재테크 제 67호 (1997년 03월 18일)

부동산 담보 대출 요령

기사입력 2006.09.04 오전 11:59

최근 한보철강의 부도사태로 세간에서 의아하게 생각하는 것 중의하나가 일이십억원에 불과한 주택이나 부동산에 여러 은행들이 수천억원의 근저당권이 설정되어 대출이 나갔다는 것이다. 은행들은하나같이 정상적인 업무처리라고 강변했으나 알 수 없는 더 큰 잘못이 있었음으로 인해 안타깝게도 별 설득력이 없는 변명으로 치부되고 만 적이 있었다.은행에서 대출을 실행하면서 취득하는 부동산담보의 저당권설정은사실상 단독저당보다는 공동저당, 즉 동일한 대출채권에 대해 수개의 부동산을 공동으로 담보취득하는 경우가 더욱 많다. 그러므로한보의 일이십억원짜리 부동산은 담보취득의 실익을 별개로 한다면공동담보로 취득한 다른 여러 담보부동산 중의 하나에 불과한 것이었다.

금융기관에서 부동산에 대하여 담보를 취득하는 방법에는 저당권설정 가등기 양도담보 등의 방법을 고려할 수 있으나 특수한 경우를제외하고는 거의 저당권, 특히 근저당권(은행과의 계속거래감안)을 설정하는 방법을 이용한다. 가계대출의 경우에는 특정근저당계약(한정용 양식 사용)에 의하고 개인사업자나 기업의 경우에는한정 또는 포괄근저당계약에 의하여 저당권을 설정하고 있다. 이때취득할 부동산이 여러개 있다면 즉, 대출채권금액의 담보제공 부동산에 대한 근저당권을 토지 건물 등 해당필지별 물건별로 각각 설정해야 할 때는 공동저당권을 설정하게 된다. 이러한 공동저당권의설정(공동담보:공담)은 은행의 담보물건 확보라는 차원과 차주의근저당설정비의 절약이라는 입장에서 모두 유익한 방법으로 선호되고 있다.

이러한 근저당설정은 통상 은행에 출입하는 법률사무소의 법무사들이 업무대행을 하게 되는데 등기부상에 근저당설정이 완료되면 대출을 실행할 수 있게된다. 대출실행시 근저당설정 비용을 차감하게된다. 만일 은행에서 부동산담보를 제공하여 1억원을 대출받는다면보통 금융기관은 대출금의 1백25%인 1억2천5백만원의 근저당권을설정한다. 근저당권 설정비용은 등록세 25만원(설정액의 0.2%), 교육세 5만원(등록세의 20%), 채권매입 1백25만원(설정액의 1%), 법무사비용 등 10~15만원(기본수수료 5만4천원, 누진료 천만원당 7천원, 기타 교통비 및 등초본교부료 등)을 부담하게 되어 총 1백70만원 정도의 비용이 든다.

그러나 채권(국민주택채권 1종, 만기 5년, 연 5%)의 매입은 통상매입가의 약 65~70% 수준(최근 68%)으로 바로 매각가능하므로 채권매각시 차액 40만원 내외만 부담할 경우(매입가의 30~35% 수준)에는 설정에 따른 총비용을 약 90만원 이내로 줄일 수 있다. 결과적으로 대출금을 기준으로 약 1% 이내의 선급비용을 부담하는 것이되므로 금융기관에서는 이를 감안하여 부동산대출의 경우 신용대출보다 연간금리를 1% 정도 낮게 적용하고 있다.한편 은행에 부동산담보대출을 받고있으면서 주택매매 등으로 이사를 할 경우 기존담보를 새로이 이사하는 집으로 바꿀 필요가 있다.이때 본인이 대출금을 계속 사용할 경우에는 기존담보를 해지하고새로이 매입한 집에 근저당권을 따로 설정해야 한다. 동일한 대출에 대하여 해지비용(건당 서울지역 5만원, 기타지역 6만원)과 신규설정비용을 추가 부담한다면 이자 외에 들어가는 비용이 너무 많다고 생각할 수 있다. 이러한 경우 공담제도를 이용하면 설정비용을대폭 줄일 수 있어 대단히 유리하다. 즉 먼저 새로 매입한 집을 기존의 근저당권에 목록을 추가하고 후에 매도한 집의 근저당권을 해지하면 추가설정비용은 등록세 7천2백원(대지 건물 각 필지당3천6백원)과 법무사비용 등만 부담하게 되므로 해지비용까지 합쳐15만원 내외면 충분하다.

참고로 부동산신탁회사의 담보신탁제도를 이용하면 대출비용을 조금 더 줄일 수 있다. 부동산신탁회사에 소유부동산을 명의신탁(소유권이전)하고, 담보신탁증서를 은행 등 금융기관에 제출하면 대출이 가능하다. 부동산신탁회사는 신탁업법상 등록세 3천원, 교육세6백원과 신탁보수 60여만원(신탁증서금액의 0.55%), 법무사비용10~15만원(근저당 설정시와 동일)만 부담하면 되므로 1억원 대출의경우 약 75만원 내외의 비용이 발생하여 15만원 정도의 비용절감효과가 있다. 다만 이 제도가 양도담보권의 설정과 같이 명의신탁(소유권 이전) 등의 절차에 대한 물건소유주의 거부감 및 불안을 야기함으로써 제도정착의 어려움을 겪는 등 아직 크게 활성화되지 못한아쉬움이 있다.



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입력일시 : 2006-09-04 11:59