inheritance 제 141호 (2017년 02월)

부동산 상속·증여 ‘신탁’으로 푼다



[한경 머니= 한용섭 기자]저금리·고령화 시대에 종합자산관리를 책임질 주역으로 신탁(信託)이 주목받고 있다. 특히 부동산 자산의 상속·증여 난제를 푸는 데 있어 신탁의 활용은 ‘신의 한 수’로 여겨지고 있다.

2017년을 기점으로 신탁업이 새로운 발돋움을 모색하고 있다. 금융위원회가 지난 1월 12일 ‘신탁업 제도 전면 개편’을 5대 핵심 추진 과제에 포함시켜 신탁을 종합자산관리 서비스로 키우겠다는 포부를 밝혔기 때문이다. 정부는 실무 태스크포스(TF)를 운영해 신탁업법 제정안을 마련한 뒤 오는 10월경 정기 국회에 법안을 제출하겠다는 계획을 갖고 있다. 

저금리와 고령화 시대에 대비해 일찌감치 신탁 제도를 발전시켰던 미국이나 일본과 달리 한국에서의 신탁업은 금융투자업을 다루는 자본시장법의 굴레에 묶여 느린 게걸음 행보를 보여 왔다. 은행과 증권사가 고객의 금전 일부를 맡아 자산을 불려주는 특정금전신탁(MMT)에 지나치게 편중돼 단순 운용형인 특정금전신탁, 정기예금형이 전체 신탁기금 운용에서 절반(44%) 가까이를 차지했을 정도다.

일반적인 금전이나 부동산 외에 보험금청구권이나 담보권, 증권, 부채, 영업(사업), 임차권 등 개인의 다양한 자산을 수탁해 장기자산관리형(유언, 상속·증여), 복지형(장애인신탁) 등 신탁 상품의 활용도를 넓혀 온 미국이나 일본과는 멀어도 한참 먼 행보였다.

뒤늦게나마 정부에서 신탁 제도를 손보겠다고 밝힌 것은 위탁자 생전에는 위탁자를 위해, 사후에는 배우자나 자녀 등 지정된 자를 위해 자산을 관리, 운용해 수익을 배분할 수 있는 ‘유언대용신탁’이나 관리 능력이 부족한 자녀를 위해 보험금 관리 후 장기에 걸쳐 수익금을 배분해줄 수 있는 ‘생명보험청구권 유언신탁’, 치매 치료나 요양 자금을 지원받을 수 있는 ‘치매요양신탁’ 등 고령화 시대에 유용한 맞춤형 신탁 상품을 적극 활성화하겠다는 판단으로 보인다.
 
특히 신탁 상품의 활용은 자산에서 차지하는 비중이 상대적으로 크고, 상속·증여 시 가치평가나 배분이 쉽지 않아 분쟁의 불씨가 되고 있는 부동산의 관리와 상속에 있어 큰 도움이 될 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.


◆상속 난제 부동산, 신탁을 만나다  

최근까지도 부동산은 개인의 자산 포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지하고 있을 뿐만 아니라 상속 및 증여 자산 유형 중 가장 높은 선호도를 보이는 자산이다.

KB금융지주경영연구소의 ‘2016 한국 부자 보고서’에 따르면 금융 자산 10억 원 이상을 보유한 한국 부자들의 총 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 51.4%로 여전히 가장 높다. 2012년 59.5%에서 지속적으로 감소하는 추세이지만, 자산이나 연령이 높을수록 부동산에 편중된 자산 구조를 보이고 있는 점은 눈여겨볼 만하다.

이 보고서에 따르면 총 자산 규모가 50억 원 미만인 경우 부동산의 비중은 48.6%였지만 50억~100억 원은 54.5%, 100억 원 이상은 60.7%로 상승했고, 연령별 자산 구조에서도 40대 이하는 부동산 자산 비중이 46.9%였지만 50대와 60대 이상은 각각 51.5%와 53.4%로 완만한 오름세를 보여줬다.

