finance 제 163호 (2018년 12월)

노후에 집 한 채만 남으면 활용법은

ASSET • Retirement Institute

[한경 머니 = 김동엽 미래에셋은퇴연구소 상무] 동네에 사는 아흔 살 할머니가 자신이 살아 있는 동안 매달 50만 원을 주는 사람이 있으면 죽은 다음 살던 집을 주겠다고 제안했다. 집값은 1억 원이다. 받아들이겠는가.

먼저 할머니가 얼마나 살지 생각해보게 된다. 앞으로 1년이면 600만 원, 2년이면 1200만 원만 지불하면 시가 1억 원 하는 주택이 내 소유가 된다. 설령 할머니가 100세까지 산다고 해도 6000만 원이면 된다. 이렇게 생각하면 썩 괜찮은 제안인 것처럼 여겨진다. 

하지만 거래 상대방이 잔 칼망(Jeanne Calment)이라면 얘기가 달라진다. 1960년대 중반 프랑스 남부 아를 지방에 살았던 칼망은 동네 변호사에게 살던 집을 팔기로 했다. 매매 조건이 조금 특별했다. 변호사는 칼망이 살아 있는 동안 매달 2500프랑(50만 원)을 지불하고, 대신 그녀가 죽은 다음 소유권을 넘겨받기로 했다. 당시 칼망 할머니의 나이는 90세였고, 변호사는 47세였다.

계약 조건은 두 사람 모두에게 만족스러웠다. 별다른 소득이 없는 칼망 할머니 입장에서는 죽는 순간까지 매달 일정한 현금을 확보할 수 있어 좋고, 변호사는 목돈을 들이지 않고 싼값에 집주인이 될 수 있어 보였기 때문이다. 변호사의 머릿속엔 아흔 살 된 칼망이 살아봐야 얼마나 더 살겠느냐는 계산이 숨어 있었을지도 모르겠다.  

하지만 변호사의 예측은 보기 좋게 빗나갔다. 1995년 변호사가 77세에 사망했을 당시 칼망은 120세의 나이에도 여전히 살아 있었다. 변호사는 무려 30년 동안 매달 2500프랑을 꼬박꼬박 지불하고도 집주인이 될 수 없었다. 그가 낸 돈을 전부 합치면 집값의 두 배는 족히 됐다. 결국 변호사가 사망한 다음 유족이 계약을 물려받았다. 어찌됐든 주택 소유권을 넘겨받으려면 칼망이 사망할 때까지 매달 약속한 금액을 지불해야 했기 때문이다. 칼망은 변호사가 사망한 다음 2년을 더 살다 1997년에 122세 나이로 사망했다. 그리고 세계 최장수자로 기네스북에 등재됐다.

결국 변호사는 싼값에 집을 산 게 아니었다. 심지어 죽을 때까지 그녀의 집에 한 발도 들여놓지 못했다. 그렇다면 변호사가 어리석었던 것일까. 반드시 그렇게만 볼 순 없다. 그는 평균수명을 근거로 나름대로 합리적인 선택을 했을 수도 있다. 그렇다면 그저 재수가 없었던 탓일까. 문제는 거래 횟수에 있다. 만약 변호사가 수백 아니 수천 명의 아흔 살 된 할머니와 같은 조건으로 거래를 했다면 분명히 이득을 봤을 것이다. 하지만 변호사는 칼망과 단 한 번만 거래를 할 수 있었을 뿐이다. 

이번에는 칼망의 입장이 돼보자. 그녀는 왜 자칫 시가 1억 원 하는 집을 헐값에 넘길 수도 있는 위험을 무릅쓰고 이 같은 제안을 한 것일까. 집을 팔지 않았다면 이 같은 위험도 감내할 필요는 없겠지만, 다달이 필요한 생활비를 마련할 방안을 찾아야 한다. 물론 주택을 담보로 대출을 받아 생활비를 충당하는 방법도 있다. 하지만 대출을 받은 다음 집값이 떨어져 부채가 담보가액에 육박하거나 넘어서면 대출을 상환해야 한다. 일시에 목돈을 받고 집을 팔아도 문제다. 매각대금을 곶감 빼먹듯 하다가 죽기 전에 동이 날 수도 있고, 이를 잘못 투자했다가 크게 손실을 볼 수도 있다.  

