도시 가까우면 환금성 유리 ... 농지ㆍ준농림지 구입은 신중해야

귀농(歸農)하는 인구가 점점 늘고 있다. 그러나 도시인이 쉽게 귀농을 생각했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 귀농은 삶의 터전과 살아가는 방법을 바꾸는 것이기 때문이다. 그만큼 철저한 준비가 필요하다. 그런 점에서 보다 안전한 귀농의 한 방법으로 부동산재테크를 겸한 귀농을 생각할 수 있다. 새로운 일을 찾는 동시에 도시보다 나은 부동산재테크의 기회를 잡을 수도 있다. 시골에 내려가서 무슨 부동산재테크를 할 수 있겠느냐고 반문할 수도 있다. 그러나 전원행이 가져다 준 재산증식으로 남부럽지 않게 사는 사람은 많다. 농사로 고수익을 올리면서 토지를 효율적으로 개발하거나 관리해 부동산재테크에 성공하고 있는 것이다.◆ 귀농 재테크 성공사례서울에서 17년간 가전제품 수리점을 운영했던 손모씨.(38) 지난 97년 4월 도시생활을 정리하고 충북 괴산군으로 내려갔다. 사과 과수원 1만평을 평당 2만원에 샀다. 관리상태가 좋지 않았지만 사과나무 1천5백여 그루와 복숭아나무 1백여 그루가 심어져 있었다. 정상적인 수확량만 올린다면 연간 1억원의 수확을 올릴 수 있는 과수원이었다.첫해 가을에 수확한 사과는 15㎏들이 1천상자. 상자당 2만원에 팔아 2천만원을 벌어들였다. 과수원이 정상화됐을 때의 수확량에 비해 20% 정도에 그쳤다. 그러나 첫 농사치고는 만족스러웠다. 과수원 구입비를 뺀 나머지 농촌 정착비용은 회수했기 때문이다.이듬해에는 4천만원을 벌었다. 전년 대비 수확량이 두배나 뛰었다. 5년안에 투자비를 회수할 것으로 예상했던 손씨를 정작 놀라게 했던 것은 자신의 땅을 사겠다며 찾아온 사람의 얘기. 평당 2만원 주고 산 과수원을 평당 5만원에 팔라는 것이었다. 불과 3년도 안되어 6억원의 차익을 남길 수 있는 기회가 온 것이다. 그러나 손씨는 거절했다. 사과농사로 새로운 인생을 시작한 이후 삶의 참 맛을 느끼기 때문이다.경기도 양평으로 귀농한 이모씨(51)는 버섯재배로 성공한 케이스. 96년 5천만원의 자금을 가지고 버섯재배를 시작해 3년만에 연간 2천만원의 순수익을 올리는 알짜 영농사업을 한다. 투자액대비 연간 40%의 순수익은 올릴 수 있는 비결은 땅을 사지 않고 임대한 데에 있다.주인이 방치한 5백여평 임야를 연간 55만원의 임차료를 주고 빌린 것. 7백만원을 들여 70평 크기의 비닐하우스 7동을 설치하고 4백만원을 들여 표고버섯 종균이 심어진 원목을 구입했다. 옆에 딸린 농가주택은 3천만원에 구입했다. 농사터는 빌리고 집은 싼값에 구입하는 실속귀농을 한 것이다.처음 하는 버섯농사라 어려움은 많았지만 정성을 다했다. 첫 해에 1천만원 수입, 다음 해에는 1천5백만원, 작년에는 2천만원의 소득을 올렸다. 이씨가 버섯농사로 돈을 벌자 땅주인도 덩달아 돈을 벌었다. 쓸모없던 임야에서 연간 2천만원의 수익을 올리자 땅값이 몇 배나 뛴 것이다.◆ 투자요령 및 주의점귀농 부동산재테크의 핵심은 「쓸모 없는 땅을 사서 쓸모 있는 땅으로 바꾸는 것」이다. 토지이용 효율이 상승하면 비례적으로 땅값이 상승한다. 이는 도시에서 나대지에 좋은 집을 지으면 가치가 상승하고, 집터를 헐고 빌딩을 지으면 또 상승하는 것과 마찬가지 원리다. 