이처럼 부동산 자산 비중이 여전히 높은 것은 저금리 상황에서 가장 수익률이 높은 투자처로 ‘국내 부동산’(32.5%)을 ‘국내 주식’(18.8%)이나 ‘금 등의 실물’(10.0%)보다 더 선호하고 있기 때문이다. 

더구나 자산가들은 상속 및 증여 자산 유형에서 ‘부동산’에 대한 활용 의향과 관련해 85.2%로 가장 높은 답변을 내놓았다. 이는 전년 대비 3.6%포인트 감소한 수치이지만 여전히 부동산을 통해 부를 대물림하겠다는 의지는 강하다.


상속·증여에서 ‘부동산신탁’, ‘재산신탁’ 등 신탁을 활용하겠다는 의지는 증가하는 추세다. 보유 자산을 재산신탁을 통해 상속이나 증여하겠다는 응답은 13.5%로 전년 대비 6.9%포인트 높아졌고, 부동산신탁을 활용하겠다는 응답도 지난해에 비해 1.2%포인트 상승한 10.4%로 집계됐다.

이와 관련해 KB금융지주경영연구소 측은 “2012년 신탁법 개정을 통해 금전신탁 등 투자 수단으로만 활용되던 신탁이 유언대용신탁과 같이 상속 등의 민사 영역에서도 가능해짐에 따라 상속 및 증여 수단으로써 신탁의 활용 비중이 점차 확대될 것으로 예상된다”고 밝혔다. 

아직까지 부동산신탁을 통한 상속·증여는 활용도가 낮은 편이다. KEB하나은행에서 ‘하나 부동산 관리 트러스트’를 상품화해 부동산 상속·증여와 관련해 금융·세무·회계·법률문제 검토, 부동산 신축·리모델링, 임대관리 위탁 서비스 등을 하고 있지만 전체 신탁 시장 입장에서 봤을 때는 초기 단계로 봐야 한다.

사실 상속재산으로서 부동산은 금융 자산과는 구별되는 몇 가지 특징들이 있다. 우선 상속 자산 평가에서 부동산과 금융 자산 모두 시가가 원칙이지만 부동산의 경우 개별 부동산별로 가치평가가 쉽지 않아 공시지가 등 보충적 평가를 함께 사용하기 때문에 상대적으로 낮게 평가돼 상속·증여세 측면에서 유리하다.

다만 부동산은 소유권이전등기를 해야 하고, 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 상속 이전이나 보유에 따른 세금이 추가될 수 있다. 또 부동산은 물리적 분할이 쉽지 않고 운영관리에 대한 부담이 높으며, 유동성이 상대적으로 낮아 상속·증여 시 세금을 납부할 재원을 마련하기가 수월치 않다.

이 때문에 부동산은 상속자들이 많은 경우 상속재산 분할 과정에서 갈등을 겪거나, 상속 개시 후 상속 등기나 보유 관리, 매각 단계에서 크고 작은 분쟁을 겪을 여지가 많다는 게 전문가들의 지적이다.
 
배정식 KEB하나은행 리빙트러스트센터장은 “부동산 자산은 상속이 개시돼 가족 간 공유 등기를 한 이후에도 관리 주체, 관리 운영 방법, 수익 배분에 대한 의견 차이, 관리 부재 시 매각 여부에 대한 합의에 지속적으로 갈등이 있을 수 있다”며 “여유를 갖고 매각하는 경우보다 가격 측면에서 불리해질 수 있으며 결국 공유자들의 손해로 귀결될 가능성도 높아진다”고 조언했다.
 
부동산의 상속 전후 신탁의 활용이 고민되는 것도 이 같은 이유 때문이다. 부동산은 취득할 때부터 상속과 운영 관리 문제의 고민이 시작된다고 볼 수 있다.

해당 부동산을 어떻게 상속할지, 상속인 간 이해 조정과 투명한 자금 관리와 분배, 부동산에 대한 소유권 이전과 부동산의 관리 운영과 임대 관리 등 산적한 숙제를 풀어야 피상속인 사후 상속인 간에 갈등을 최소화할 수 있기 때문이다.   