집 매각대금을 연금으로 받는
‘연금형 희망나눔주택’


고령화가 진전되면서 국내에도 칼망과 같은 고민을 하는 어르신들이 많다. 은퇴 생활을 시작하고 별다른 소득이 없는 상황에서 처음에는 가지고 있던 현금을 곶감 빼 먹듯 빼 쓰게 된다. 하지만 어느새 현금이 바닥을 드러내고, 살던 집 한 채만 덩그러니 남게 된다. 어떻게 해야 할까. 집을 팔자니 살 곳이 마땅치 않다. 매각대금이 죽기 전에 떨어져도 문제다. 그렇다고 집을 팔지 않고 생활비를 충당할 방법 또한 만만치 않다. 자식에게 손을 벌릴 수도 있지만, 자녀 역시 손자녀 교육비와 생활비를 대느라 여유가 없다. 그렇다고 칼망과 같은 조건으로 집을 팔자니 매수인을 찾는 것 또한 만만치 않다. 어떻게 해야 할까.

칼망이 오늘날 대한민국에 살아 있었다면, ‘연금형 희망나눔주택’을 신청하지 않았을까. 연금형 희망나눔주택이란 고령자가 자신이 살고 있는 집을 한국토지주택공사(LH)에 판 다음 매각자금을 연금처럼 수령하는 제도다. LH는 매입한 주택을 리모델링하거나 철거한 다음 재건축해서 어르신과 청년들이 함께 살 수 있는 다세대 형태의 공공임대주택으로 개조한다. 집 한 채뿐인 고령층에게는 안정적인 노후소득원을 확보해주고, 청년들에게는 저렴한 임대주택을 제공해주려는 것이 이 제도의 취지다. 정부는 올해 말까지 시범사업으로 100호를 매입하고, 내년부터 정식적으로 사업을 추진할 계획이라고 한다. 

연금형 희망나눔주택을 신청하려면 몇 가지 조건을 갖춰야 한다. 먼저 부부 중 한 사람이 만 65세 이상인 1주택 소유자여야 한다. 그리고 주택은 도심 내 위치한 9억 원 이하의 단독이나 다가구주택이어야 한다. 구체적으로 주택 사용 승인을 받은 다음 10년이 지나지 않은 다가구주택 중 즉시 공급이 가능한 주택을 보유하고 있거나, 주택 사용 승인을 받은 후 15년이 지난 단독주택과 다가구주택 중 현재 빈집이거나 앞으로 빈집이 될 수 있는 주택을 가지고 있으면 희망나눔주택을 신청할 수 있다. 아파트는 신청 대상이 아니다.

주택 매각대금 수령 기간은 10년에서 30년 사이에서 연단위로 자유롭게 선택할 수 있다. 연금 수령 기간을 선택하면 매각대금에 이자를 더한 금액을 해당 기간 동안 나눠서 수령하게 된다. 주택가격은 공인감정평가기관 2곳에서 감정평가를 받아 이를 산수평균 해서 정한다. 이자는 5년 만기 국고채 금리를 기준으로 1년마다 변동금리를 적용해 계산한다. 연금수령액은 주택가격과 연금 수령 기간에 따라 달라진다.

예를 들어 주택가격이 3억 원이고 10년간 연금을 수령하기로 했다면, 계약금으로 3000만 원을 일시에 수령하고 매달 250만 원을 연금으로 수령하게 된다. 연금 수령 기간이 늘어나면, 계약금은 그대로 수령하되 연금수령액은 줄어든다. 수령 기간을 20년으로 선택하면 매달 138만 원, 30년이면 매달 101만 원 남짓 되는 연금을 수령하게 된다. 연금 수령 기간은 1회에 한해 연단위로 단축하거나 연장할 수 있다. 그리고 연 2회에 한해 일부 금액을 중도인출 할 수 있다. 중도인출 가능 금액은 신청 시점 미지급 잔액의 50% 이내다.  

자신이 살던 집을 팔고 나면 어디론가 이사를 가야 한다. 이때 정부는 고령자의 수고를 덜기 위해 공공임대주택에 우선 입주할 자격을 준다. 다만 공공임대주택에 입주하려면 무주택세대 구성원으로 주택을 매도한 지 2년 이내여야 한다. 그리고 해당 세대의 월평균 소득과 매월 연금형 희망나눔주택에서 수령하는 금액이 각각 도시근로자의 월평균 소득보다 적어야 한다. 도시근로자의 월평균 소득은 3인 가구의 경우 500만 원, 4~5인 가구는 584만 원 남짓 된다.



