교통요충지·강남생활권, 입주 후 시세차익 예상 … 분양가는 평당 8백만~1천만원선될 듯

수도권 최고의 노른자 지역으로 꼽히는 경기도 성남시 판교동 일대가 대규모 신도시로 개발됨에 따라 서울 등 수도권 내집마련 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 판교 신도시는 분당과 서울 강남을 잇는 교통 요충지에 위치해 있는 데다 사실상 서울 강남 생활권이나 다름없는 곳이다.판교 신도시의 입지여건 등을 감안해 볼 때 입주 후 시세는 서울 강남 수준에 근접할 수 있을 것으로 전망된다. 그러나 공급물량 가구수가 워낙 적어 당첨 확률은 매우 낮을 것으로 보인다.어떻게 분양되나판교 신도시는 지구면적이 20만평을 초과하기 때문에 분양방식이 일반 아파트와 다르다. 20만평 이상의 경우 전체 공급물량의 30%는 해당 지역 거주자(성남지역 거주자)에게, 나머지 70%는 서울 등 수도권 거주자에게 각각 나눠 분양된다.성남지역 거주자의 경우 30%에서 떨어질 경우 자동적으로 수도권 거주자와 경쟁하게 돼 사실상 두 번의 청약기회가 주어지는 셈이다. 일반 아파트나 지구면적이 20만평 이하인 택지개발지구내의 경우 전 가구 모두 해당 지역 거주자에게 분양한 뒤 잔여물량에 한해 서울 등 수도권 거주자에게 공급된다.분양가는 평당 8백만~1천만원 선에서 결정될 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 판교 신도시의 평균 용적률이 86%임을 감안할 때 아파트 용적률은 10층 이하 중소형이 1백20%, 5층 이하 대형이 80%선에서 결정될 것으로 보인다.택지가격과 용적률 등을 고려하면 아파트 분양가는 중소형 평형이 평당 7백만~8백만원, 대형 평형은 평당 1천만원 선이 된다. 32평형을 기준으로 했을 때 분양가는 2억5천6백만원 선으로 서울 강남권 동일 평형대와 거의 비슷한 수준이다.그러나 최근 들어 서울 강남권에서 공급되는 신규 아파트 분양가가 평당 1천만~1천5백만원 선이어서중대형 평형의 경우 적잖은 시세 차익도 기대해 봄 직하다.당첨 확률 ‘하늘의 별 따기’판교 신도시에서 분양되는 아파트는 총 1만3천8백여 가구다. 이 가운데 5천가구는 청약저축 가입자에게 분양되는 임대아파트다. 청약예부금 가입자에게 분양되는 일반 민영 아파트는 8천8백여 가구가 된다.민영 아파트 청약경쟁률을 살펴보자. 8천8백여가구 중 30%에 해당하는 2천6백40가구가 성남시 거주자에게 분양된다. 현재 민영 아파트에 청약할 수 있는 성남지역 청약예부금 가입자가 15만4천1백43명에 이른다. 추가 가입자가 없는 상태에서 전원이 청약할 경우 평균 경쟁률은 58대1이 넘는다.분양 당시까지의 추가 가입자와 통장 청약분, 미 신청자 등을 감안해 볼 때 성남지역 거주자 경쟁률은 최소 50대 1이 넘을 것이라는 게 전문가들의 예상이다.수도권 거주자에게 공급되는 물량은 6천1백60가구다. 수도권 지역의 청약예금과 부금 가입자는 5월말 현재 2백50만명으로 이들만으로도 평균 경쟁률이 4백대1이 넘는다.눈여겨 볼 것은 판교 신도시에서 공급되는 민영아파트의 평형별 분양물량이다. 전용면적 25.7평 이하 민영아파트가 총 공급물량의 80~90%에 이르고 있다는 점이다. 때문에 성남시는 2백만원짜리 통장, 서울은 3백만원짜리 청약예금통장의 당첨 확률이 그만큼 높다.전용면적 25.7평 이하 민영아파트를 신청할 수 있는 청약부금 역시 대형을 청약할 수 있는 청약예금 통장보다 훨씬 유리하다.임대주택은 전용면적 12평을 초과할 경우 저축 총액이 많은 사람, 12평 이하는 납입횟수가 많아야 우선 청약권이 주어진다. 즉, 금액과 납입횟수가 많을수록 임대주택을 쉽게 분양받을 수 있다는 것이다.청약전략 어떻게 세우나판교 신도시 명성, 성남 수도권 거주자의 통장 가입현황을 살펴 볼 때 우선 성남지역으로 주소를 옮기는 게 유리하다.판교 아파트 분양시기는 2005년 말로 예정돼 있다. 지금 주소를 옮겨도 1순위 자격을 유지할 수 있어 수도권 거주자로 청약하는 것보다 당첨확률을 높이는 방법이다. 분양공고일 전까지만 성남시에 3년 이상 거주하면 지역내 순위 청약자격이 주어진다.1가구 다 통장 전략을 구사하는 것도 고려해 볼 만하다. 만 20세 이상이면 누구나 청약통장을 만들 수 있다는 점을 최대한 활용하라는 것. 가족 명의로 통장을 여러개 만드는 것도 확률을 높이는 지름길이다.때문에 현재 통장을 보유하고 있는 소유자라면 늦어도 올해 말까지 시세차익이 예상되는 아파트에 청약하는 게 좋다. 그런 다음 다시 통장을 만들어 판교 신도시 아파트 청약에 대비하는 전략을 세우는 것도 고려해봄 직하다.임대아파트를 분양받기 위해서는 청약저축 가입액수를 늘리는 전략을 구사하는 게 좋다. 새로 저축 통장에 가입해도 당첨될 가능성은 거의 희박하다. 때문에 청약저축 가입자는 통장을 함부로 사용하지 말고 불입액을 계속 늘려 향후 판교 임대아파트에 신청을 하는 게 현명하다. 참고로 임대아파트는 배우자는 물론 동일 세대원도 무주택 자격을 유지해야 한다는 점을 잊어서는 안된다.판교 신도시 어떻게 개발되나난개발 방지에 초점 … 주거용지 1백만평 개발건설교통부가 밝힌 ‘판교 신도시’ 개발방안은 건물 용적률을 86%로 낮추는 등 주거환경 수준을 높이고 주변지역의 난개발을 막는 데 초점을 맞추고 있다. 신도시 전체부지 2백80만평은 주거용지 1백만평, 벤처단지 10만평, 녹지 등 1백65만평, 상업시설용지 5만평 등으로 개발된다.1백만평 규모의 주거단지에는 70~1백50평 단독주택 3천6백가구와 50평형대 연립주택 2천3백가구, 아파트 1만3천8백가구가 건립돼 5만9천명의 인구를 수용하게 된다.인구밀도는 ha당 61명으로 분당(1백98명), 과천(2백74명), 평촌(3백29명)보다 훨씬 낮은 수준이다. 한편 10만평 규모로 조성되는 벤처기업단지에는 정보통신관련 벤처기업 1천개와 연구소 창업지원센터 등이 들어서게 된다.친환경 단지 조성을 위해 청계산과 광교산을 연결하는 광역 녹지축과 지구내 녹지를 연계해 생태계를 보전할 방침이다. 또 10만평 규모의 중앙공원을 조성하고 고속도로변에는 완충녹지대와 소공원도 설치된다.신도시 입주 후 교통난을 해소하기 위해 신도시 개발이익 6천억원을 투입해 용인 기흥~양재간 고속도로 등 9개 도로를 신설, 확충할 방침이다.