재테크 제 51호 (1996년 11월 26일)

동대문상권 재개발로 '주가 뛴다'

기사입력 2006.09.04 오전 11:59

남대문시장과 함께 재래시장의 대명사로 자리잡은 동대문시장이 현대식 상권으로 완전 탈바꿈하고 있다. 동대문운동장을 중심으로 한주변지역에 최고 33층에 이르는 초고층상가를 비롯한 대형 도매상가들이 속속 완공되거나 시공에 들어가면서 동대문상권이 서울상권의 핵으로 떠오르고 있다. 이런 개발 붐에 따라 서울상권의 중심지로 떠오른 이곳은 대부분의 신축상가들이 80∼90%정도의 순조로운분양실적을 보일 정도로 투자하려는 사람들과 실수요자들의 발길이끊이지 않고 있다.

◆ 떠오르는 동대문 상권

주차장 완비등 재래시장과의 차별화로 인기동대문상권은 크게 세블록으로 나누어진다. 첫째블록은 아트프라자혜양패션프라자 우노꼬레 글래머 2000 MC프라자가 있는 동평화시장뒤편 신당동블록이다. 두번째는 팀(Team) 204 뷰팡 디자이너클럽누존이 자리잡은 동대문주차장 맞은편 블록이다. 이들 두 블록은도·소매를 겸하며 전문상가를 지향하는 상가들이 들어선 것이 특징이다. 숙녀복전문상가인 글래머 2000이나 남성복전문의 버클리,남성복메이커인 빅게이트에서 지어 남성복위주의 상가가 될 것으로예상되는 뷰팡 등이 그 예다. 마지막으로 얼마 전에 개장한 거평프레야와 한창 공사중인 밀리오레·두산 패션타운이 있는 평화시장뒤쪽 을지로 6가블록이 있다. 흥인로를 중심으로 서쪽에 위치한 이곳은 최고 33층, 연면적 1만5천∼3만7천평에 이르는 초고층 초대형대형상가들로 도매중심의 상가들이 들어선다.

동대문의 신축상가중 가장 먼저 상권이 형성된 것은 동평화시장뒤쪽. 지난 90년 건물전체를 숙녀복과 패션의류상가 4백88개로 꾸민아트프라자가 문을 열면서 새롭게 현대화된 상권으로의 탈바꿈이시작됐다. 재래시장 현대화의 첫 사례인 아트프라자가 도·소매상인들로부터 선풍적 인기를 모으자 그후 디자이너클럽이 문을 열었으며 역시 반응이 매우 좋았다. 신축상가의 성공에 자극 받아 그후MC프라자 우노꼬레 버클리 글래머 2000 팀 204 거평 프레야 등이잇달아 문을 열었으며 혜양프라자가 오는 12월 개장을 목표로 마무리공사가 한창이다. 이밖에도 두산 패션타운 밀리오레 뷰팡 누존등이 한창 공사중이며 잔여상가분에 대한 분양을 계속하고 있다.이들 상가가 완공되면 『현재 1만2천여개로 추산되는 상가가 3만여개로 늘어나 국내 최대의 의류상가밀집지역이 된다』는 것이 C공인중개사무소 서모씨의 설명이다.

동대문상가가 주목을 받는 것은 기존 재래시장과의 차별성 때문.재래시장이 가장 큰 단점으로 꼽히는 주차난과 시설의 낙후·노후화로 점차 인기를 잃어 가는데 반해 새로 형성되는 동대문 상가들은 대형주차장을 완비한데다 신축건물이다. 게다가 백화점에 버금가는 매장과 편의시설, 원단구입에서 디자인개발 판매 재고처리 수출입은 물론 은행 병의원과 휴식공간까지 한 건물안에 완벽하게 갖춰 원스톱비즈니스 원스톱쇼핑이 가능토록 꾸며놓아 주고객들인 서울과 지방의 도·소매상인들로부터 각광을 받고 있다. 특히 밤시장손님이 주고객인 점을 감안하면 이런 현대적인 시설들은 라이벌격인 남대문시장과 비교해 고객흡인력을 더욱 높여주고 있다.새로 지은 상가에 입주할 경우 생산 유통 상담 홍보 등을 공동으로전개하는 공동사업도 상인들에게 큰 매력으로 작용하고 있다. 최근개장한 거평 프레야의 경우 집중적으로 TV 신문 등에 광고를 내보내고 있으며 상표도 프레야라는 건물이름을 그대로 사용하고 있다.올해 광고비만 57억원 정도를 책정한 것으로 알려진 우노꼬레도 집중적인 TV광고에 힘입어 완공후 바로 자리를 잡은 것으로 주변에서판단하고 있다. 누존의 경우도 상품명을 누존으로 그대로 사용하는한편 해외지사를 설치하고 마케팅서비스회사를 차린다는 야심찬 계획을 마련해 놓고 있다. 『집중적인 광고와 건물이름을 상품브랜드로 살린 마케팅으로 시장물건이란 이미지를 털어내는 효과를 보고있다』는 것이 상인 김천수씨의 말이다.동대문상권 변화로 인근 상가도 영향을 받고 있다. 동대문운동장에있는 종합스포츠사의 장우덕(37)씨는 『유동인구가 엄청 늘어났으며 그에 따라 매출도 늘고 있다』며 『다른 업종의 상인들도 앞으로도 계속 영업에 도움이 될 것으로 기대하고 있다』고 말했다.

