩니다.
공 기자 : 부동산 시장의 경우 정부의 각종 규제에 불안감이 커지고 있습니다. 하반기 주목해야 할 이슈가 있다면.
임 팀장 : 보유세 인상 이슈입니다. 현재까지 다양한 부동산 규제가 시행되고 있는데 보유세 인상까지 발표될 경우 주택 시장은 하향 안정화가 불가피해 보입니다. 최악의 경우 주택 경기 침체 가능성도 열어 둬야 합니다. 최근에는 전세가격도 하락하고 있어 주택 경기가 갈수록 어려워질 것이라는 시각에 무게가 실리고 있죠.
공 기자 : 정부의 각종 부동산 규제에 대한 구체적인 설명 부탁드립니다.
임 팀장 : 주택 시장은 정부의 금융 규제뿐 아니라 분양권전매제한 규제, 양도세 중과 제도, 청약 1순위 자격요건 강화 등 불안요인이 많습니다. 특히 추가적으로 보유세 인상이 결정될 경우 발표 시점을 전후로 하향 안정화될 가능성이 높아 보입니다. 현재 주택 시장은 지역별, 상품별로 차별화가 나타나고 있는데, 지방은 약세를 보이고 있는 반면 서울을 비롯한 수도권은 강보합을 유지하고 있죠. 주택도 기존 아파트보다는 새로 분양하는 아파트에 대한 열기가 뜨겁습니다. 최근의 주택가격 상승은 재건축 아파트가 주도한 측면이 강한데, 개포주공 1단지와 4단지, 잠실주공 5단지, 둔촌주공아파트, 목동주공아파트, 압구정 현대아파트 등 재건축을 앞둔 낡고 허름한 아파트가 가격 상승을 주도해 왔습니다. 특히 새 아파트에 대한 수요 대비 공급이 부족한 강남권 재건축 아파트의 시세 상승이 두드러졌죠. 또한 최근에 재건축을 완료한 대림아크로리버파크나 재건축이 진행 중인 헬리오시티, 개포주공 2·3단지 분양권도 가격이 연일 최고치를 경신하고 있습니다.
공 기자 : 재건축 아파트를 중심으로 추가 상승이 예상된다는 말씀인가요.
임 팀장 : 그렇습니다. 아크로리버파크 전용 85㎡(34평형)의 경우 지난 2월에 26억8000만 원에 거래됐는데, 덩달아 재건축 인근의 반포래미안 퍼스티지 전용 85㎡도 24억 원을 찍어 최고치를 경신하고 있습니다. 해외 사례를 보면 3.3㎡당 1억 원가량 하는 아파트가 많이 있죠. 우리나라도 앞으로 한강변의 재개발, 재건축으로 새롭게 태어나는 아파트에서 3.3㎡당 1억 원 시대가 도래할 것으로 예상됩니다. 다만 당분간은 재건축을 포함한 아파트 가격의 상승세가 지속될지 여부는 장담하기 어렵습니다. 가장 큰 폭탄은 재건축초과이익환수제인데, 이는 재건축 추진으로 발생하는 이익에 대해 최고 50%까지 환수하는 제도입니다. 이럴 경우 재건축 추진이 사실상 어려워질 개연성이 큽니다. 안전진단 강화도 부정적 요인입니다. 과거에는 주차여건이 부족하고 녹물이 나오는 등 주거환경이 좋지 않으면 재건축이 가능했지만 이제는 아파트가 붕괴될 정도로 구조 안정성에 문제가 있어야 재건축이 가능한 ‘E등급’을 받을 수 있습니다. 여기에 아직 보유세 인상에 대한 구체적 그림은 나와 있지 않지만 정부가 종합부동산세 등을 강화할 예정이고 대출도 신총부채상환비율(新DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등으로 거래가 둔화되면서 가격이 조정될 가능성이 높아지고 있는 상황이죠.
공 기자 : 은퇴 인구의 증가로 수익형 부동산 투자도 꾸준히 늘고 있습니다. 유의해야 할 점이 있다면.
임 팀장 : 상가는 ‘잘만 투자하면 열 자식 부럽지 않다’는 말이 있을 정도의 효자 상품으로 꼽힙니다. 하지만 상권의 부침이 심해 유동인구의 흐름, 상권의 변화, 분양가 등을 잘 파악해 매입해야 합니다. 최근에는 상가에 거품이 많이 빠지긴 했지만 여전히 분양가가 높은 경우가 있어 옥석을 잘 가려야 합니다. 한 가지 팁을 드린다면 ‘세입자의 눈’으로 상가를 바라봐야 한다는 점입니다. 세입자가 임대료를 감당하고도 장사를 할 수 있겠는지를 고민해보고 매입 여부를 결정해야 한다는 것이죠. 최근에 2기 신도시와 택지개발지구의 개발로 상가가 많이 공급되고 있는데 위례신도시, 김포한강신도시, 동탄2신도시, 하남미사지구, 다산신도시, 마곡지구 등이 대표적입니다. 이런 곳은 아파트나 업무시설의 입주가 상가보다 늦게 들어오는 경우가 있고 한꺼번에 상가가 공급되면 단기간 공실이 발생하고 가격 하락에 대한 우려도 있어 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있습니다. 상가는 기본적으로 임대수익을 중요시하는 상품이기 때문에 5% 이상 임대수익이 나올 수 있는 상품을 찾고, 상주인구와 유동인구 유입이 가능한 상가를 구하는 것이 좋겠죠.
