이혜진 리얼앤택스 대표세무사
#1. 지난 2009년 서울 은평뉴타운에 148㎡ 아파트를 6억9000만 원에 분양받아, 최근 8억9000만 원에 매도한 A씨는 청천벽력 같은 양도소득세를 통보받고 쓰러질 뻔했다. 거의 10년 만에 2억 원의 차익을 거뒀는데, 양도세가 무려 1억3000만 원이 부과된 것. 1세대 1주택 비과세 대상이라 믿었다가 날벼락을 맞은 것이었다.
사연은 이랬다. A씨 부부는 은평뉴타운의 집을 분양 받은 뒤 세 식구가 살기에는 규모가 커서 전세를 주고, 서대문구에 다시 전세를 구해 지냈다. 전세를 살다 보니 불편해서, 은평구 집을 팔면서 서대문구 소재 집을 매수했다. 문제는 2017년 구입해 월세를 받던 소형 오피스텔에서 불거졌다. 8·2 부동산대책 이전에 임대사업자 등록을 하고 비과세 요건을 갖췄다고 믿었던 것이 화근이 됐다. 오피스텔의 임대사업자 등록을 했더라도, 다른 주택에 비과세 혜택을 받으려면 거주 요건 2년을 충족해야 한다. A씨는 거주 요건을 갖추지 못해 1세대 3주택으로 양도세 폭탄을 피하지 못했다.
#2. B씨 부부는 최근 새로 이사 갈 집의 계약을 맺고, 기존에 살던 집을 매각했다. 일시적 2주택으로 믿었는데, 뜻밖에도 양도세를 신고하라는 통보를 받았다. 알고 보니 아내가 어린 시절에 시골 주택을 형제들과 공동 명의로 상속받았던 것. 20여 년 전 일이고, 관리는 아내의 친정 오빠가 하고 있었기 때문에 까맣게 잊었던 것. 본인도 전혀 몰랐던 주택 때문에 양도세를 물게 됐다.
이혜진 리얼앤택스 대표세무사는 “최근 세무사들이 매우 위험하게 생각하는 점이 1세대 1주택자 여부를 평가하는 것”이라며 “본인들도 주택 소유 여부를 놓칠 때가 있다 보니 세무사들도 정확히 파악하기 어려워 이중삼중으로 체크할 필요가 있다”고 강조했다.
주택 취득 시 ‘조정대상지역’ 여부 체크
기본적으로 1세대 1주택은 2년 이상 보유하고 양도하면 양도세가 비과세된다. 하지만 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역 주택은 ‘2년 이상 실거주’ 요건이 추가됐다. 예를 들어 지난 2017년 8월 3일, 부산 부산진구와 수원 팔달구에 각각 주택을 구입한 C씨와 D씨가 있다고 가정하자. 두 사람이 모두 실제 거주하지 않고 임대를 하다가 2년 뒤 매도하는 경우 양도세를 피할 수 있을까.
이 세무사는 “2017년 8월 3일 주택 취득 당시 부산진구는 조정대상지역이었고, 수원은 조정 대상이 아니었다. 수원의 주택은 2년 이상 보유하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 부산진구의 주택은 언제 팔아도 거주 2년 이상 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없다”고 설명했다.
주의할 점은 부산진구의 경우처럼, 2017년에는 조정대상지역이었다가 2018년에는 해제된 지역 등에서 혼선이 빚어질 수 있는 것. 정부는 2018년 12월 주택 경기가 침체한 부산 부산진구·남구·연제구·기장군 등 4곳은 조정대상지역에서 해제했다. 이 세무사는 “현재 조정대상지역이 아니라고 해도, 주택 취득 당시 조정대상지역이었느냐 여부가 중요하다”고 말했다.
매매 계약 맺기 전, 양도세 상담부터
양도세 관련 세법이 수시로 바뀌다 보니 최근에는 ‘양포 세무사’란 웃지 못할 유머가 나돈다. 너무 복잡하고 리스크가 커서 세무사도 양도세 수임을 포기한다는 것. 하물며 일반인이 양도세를 얕잡아봤다간 날벼락을 맞기 십상이다.
이 세무사는 “다주택자들은 프라이빗뱅킹(PB)센터와 같이 세무에 도움을 줄 조력자들이 많지만, 일반인들은 세금 부분을 소홀히 여기다가 오히려 엄청난 양도세를 물게 되는 경우가 많다”고 했다. 보통 전문가 상담을 어려워하는 경우 세무서의 민원실을 찾아가는 경향이 있다. 이때 해당 사안에 대해 조언을 들을 수 있지만, 상담 공무원이 법적 책임을 지지는 않는다. 추후 문제가 생겨도 하소연하기 어렵다.
우선 예상치 못한 양도세 폭탄을 피하려면, 매매계약서를 쓰기 전에 양도세를 반드시 점검하는 것이 필수적이다. 이 세무사는 “다주택자의 경우 마지막 주택 여부는 잔금청산일 기준으로 판단되기 때문에 잔금일을 미루는 등의 방식으로 부담을 낮추기도 한다”며 “하지만 잔금 청산까지 하고 와서 상담을 받으면 구제를 받기가 매우 어렵다”고 말했다. 이미 양도세 부과를 받은 경우라면, 금액이 적정한지, 혹여 구제 방법은 없는지 다각도로 검토해보는 것이 좋다.
실제 10년 만에 집값 2억 원이 올라 양도세 1억3000만 원을 부담한 A씨의 경우 당초 부과 금액은 1억4500만 원이었다. 하지만 상담을 통해 다시 점검해보니 1억3000만 원으로 감액됐다. 양도세는 세무사도 쉽게 계산하기 어려운 영역이다 보니 오류가 발생하기 쉽다.
A씨는 현재 집단소송도 준비 중이다. 2009년 리먼브러더스 사태 이후 국가에서 주택을 사라고 권고하면서 한시적으로 “2010년 말까지 취득한 주택은 다주택 중과에서 제외해주겠다”고 한 법령을 뒤늦게 알게 돼 구사일생의 희망을 갖게 됐다.
“마침 2010년 초에 은평구 주택을 취득했더라고요. 우선 세금은 물지만 추후 집단소송을 통해 이길 가능성을 높게 보고 있습니다.”
이 세무사는 “부동산은 세후 수익이 중요한 자산”이라며 “양도세는 워낙 변수가 많아, 전문가도 2~3인 이상 만나보며 철저하게 점검하는 게 좋다”고 말했다.
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지