◆ 상가 임대분양가 추이

미분양 상가조차 분양가·권리금상승세동대문상가의 인기에 힘입어 상가임대·분양가도 큰 폭으로 오르고있다. 상가가격은 실제 영업에 들어가 봐야 그 가치를 평가할 수있다는 것은 누구나 인정하는 사실. 그러나 아직 영업이 이뤄지지않은, 심지어 막 시공에 들어간 상가라도 분양가와 권리금이 모두커다란 상승세를 보이고 있다. 올 1월에 오픈한 우노꼬레의 1층 숙녀복의 경우 분양가 1억5백만원이었던 점포가 현재 2억5천만원을호가하고 있으며 4층 남성복매장의 경우 5천5백만원하던 점포가1억3천만원을 웃돌고 있다. 분양중인 상가들의 값도 큰 폭으로 오르고 있다. 밀리오레의 경우 5층 잡화코너의 경우 처음에 4천5백만원이었던 것이 지금 6천5백만원이상을 줘야 얻을 수 있을 정도다.

◆ 동대문상가의 투기조짐

직접 장사할 실수요자는 1층이 좋아동대문의 급속한 탈바꿈으로 상가수요자들의 발길이 몰리면서 부작용도 나타나고 있다. 바로 투기조짐이다. 상가를 대상으로 한 건전한 부동산투자가 아니라 상가를 분양받아 단기간의 차익을 남기고되팔아 시세차익만을 노리거나 권리금상승만을 목적으로 상가에 투자하는 일들이 상가마다 자주 발생하고 있다. 이러한 상가투자는대부분 상가분양대행사에 의해 이뤄지고 있다. 분양대행사의 직원들은 지하철 2호선 동대문역에서 지하철 1호선 동대문역에 이르는양쪽 길가에 테이블과 전단을 놓고 『재산증식이나 투자수단으로상가투자가 최적』이라며 투자를 권하거나 심지어 『단기간에 2배에 가까운 수익을 올릴수 있다』는 말로 길가는 사람들의 소매끝을당기고 있다. 한 분양대행사직원인 이호씨는 『물건을 보러 나오는사람들도 많이 있지만 소액투자가 가능한 잡화 등 일부코너의 분양은 이렇게 해서(길가는 사람을 잡아놓고 상가투자를 유도하는 것)몇건 성사시키기도 한다』고 말했다. 분양대행사들의 이같은 분양에 속이 타는 것은 실수요자인 상인들뿐. 남대문시장 안경상가에서안경점을 한다는 한 상인은 『막상 N상가를 분양받으러 왔지만 불과 보름사이에 값이 1천만원이나 올랐다』며 『분양대행사직원들이상가가격을 올리는 것 같다. 값이 너무 올라 상가분양이 어려울 것같다』고 말했다.실제로 분양직원들이 상가분양가격을 상승시키는 사례가 여러 곳에서 눈에 띄고 있다. 동대문운동장 근처에서 신축중인 상가의 분양대행사인 H개발의 신모씨는 『상가분양에 있어 상가가 완공돼 점포들이 입점할 때까지 여러 차례에 걸쳐 분양이 이뤄지며 매회 분양을 거듭하면서 가격이 보통 1천∼2천만원씩 오른다』고 말했다. 물론 분양마감을 조절하는 것은 분양대행사로 『대개가 분양가격을올리기 위한 것』이라는 것이 신씨의 말이다.신씨에 따르면 점포규모도 큰 1층의 경우 마감이 일찍 되며 가격상승폭도 가장 크지만 순환이 잘 안되는 반면 위층에 자리잡은 잡화액세서리 스낵코너의 경우 가격상승이 적은 대신 소액투자가 가능하고 매매가 잘돼 단시간의 시세차익이나 권리금을 노리고 투자하도록 설득한다는 것이다. 그래서 1층의 경우 직접 장사를 할 실수요자인 상인들에게, 잡화 스낵 액세서리코너 등은 일반인들에게 투자대상으로 주로 권한다고. 이밖에 값을 올리기 위해 분양대행사에서 별도의 물건을 비축해 놓는 경우도 있다는 것이 신씨의 덧붙인말이다.



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입력일시 : 2006-09-04 11:59