공 기자 : 오피스텔, 꼬마빌딩에 대한 전망도 간단히 부탁드립니다.
임 팀장 : 자금력이 높지 않은 사람이 노후 준비용으로 선호하는 상품이 오피스텔이죠. 오피스텔도 지난 8·2 부동산대책으로 투기과열지구와 청약조정지역의 경우 소유권 이전등기 시까지 분양권 전매가 안 되고, 거주자에게 우선적으로 20% 분양됩니다. 일단 1인 가구의 증가로 오피스텔 수요는 충분한 편입니다. 하지만 공급이 일시적으로 집중돼 있는 지역은 입주 물량이 몰리면서 임대가와 매매가가 일시적으로 조정 받을 가능성이 있어 긴 안목으로 개발 호재를 보고 접근하는 것이 바람직합니다. 오피스텔 공급이 증가하면서 임대수익률도 하락하고 있는데, 신규로 분양하는 아파트는 분양가가 상승하면서 임대수익률이 4%대에 머물고 있습니다. 따라서 신규 분양 아파트보다 수익률이 높은 기존 오피스텔을 매입하는 것도 좋은 전략입니다. 단, 준공된 지 10년 이내의 오피스텔을 매입하는 것을 추천합니다. 무엇보다 오피스텔은 업무단지를 끼고 있어야 임차인을 쉽게 구할 수 있고, 임대수익도 높습니다.
꼬마빌딩은 10억 원대의 자금만 있으면 50%의 대출을 활용해 20억 원대의 건물을 구입할 수 있어 노후 준비뿐 아니라 나중에 신축도 가능해 활용도가 높습니다. 실제로 중소형 빌딩 시장에서 소형 빌딩으로 간주되는 50억 원 이하의 건물이 전체 거래 건수의 65% 내외를 구성할 정도로 비중이 높죠. 주택 시장과 달리 건물은 여러 규제에서 벗어나 있어 풍선효과가 기대되는 상품이기도 합니다. 다만 올해는 부동산임대업 이자상환비율(RTI)의 시행으로 임대수익이 낮은 물건은 대출이 작게 나오고, 금리 상승이 지속될 가능성이 높아 거래 둔화는 일정 부분 불가피할 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 다른 대체 투자안이 부족한 상황에서 상가나 건물에 대한 자산가들의 애정은 지속될 것으로 보입니다.
공 기자 : 최근 남북 화해무드가 주식시장은 물론 부동산에까지 영향을 미치고 있습니다. 투자 팁을 주신다면.
임 위원 : 주식시장의 경우 지나친 기대는 금물입니다. 북핵 리스크가 장기적으로 신흥국 증시 대비 한국 증시의 디스카운트 요인으로 작용해 온 것은 맞습니다. 하지만 남북 화해무드로 인한 단기 상승 여력은 10% 내외에 그칠 것으로 판단하고 있습니다. 물론 북한 핵폐기 및 대외 개방이 현실화된다면 북한 이슈를 리스크 해소보다는 새로운 성장 동력의 관점에서 바라볼 필요가 있어 보입니다. 투자자 입장에서는 산업재, 유틸리티, 통신 등 인프라와 관련된 산업을 유심히 볼 필요가 있겠죠.
곽 위원 : 워낙 정치적, 외교적 변수들이 많다 보니 북핵 리스크 해소 여부만 놓고 투자 판단을 하기에는 그에 상응하는 리스크 또한 큰 것이 사실입니다. 다만 북한의 핵폐기 및 경제협력과 무관하게 수혜가 기대되는 산업재, 유틸리티, 통신 섹터들이 한동안 증시에서 소외돼 온 만큼 밸류에이션 측면에서 포트폴리오의 일부 편입 대상으로 고려할 만한 가치는 더 높아졌다고 봐도 무방해 보입니다.
임 팀장 : 부동산 시장의 경우 남북 판문점 선언 이후 북미정상회담까지 급물살을 타면서 북한 접경 지역인 파주와 연천 지역의 토지는 부르는 게 값일 정도로 가격이 치솟았습니다. 실제 남북 경제협력이 현실화될 경우 수도권 북부 시장은 재조명을 받을 것으로 보입니다. 하지만 실질적 남북 경제협력까지는 넘어야 하는 산이 많고, 북한 측에서의 돌발 이슈가 발생할 수 있어 단기보다는 장기적인 안목으로 접근하는 게 바람직해 보입니다.