내 집에 살면서 연금을 받는
‘주택연금’


연금형 희망나눔주택과 비슷한 것으로 주택연금이 있다. 주택연금은 자기가 살던 집을 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간 동안 매달 연금을 받는 제도다. 두 제도는 언뜻 보기에는 비슷해 보여도 차이가 난다. 가장 큰 차이점은 주택 소유권이다. 연금형 희망나눔주택은 주택을 팔고 매각대금을 나눠 수령하는 것이기 때문에 가입자에게 소유권이 없다. 하지만 주택연금은 주택을 담보로만 제공할 뿐 소유권을 넘기지는 않는다는 점에서 크게 차이가 난다. 그리고 주택연금 가입자는 해당 주택에서 계속 거주하면서 연금을 수령하지만, 연금형 희망나눔주택 가입자는 자신이 살던 집을 팔고 다른 곳으로 이사해야 하는 번거로움이 있다.

연금 수령 기간이 동일할 때 연금수령액을 비교하면, 주택연금보다는 연금형 희망나눔주택 가입자가 많이 받는다. 예를 들어 3억 원 주택을 대상으로 20년 동안 연금을 수령한다고 할 때, 연금형 희망나눔주택 가입자는 계약금 3000만 원과 매달 138만 원의 연금을 수령하지만, 주택연금 가입자는 매달 83만 원을 받는다.

수수료와 세금 측면에서도 연금형 희망나눔주택이 유리하다고 할 수 있다. 연금형 희망나눔주택에 가입할 때는 가입비나 수수료를 낼 필요가 없다. 그리고 이미 주택 소유권을 LH에 이전했기 때문에 재산세를 내야 할 이유도 없다. 하지만 주택연금 가입자는 가입 당시 주택가액의 1.5%에 해당하는 초기 보증 수수료를 납부해야 하고, 매년 보증금 잔액의 0.75%를 연보증료로 납부해야 한다. 그리고 주택 소유권이 가입자에게 있기 때문에 매년 재산세도 납부해야 한다.

이 밖에 향후 주택가격 변화도 고려해야 한다. 주택연금 가입자는 주택을 담보로만 제공하기 때문에 가입 후 주택가격이 상승하면 그 이득을 주택 소유자인 가입자가 가져간다. 하지만 연금형 희망나눔주택 가입자는 가입 당시 주택 소유권을 LH로 넘기기 때문에 주택가격 상승에 따른 이익을 취할 수 없다.

반대로 주택가격이 하락하면 어떻게 될까. 이 경우 연금형 희망나눔주택 가입자는 별달리 신경 쓸 게 없다. 하지만 주택연금 가입자는 다르다. 주택연금 가입자는 본인과 배우자가 사망한 다음 담보주택을 처분해 부채를 상환하게 된다. 이때 주택을 처분한 금액으로 부채를 상환하고 남은 금액이 있으면, 이를 상속인에게 지급하는데, 주택가격이 하락하게 되면 상속인에게 돌아갈 몫이 줄어들 수밖에 없다.

하지만 연금을 수령하는 동안 주택가격이 큰 폭으로 하락해 주택 처분 자금만 가지고는 부채를 상환하기 어려울 수도 있다. 이때 주택금융공사는 상속인에게 부족한 자금을 상환하라고 요구하지 않는다. 따라서 연금 수령 기간 동안 주택가격 상승에 따른 이익은 취하면서, 주택가격 하락에 따른 위험은 일정한 수준에서 방어할 수 있다는 점에서는 주택연금이 유리하다고 할 수 있다.

그렇다면 주택연금과 연금형 희망나눔주택에 둘 다 가입할 수 있는 상황이라면, 어느 쪽을 선택해야 할까. 가입 대상과 주거 안정성에서는 주택연금이 유리하다면, 금전적인 여유로움과 비용 측면에서는 연금형 희망나눔주택이 유리하다고 할 수 있다. 그리고 향후 주택가격 상승이 예상되는 경우에는 주택연금이, 주택가격이 하락할 것으로 예상되면 연금형 희망나눔주택이 유리한 셈이다.

의료와 보건의 발달로 수명이 갈수록 늘어나고 있다. 이 같은 상황에서는 노후자금을 얼마나 가지고 있는가도 중요하지만, 어떤 형태로 가지고 있는가도 중요하다. 특히 전체 자산에서 주택과 같은 부동산이 차지하는 비중이 높다면, 이를 다달이 연금 형태로 수령할 수 있는 방법을 고려해야 할 것이다.

[본 기사는 한경머니 제 163호(2018년 12월) 기사입니다.]


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

입력일시 : 2018-11-30 11:48

가장 기대되는 인터넷전문은행의 서비스는 무엇입니까.
투표하기 결과보기

2019.10
통권173
Business 통권173호 이미지
멋진 어른의 초상 GREAT GREY
지난호 보기정기구독신청
콘텐츠 제작문의
LF