가치가 낮은 땅을 활용할수록 투자이익은 더 커진다. 따라서 준농림지보다 농림지를 구입하는 것이 보다 경제적이다.일반적으로 읍면 소재지가 아닌 시골 땅은 도시계획구역밖이며 농림지역과 준농림지역으로 분류된다. 농림지역은 주로 농림축산업을 할 수 있는 땅을 가리키며, 준농림지역은 농림축산업도 할 수 있고 주택신축 등 타용도로 전용할 수 있는 땅을 말한다. 농림지역이 준농림지역에 비해 토지활용도가 낮다. 상대적으로 값도 쌀 수밖에 없다. 농림지역내 논이나 밭은 농업진흥지역 농지, 산림·임야는 보전임지가 대부분이다. 농업진흥지역내의 농지는 농업이외의 목적으로는 전용하기가 어렵다. 실제 농사를 지을 농민을 위한 땅이다. 따라서 쉽게 전용이 가능한 준농림지에 비해 절반 이하의 시세에도 구입할 수 있다. 보전임지로 지정된 임야도 마찬가지. 임업생산 기능이 주목적이어서 건물을 새로 짓는 등의 전용이 거의 불가능해 준농림지역내 임야에 비해 값이 절반 이하다.귀농은 현지에 정착해서 사는 것이므로 도시와의 연계성이 큰 의미가 없다. 따라서 강원도 충청도는 물론 전국 어느 농촌에 있는 땅을 구입해도 무방하다. 그러나 투자에 대한 환금성을 고려한다면 가급적 도시에서 가까운 지역이 유리하다. 멀지않아 도시생활권으로 편입되거나 전원주택지로 개발될 가능성이 있기 때문이다. 서울에서 2시간 거리에 위치한 경기도 외곽지역은 5년만 내다보면 서울외곽의 전원주거지로 부상할 가능성이 높다. 이 지역의 싼 농경지나 임야를 노려보는 것이 좋다. 대개 평당 5만원 이하에 구입할 수 있으므로 5천만원의 자금으로 1천평 이상을 확보할 수 있다.농업진흥지역이라도 전원주택을 지을 수 있는 땅이 있다. 진흥지역내 농업보호구역으로 지정된 땅은 무주택자인 농민에 한해 전용 24평 이내의 주택을 지을 수 있도록 허락하고 있다. 농업보호구역으로 지정된 땅은 현지 부동산이나 농지관리위원인 이장 등에게 알아 볼수 있다. 보전임지에도 전원주택으로 쓸 수 있는 관리사를 지을 수 있다. 산림경영을 목적으로 24평 이내의 관리사나 창고를 짓는 것이다. 관리사는 주말주택으로 활용하기에 적당하다. 관리사 허가는 주택유무와는 관계없고 필요여부를 따진다.농지를 구입할 때에는 처음에는 농지취득자격증명을 받아야만 한다. 많은 사람이 생소하게 느껴서 어렵게 보이는 농지취득 자격증명은 농업 경영계획서를 토대로 발급하므로 실상은 농업 경영계획서만 제대로 적어 내면 되는 통과의례 정도다. 농업 경영계획서에는 구입하는 농지면적, 농업에 필요한 노동력과 농기계 등을 어떻게 조달할 것인가가 주된 내용. 사실대로 기재하면 무리없이 통과된다.귀농형 토지는 남향이 가장 좋다. 양지바른 곳이 농사에 유리하기 때문. 특히 과수원이나 버섯 등은 배수가 잘 되고 일조량이 넉넉한 양지바른 곳을 골라야 한다. 예외적으로 북향이 유리한 경우도 있다. 인삼재배사나 목장용지는 볕이 안 들고 서늘한 바람을 받는 것이 낫다.농사에는 물이 필수. 어떤 농사이든지 물 없이 되는 농사는 없다. 구입대상지 반경 1백m 안의 물사정을 살펴보고 여의치 않으면 직접 지하수를 개발해야 한다. 도로 여건도 마찬가지. 최소한 경운기, 트럭 등의 대형 농기계가 원활히 다닐 수 있는 길이 확보되어 있거나 확보가 가능한지 살펴봐야 한다.(02)3141―7777