 


◆ ‘신탁’ 키워드로 ‘부동산 상속’을 풀다
   

신탁(信託)은 말 그대로 ‘믿고 맡긴다’는 것이다. 현재 신탁업은 은행이나 증권사, 보험사 등 금융사에서 겸업을 하고 있는데 정부당국에서는 이를 소규모 신탁 전문 법인이나 법무법인 등 새로운 신탁업자의 진입을 유도하겠다는 계획이다.

부동산 상속을 신탁으로 풀어낼 경우 가장 먼저 ‘유언대용신탁’과의 결합을 고민할 수 있다. 신탁법 개정으로 유언대용신탁은 유언장과 같은 법적 효력을 낼 수 있다. 위탁자가 생존 중 부동산 등에서 발생하는 임대료 등 수익을 자신이 받도록 정하고, 자신이 사망한 후에는 배우자나 자녀들을 수익자(사후수익자)로 지정하는 신탁계약을 맺는 것이다.

엄격한 법적 요건(자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서)을 따라야 하고 한 세대의 수증자 지정만 가능할 뿐만 아니라 재산 관리 등 별도의 조건을 달 수 없는 유언장과는 달리 신탁은 피상속인의 생전부터 사후의 재산 관리 단계에 이르기까지 다양한 옵션을 구축할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점이다.

특히 ‘수익자연속신탁’은 유언장으로는 실현할 수 없는 영역이다. 위탁자가 수익권을 연속으로 지정해 생전에는 자신에게, 사후에는 아내를 거쳐 자녀에게 순차적으로 수익권을 취득하도록 정할 수 있는 것이다. 이를 활용하면 세대를 건너 본인 사후에 자식을 거쳐 손자녀에게 수익권을 넘겨주도록 지정할 수도 있다.
   
더구나 유언장으로는 구현될 수 없는 다양한 서비스들은 덤이다. 배정식 센터장은 “상속 전 신탁 활용은 유언대용신탁과 결합해 고민해볼 필요가 있는데 사후 부동산의 자금 관리 및 분배의 역할을 신탁에 맡겨 형제간 분쟁의 씨앗을 줄일 수 있을 것이다”라며 “부동산 매각 시에는 신탁 제도를 활용해 공동 소유자 간 합의 및 적정 가격대에 매각할 수도 있고 무수익 부동산 자산의 경우 신탁과 연계된 자문 프로그램을 통해 수익형 부동산으로의 전환도 검토할 수 있다”고 강조했다.

이에 신탁을 활용한 부동산 상속·증여 방안을 구체적인 사례를 통해 소개해본다. 

CASE 1) 건강 악화된 부모, 어린 자녀 걱정된다면
# 최근 부쩍 건강이 나빠진 박 모(70) 씨는 늦둥이로 본 대학생 외동아들(21)이 걱정이다. 박 씨는 서울 강남과 경기도 일원에 빌딩을 다수 소유한 자산가이지만 자신이 죽고 나면 부동산 관리 경험이 없는 어린 아들이 상속받은 재산을 잘 지켜낼지 확신이 서지 않는다. 자신의 사후 상속이 개시된 뒤 과세당국에 납부해야 할 세금도 고민이다. 유동성이 부족한 부동산의 특성상 세금을 납부할 재원을 마련하기 위해 아들이 급하게 빌딩을 매각하다가 헐값에 넘겨 버릴 수도 있는 노릇이기 때문이다.

이 경우 박 씨가 생전에 유언대용신탁을 계약함으로써 빌딩의 임차 관리나 시설 점검을 은행 등 수탁기관에 맡기고, 해당 빌딩에서 발생하는 임대 수익을 챙겨 받을 수 있다. 본인의 사후에는 상속인이 상속세 재원 마련 방안, 납세 방법 등에 대해 자문받을 수 있다.

납부할 세액이 2000만 원을 초과할 경우 상속세를 여러 번 나눠 내는 연부연납제도를 활용할 수도 있으며, 일부 수탁기관에서는 해당 부동산의 매각 업무도 수행해주고 있어 한결 부담이 줄어든다. 부동산 관리 경험이 없는 어린 아들의 입장에서는 부모가 돌아가신 후 수탁기관으로부터 부동산에 대한 관리와 현황 보고를 주기적으로 받으며, 상속재산을 안정적으로 지킬 수 있다는 장점이 있다.