임 위원 : 국내 투자자들이 4차 산업혁명 관련 투자를 어려워하는 가장 큰 이유는 ‘4차 산업혁명과 관련된 한국 기업이 많지 않다’는 인식 탓입니다. 미국 투자라면 명확하겠죠. 소위 FANG(페이스북, 아마존, 넷플릭스, 구글)에 투자하면 되니까요. 하지만 한국의 인터넷 기업을 보면 고개를 갸우뚱하게 되는데, 이들 기업들이 4차 산업혁명을 충분히 준비하고 있는지 확신이 잘 서지 않는 게 현실이죠. 하지만 돌이켜보면 미국도 마찬가지였습니다. 2000년 당시 나스닥 100 지수에 포함된 기업 중 지금까지 생존한 기업은 38개 정도에 그칩니다. 그중에서도 눈에 띄는 성과를 거둔 기업은 애플(140배), 아마존(60배) 등 2개 기업이죠. 미국에서도 변화의 초기에는 종목 선택이 쉽지 않았다는 뜻입니다. 4차 산업혁명과 관련해서 어디에 투자해야 할지 모르겠다면 분산투자가 답이 될 수 있습니다. 특히 시가총액 상위 종목 중심이 아닌, 중소형주 비중이 높은 IT·헬스케어 펀드를 사 두면 제2의 애플, 아마존과 같은 수익률을 돌려주는 기업이 나타날 수 있는 거죠.
곽 위원 : 비트코인 같은 가상화폐에서 볼 수 있듯 4차 산업혁명 테마의 기업 주가는 지난 한 해 나름대로 짭짤한 수익을 거뒀습니다. 하지만 지난 2월부터 찾아온 글로벌 증시 조정으로 4차 산업혁명 관련주에 대한 우려의 목소리가 커졌습니다. 하지만 4차 산업혁명은 일회성 재료가 아닌 향후 몇 십 년 동안 우리의 생활을 바꿀 메가트렌드라는 점에 주목할 필요가 있습니다. 투자 시계도 더욱 길게 가져가야 한다는 거죠. 증시는 단기적으로 침체와 과열을 반복했지만 메가트렌드를 주도해 온 기업들은 장기적으로 큰 수익을 내왔습니다. 또한 4차 산업혁명으로 자본에 비해 노동경쟁력이 약해지는 만큼 이에 대한 대안으로 4차 산업혁명 관련주에 투자해 주주로서 그 과실을 향유한다는 차원의 역발상적 접근도 필요합니다.
공 기자 : 끝으로 국내 자산가들이 절세 등의 부분에서 하반기에 염두에 둬야 할 부분이 있다면.
임 팀장 : 국내 자산가들이 가장 주목해야 할 하반기 이슈는 종합부동산세 강화일 것입니다. 1가구 1주택은 공시가격 9억 원까지, 다주택자는 인당 6억 원까지 종부세가 없습니다. 하지만 이를 초과할 경우에는 재산세 이외에 별도로 종부세를 납부해야 하죠. 다주택자라면 주택임대사업자 등록을 추천합니다. 4월 1일부터 수도권은 공시가격 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하 주택을 8년 장기 임대주택으로 등록하면 해당 주택 매도 시 양도소득세가 일반 과세되고, 종부세가 합산 배제됩니다. 또한 전용 85㎡ 이하의 주택을 장기 임대주택으로 등록해 10년 이상 임대한 후 매도하면 양도세가 100% 면제됩니다. 단, 8년 이상 주택임대사업자로 등록해야 혜택이 있다는 점을 명심해야 합니다. 상가 임대사업자라면 대출을 일으켜 순수익을 낮춰서 소득세를 절감하는 것도 좋은 절세 방법입니다.
임채우 팀장
- 부동산(수익형부동산)
- KB국민은행 IPS본부 WM투자자문부
- 부동산학 석사
- 금융연수원, 한경아카데미, 명지전문대 부동산 강사
- MBC, SBS, 조선일보 등 방송 출연
- 저서 <부동산의 재발견> 외 다수
임상국 수석연구위원
- 시황·투자 전략(종목)
- KB증권 투자컨설팅부
- 투자자산운용사, 금융투자분석사
- 2008 한경 스탁킹 실전투자대회 우승
- 2013 한경 스탁킹 포트폴리오 왕중왕전 우승
- 한경와우TV, 매일경제 등 방송 출연
곽재혁 전문위원
- 투자솔루션(자산관리·은퇴, 노후)
- KB국민은행 IPS본부 WM투자전략부
- 투자자산운용사, 국제공인재무설계사(CFP)
- 저서 <중위험·중수익 펀드 재태크>(2015년)
- 토마토TV 펀드노트 출연
- 한국FP협회 저널 편집위원
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지