상가 점포 임대차 기간 종료를 불과 하루 앞두고 임차인이 임대차계약을 연장하지 않겠다고 통보할 경우 다음 날인 임대차 기간 만기에 계약이 종료될 수 있을까, 아니면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것일까.
상가건물 임대차보호법과 민법의 경우 묵시적 갱신을 막기 위해 임차인이 임대인에게 일정 기간 내에 통지의무를 부담시키지 않고 있다. 반면 주택임대차보호법의 경우 주택임차인에게 통지의무를 부담하는 것으로 규정하고 있다.
물론 이와 같은 차이에도 불구하고 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든 해지 통지할 수 있다. 통지 후 1개월이나 3개월 후에 해지 효력이 발생할 수 있어 실제 이해관계 다툼은 크지 않았다. 이 때문에 대부분의 분쟁은 임대인·임차인 간 적당히 합의로 해결되거나 재판으로 가더라도 소액사건으로 취급되면서 명확한 대법원 판단의 기회가 없었다.
그러던 중 최근 대법원 판결이 선고됐는데 국민 생활에 미치는 큰 영향을 감안할 때 대법원 판단은 늦었지만 다행이라고 하지 않을 수 없다. 사안의 개요는 다음과 같다.
원고는 피고에게 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 보증금 3000만원, 매달 월세 180만원으로 점포를 임차했다.
그런데 원고는 2020년 12월 29일 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 했다. 원고는 임차권등기를 마친 후 2021년 1월 27일경 피고에게 이 사건 점포를 인도했다.
이에 피고는 이 사건 제1심 변론 종결 후인 2022년 8월 16일 임대차계약이 2021년 3월 29일 해지됐다는 것을 전제로 삼고 이를 기준으로 차임과 미납관리비 등을 공제한 임대차보증금을 변제공탁을 했다.
이에 대해 대법원은 다음과 같이 판단했다. 대법원은 “상가의 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차 기간의 만료일에 종료한다고 봐야 한다”고 판단했다. 이유는 이렇다.
대법원은 “민법 제639조는 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다”고 밝혔다. 또 “민법에 의하면 임차인이 임대차 기간 만료 전에 갱신 거절을 통지하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다”고 덧붙였다.
이 사안과 같이 임대차 기간을 하루 앞두고도 임차인은 얼마든지 당초 정해진 계약만기에 계약 종료할 수 있다. 상가임대인 입장에서는 매우 편파적이고 당황스러운 결론일 수 있다.
하지만 문언 해석에 기반해 상가 임차인 보호라는 법 취지와 일반법인 민법의 법 규정 등을 고려한 판단이라는 점에서 부득이한 결론일 수밖에 없다고 본다.
이 판결은 향후 임대차계약 갱신 관행에도 큰 영향을 줄 수 있을 것으로 예상된다. 특히 임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 되도록 할 것이 아니라 계약만기 6개월 내지 1개월 사이에 계약종료 여부를 분명히 해 합의된 내용을 갱신계약서 형태로 명확히 하는 것이 분쟁 예방과 자신의 권리보호에 유익할 수 있다.
상가 임차인 보호라는 법 규정 때문에 입게 되는 차별은 개별 계약으로 보완하는 수밖에 달리 방법이 없기 때문이다.