절세를 위해 자녀들 앞으로 부동산 지분을 사전증여 하는 경우도 있는데 후일 자녀들이 사업을 하다가 실패해 해당 지분을 매각하거나 담보로 제공하는 것을 예방하기 위해 신탁을 활용할 수도 있다. 신탁 재산은 대내외적으로 소유권이 신탁으로 이전되면 채무 면탈 등의 목적이 아닌 정상적인 신탁의 경우 각종 법적 절차로부터 방어돼 신탁된 기간 동안 재산을 온전히 보존할 수 있기 때문이다.

CASE 2) 생전에 자식들에게 부동산 공평하게 증여하려면
# 서울 소재 100억 원대 빌딩을 소유하고 있는 김 모 씨는 3명의 딸과 1명의 아들을 두고 있다. 그는 자녀들은 물론 사위와 손자 등에게 공평하게 부동산 지분을 나눠주고 싶은데 후일 상속인들 간에 부동산 지분을 놓고 잡음이 생기지 않을까 고민하고 있다. 고민 끝에 딸들과 사위, 외손자들에게는 빌딩 지분을 동일하게 증여하고, 아들에게는 별도의 사업체와 건물을 증여하거나 상속하기로 했다. 문제는 자신의 사후에 상속 지분을 놓고 가족 간에 갈등이 일어나지 않도록 어떻게 안전장치를 마련해 둘 것인지였다.

건물의 주요 관리를 딸 중 하나에게 맡기고 임차 관리 지출 등 자금 관리만을 떼어서 신탁으로 해결할 수 있다. 예를 들어 큰딸에게 건물관리를 맡긴 뒤 3명의 딸에게 3분의 1씩 지분을 나눠 증여를 한 후 임대료 수익 등 임차 관리 지출은 신탁에 맡겨 딸들이 필요경비를 제외한 각자의 배당금을 직접 수탁기관으로부터 수령하도록 하는 것이다.

사실 공동 상속을 받는 부동산은 물리적인 분할이 쉽지 않으며, 다수의 자녀들(상속인)이 존재할 경우 건물관리나 상속재산 배분에 있어 어려움을 겪기 마련인데, 신탁이라는 툴(tool)을 활용한다면 부동산 상속 개시 후 불필요한 잡음을 줄일 수 있다. 

CASE 3) 부모의 사망 후 장기 임차인과의 갈등 해결은      
# 황 모 씨의 갑작스러운 사망으로 상속이 개시됐는데 상속인은 아내 김 모 씨와 해외에 거주하고 있는 40대 초반의 아들과 딸이었다. 황 씨의 상속재산 중에는 개발이 가능한 약 100억 원 상당의 세차장 및 폐차장이 있었다.

해당 부동산에는 20년 이상 임대차 관계를 유지하고 있는 한 모 씨 등이 있었는데 계약 기간 중 임대차계약서, 연체에 따른 재계약 시 보증금 탕감 내역 등이 제대로 관리되지 않고 있었다. 상속인들은 상속세를 내기 위해 해당 부동산을 매각하려고 했으나 임차인의 명도(건물을 비워 넘겨줌)가 선행되지 않아 매각에 난항을 겪고 있다. 특히 임차인들은 기존에 관행적으로 임대료 일부를 현금 거래한 사실을 빌미로 거액의 명도 보상금을 요구하며 임차료 납부를 거부하는 등 난감한 상황이 연출됐다.

부동산의 상속이 쉽지 않은 이유 중에는 임차인 관리 문제도 포함돼 있다. 더구나 과거 임대차 계약이나 보증금 관리가 제대로 돼 있지 않다면 불가피하게 법적 소송을 겪게 될 수도 있다. 상속인들이 국내에 거주하고 있다면 그나마 법적 대응을 고민할 수 있지만 해외에 거주하며 해당 부동산을 관리하거나 매각을 시도하려 한다면 신탁을 활용하는 것도 좋은 방법이다.
 
