[김향훈 법무법인 센트로 대표변호사]재건축·재개발만큼 법적 분쟁이 넘치는 곳이 있을까. 어찌 보면 변호사들에게는 진정 고마운 분야다. 하지만 당하는 사람들은 죽을 지경이다. 그런데 분쟁을 가만히 들여다보면 이건 법률이 아니라 전부 돈(금전)의 문제다.
첫째, 철거할 운명인 현재 자기 집의 값(종전자산)을 얼마로 쳐 줄 것인가. 둘째, 새로 분양받게 될 45평형 아파트(종후자산)는 얼마인가. 셋째, 그래서 결국 자신이 내야 할 ‘추가 부담금’은 얼마인가. 이 3가지의 문제에서 대부분의 문제가 파생된다. 그러므로 핵심은 ‘감정평가’다.
◆자기 자산, 미리 평가받아야
이렇게 감정평가가 중요한데 그동안 어떻게 진행됐을까. 사업 시행자인 재건축·재개발조합 측에서 선정하거나 계약한 감정평가사의 평가에 따라 거의 그대로 결정돼 왔다. 조합 측은 종전자산의 가격을 가급적 낮추려고 하고 종후자산을 높이려고 한다.
이에 따라 추가 부담금이 많이 나와야 조합원들에게서 돈을 많이 걷을 수 있다. 이렇듯 서로 대립적인 관계에 있는 조합과 조합원의 이해관계를 조절하는 감정평가를 조합 측에서만 진행하는 것이다. 조합원들은 각자 자기 돈을 내 평가사를 선임해야 한다.
재건축 사업에서의 감정평가는 크게 3가지다. 매도 청구 때, 현금 청산 때 그리고 종전 자산 평가 때다. 매도 청구는 조합 설립에 동의하지 않은 이에게서, 현금 청산은 분양 미신청인에게서 소송으로 재산을 빼앗아 오는 것인데 모두 시가(時價)로 보상하도록 법률상 규정돼 있다.
하지만 말이 시가지 일반적으로 피부로 느끼는 시세에는 훨씬 못 미친다. 종전자산 평가는 조합의 사업에 끝까지 동참해 자신의 현재 부동산을 출자하고 나중에 아파트나 상가를 받으려는 사람의 현재 부동산을 평가하는 작업이다.
이는 반드시 시세 평가라고 규정돼 있지 않아 금액을 받아보면 다들 분노한다. 아무튼 이런 평가를 모두 조합과 계약한 평가사가 하기 때문에 조합원들의 이익이 반영되지 않고 그저 처분에 맡길 뿐이다.
조합 측이 일방적으로 평가액을 정하기 전에 미리 선수를 쳐야 한다. 그러려면 자신의 재산을 공정하게 평가해 줄 평가사에게 미리 평가를 받아 둬야 한다. 시세 3억원 정도 되는 부동산에 대한 평가 수수료는 100여만원 정도만 쓰면 된다. 시세 5억원이면 150만원, 10억원이면 200만원이다.
물론 이는 개략적인 수치다. 이 정도 수수료는 써야 자기 재산의 가치를 보전할 수 있다. 멍하니 있다가는 금방 수천만원이 날아간다. 돈을 잃지 않기 위해서라도 돈을 써야 한다. 대비하 면 자신의 재산 가치를 그 이상 보전할 수 있다.
(사진)1970년대 지어졌지만 아직까지 재건축되지 못한 서소문아파트.(/한국경제신문)
◆가격 분쟁, 먼저 경험있는 평가사 찾아라
필자가 담당하던 매도 청구 사건에서는 항소심에서 재감정을 통해 10% 이상 증액돼 의뢰인이 5억원 이상의 이익을 본 적이 있다. 제1심에서 40억원이었던 금액이 제2심에서 사적인 감정을 통해 적극적으로 감정 의견서를 제출했는데 제2심의 법원 선임 감정평가의 결과 금액이 45억원으로 10% 이상 증액된 것이다. 이때의 감정 수수료는 대략 600만원 선이었고 이를 통해 5억원의 이득을 봤다.
아파트나 연립주택과 같은 것은 대체적으로 일정한 가격대가 형성돼 있어 단독주택처럼 크게 편차가 나지 않는다. 필자가 수행한 자양동 연립주택은 사적인 감정평가를 통해 적극적으로 어필한 결과 10%가 올랐다.
재개발은 재건축과 달리 부동산이 천차만별로 달라 평가의 오차도 크다. 그래서 사적인 감정을 통한 논리 보강의 필요성이 더 크다. 필자가 수행한 망원동 재건축 사건에서는 7억원대의 부동산이 무려 26% 상승한 것도 있었다.
법적인 분쟁에서는 돈이 들더라도 변호사를 선임해야 훨씬 유리하다. 마찬가지로 가격이 최대 쟁점인 사건에서는 감정평가사를 동원해 논리를 보강해야 한다. 아무리 재건축·재개발 전문 변호사라고 하더라도 평가사의 지식을 따라갈 수 없다.
그리고 자격증만 갖고 있는 평가사가 아니라 실제로 이 분야에서 일해 본 평가사의 경험을 구입해야 한다. 필자는 재건축 일만 14년째 하고 있는데 수년 전부터 재건축 전문 평가사와 협업 함으로써 의뢰인에게 이익을 안겨주고 있다. 혼자 해서는 도저히 안 될 일이다.
통상의 분쟁에서는 원고 측 변호사, 피고 측 변호사 그리고 법원의 재판장 이렇게 3명의 법률 전문가가 등장해 서로의 논리를 가지고 다툰다. 그런데 감정평가는 법원에서 정한 감정평가사 1인이 이를 정하면 재판장이거의 아무런 논의 없이 이를 그대로 채용해 판결문을 쓴다. 그리고 항소심에 가더라도 재감정되는 일이 거의 없었다.
하지만 필자는 그동안 “재판은 1심부터 3심까지 무려 10명 이상의 판사들이 동원되는데 감정평가는 왜 딱 한 번 1명의 평가사만 쓰는가. 이 사건은 법적 분쟁보다 평가액이 최대의 관심사다. 재감정해 달라. 우리 측 감정사의 평가 보고서를 제출하겠다”고 주장해 항소심에서 재감정을 수차례 이끌어 냈다.
또 단순히 변호사가 쓴 감정 의견서보다 전문 평가사가 쓴 감정 의견서를 법원에서 선임된 평가사가 신뢰할 수밖에 없고 영향력도 더 크다.
법률 지식이 없는 당사자가 아무리 정성껏 변론서를 써내더라도 거기에는 법적인 오류가 있을 수밖에 없기 때문에 재판장에게 호소력이 떨어진다. 마찬가지로 감정 의견서도 전문 평가사가 써낸 것이 법원의 평가사에게 영향을 미칠 수밖에 없다.
주의할 점은 감정평가사 자격증만 갖고 있어서는 안 되고 재건축 분야에서 실제로 수년간 일해 본 평가사여야 한다. 재건축조합에서는 자기 측에서 고용한 평가사의 자료를 낼 것이므로 이에 대해 조합원들도 자신의 재산 가치를 높여줄 평가사를 통해 반박 논리를 펼쳐야 한다.