만약 황 씨가 신탁계약을 맺었다면 부동산 임대료 자금 관리, 임차인 신규 유치 및 명도, 시설 관리 등의 지원을 받을 수 있다. 또 피상속인 사후에도 아내와 해외에 거주하는 자식들이 임대료를 송금받을 수 있으며, 해당 부동산을 개발해 수익형 부동산으로 전환하거나 매각 추진 등의 지원을 받을 수 있다.

CASE 4) 상속인 간 입장차 큰 부동산 매각은 
# 서울 강남의 대로변 소재 주거지역 건물을 소유했던 장 모 씨가 사망하자 4명의 자식들은 법정상속분대로 해당 부동산을 상속 처리했다. 평소 자녀들 간에 우애가 나쁘지 않다고 생각한 장 씨는 별도로 유언장을 남기지 않고 사망했는데 막대한 상속세가 부과되자 부동산 처리 문제를 놓고 상속인들의 사이가 벌어졌다.

해외에 거주하고 있는 자녀 2명의 요청으로 해당 부동산을 매각키로 결정했는데 직접 건물을 관리하는 형제와 다른 자녀들 간에 매각 가격에 대한 합의가 불발되며 여러 번 매각 기회를 놓치게 됐던 것이다. 상속세 납부를 위해 당장 매각 대금이 필요한 일부 형제들의 불만이 쏟아졌고, 남다른 우애를 지키기 위해서는 특단의 조치가 필요했다.

형제들의 소유 지분을 신탁 하나로 모아 처분, 위임을 할 수 있는 처분신탁이라는 게 있다. 계약 내용으로 매각 과정에서의 주 협의 형제를 정할 수 있으며, 매각의 가격 범위를 처음부터 설정할 수 있다. 신탁이 형제들의 조정자 역할을 수행하며 해당 건물의 매각, 상속세 납부와 지분 금액 분할 등을 돕는 것이다. 
 
CASE 5) 상속받은 부동산 가치 높이려면 
# 70대 후반의 한 모 씨가 병환으로 사망하자 아내인 김 모 씨와 3명의 아들은 서울 강남 소재의 90억 원대 부동산 관리를 놓고 머리를 쥐어짜야 했다.

해당 부동산은 한 씨가 1980년대에 부동산을 매입해 직접 건물을 지어 관리해 온 곳으로 건물 노후화로 시설 관리가 어려워지고 주변의 신축 건물로 기존 임차인들이 대거 이주하며 공실이 발생, 수익성도 악화되고 있었다. 70대 중반의 김 씨가 해당 부동산을 관리하려고 해도 고령의 나이가 부담이고, 자녀들은 주로 해외에 거주하고 있어 90억 원대에 이르는 상속 부동산은 ‘빛 좋은 개살구’와 같은 존재가 돼 가는 상황이다.

이 경우 부동산 관리 신탁계약을 통해 건물관리(PM)를 선택하는 것도 대안이 될 수 있다. 신탁계약 후 수탁기관이 건물관리에 착수토록 하는 것인데 임차인을 유치하고 노후 건물에 대한 제반 시설을 점검하고 관리해 임차 수입을 증가시킬 수 있을 것이다.

건물 노후화로 주변의 신축 건물로 임차인들의 이전이 발생하고 있는 상황이라면 사업성을 사전 검토하고 설계사무소 등과 업무제휴를 통해 신축이나 리모델링의 플랜을 제시받을 수도 있다.

해당 플랜에는 건축 자금, 공사 기간 PM(Project Manage-ment) 및 자금 관리 지원 계획이 담길 수 있다. 또 준공 전 임대차 마케팅을 진행해 준공과 동시에 임대차 계약 및 관리 운영을 신탁을 통해 해결할 수도 있다. 
  
실제 KEB하나은행에서 진행했던 부동산 관리 트러스트 계약 중에는 이 같은 과정을 거쳐 기존 지상 3층의 건물을 지상 8층으로 재건축해 매월 900만 원 수준의 임대료를 5100만 원(관리비 포함)까지 상승시킨 성공 사례도 있다.

한용섭 기자 poem1970@hankyung.com  / 일러스트 허라미


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입력일시 : 2017-02-01 15:41

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