재테크 제 334호 (2002년 04월 29일)

6월 고비로 ‘하락·약보합’ 전망 우세

기사입력 2006.09.04 오전 11:55

서울 강남권 아파트 가격은 단순한 ‘지역 가격’ 이상의 의미를 가진다. 최근 몇 년 동안 강남아파트 가격은 수도권 전체 아파트시장의 바로미터 역할을 해왔기 때문이다. 강남 아파트 값 상승을 시발로 서울 강북, 수도권 전역으로 확산되는 모습을 보여왔다.

최근 강남권 아파트 값은 모로 걷는 모습을 보이고 있다. 특히 국세청에서 기준시가를 대폭 올린 이후 그동안 가격상승을 주도하던 재건축 아파트의 투자수요는 거의 자취를 감춘 상태다.

올 하반기 강남권 아파트 값 전망에 대해 전문가들 사이에서도 견해가 엇갈리고 있지만 대체로 현재의 시장상황을 고려할 때 하락하거나 약보합권을 유지할 것이라는 견해가 우세하다.

거래공백 장기화로 가격조정기 진입

강남권 아파트 매매시장은 2개월 넘도록 거래실종 상태가 지속되고 있다. 물건을 내놔도 사려는 사람이 없다 보니 중개업소마다 장사가 안 된다며 울상이다. 가격을 놓고 벌였던 매도·매수자 간 힘겨루기도 매수자 우위로 기울면서 유망 재건축단지에서도 매도호가 하락이 가시화되고 있는 상황이다.

청담·도곡지구내 우선 재건축 아파트로 선정됐던 도곡주공 1차만 해도 지난 3월초 4억 5,000만원까지 올랐던 10평형의 매도호가가 4억 3,000만원으로 떨어졌다. 잠실지구의 우선 재건축 단지로 지정된 잠실주공 4단지에서도 15평형이 500만~1,000만원 하락한 2억 8,000만원에 매물로 나왔다.

명문 학원이 집중적으로 몰려 있는 대치동 일대 역시 예외는 아니다. 대부분의 아파트에서 3월 들어 1,000만~2,000만원 정도 매도호가가 떨어지는 등 가격 조정기국면에 진입했다는 징후를 곳곳에서 찾아볼 수 있다.

상황이 이처럼 돌변한 것은 매수자들 사이에서 현재의 집값이 너무 과대평가돼 있다는 인식이 확산되고 있는 것이 주요 원인이다. 게다가 정부가 기준시가 전격 고시, 분양가 간접규제 등 잇따라 규제정책을 내놓자 집값이 떨어질 것이라는 심리가 확산되면서 강남권 아파트 값 상승에 제동이 걸린 것이다.

일시적 쇼크 아니다

정부의 규제정책으로 인해 강남권 주택시장이 일시적인 쇼크상태에 빠졌다는 의견도 있다. 잠깐의 충격에서 벗어나면 아파트 공급이 절대적으로 부족한 강남권의 특성상 가격이 다시 고개를 들 것이란 주장이다.

워낙 물량이 없다 보니 일시적인 심리적 위축기만 벗어나면 6월부터는 강남권 아파트 값이 다시 가파른 상승세를 탈 것으로 보고 있는 것이다.

그러나 주변 상황을 고려해볼 때 재 상승국면이 연출되기는 어려울 것으로 보인다. 주택시장 상승의 견인역할을 했던 저금리 기조가 위협받고 있는 데다 내집마련 구매의욕이 급격히 감소하는 추세이다.

강남권 지역은 전통적으로 공급에 비해 수요가 많은 곳. 그러나 이들 수요 대부분이 매매차익을 노린 투자수요다. 시장 전망은 불투명하고 가격은 이미 상투 끝에 도달했다고 인식될 정도로 너무 올라 예전처럼 적극적인 매수에 나설 가능성은 희박하다.

금리 인상, 구매의욕 감소 등 주택시장을 둘러싼 제반 여건을 볼 때 일시적 쇼크라는 주장은 설득력이 없다는 것이 전문가들의 주장이다.

하반기 집값 하락 대세서울 강남 아파트값 향방

6월 고비로 ‘하락·약보합’ 전망 우세

저밀도지구의 재건축 사업이 강남권 하반기 아파트 값 상승의 불씨를 당길 것이란 전망도 있다.

그러나 잠실지구의 경우 전세대란 등을 우려한 서울시가 내년 4월 이후에나 2순위 재건축 단지를 선정할 것으로 보이고, 반포지구는 아파트개발기본계획도 고시되지 않아 연내 1순위 재건축단지 결정은 어렵다.

청담·도곡지구도 사정은 비슷하다. 내년 이후에나 2순위 재건축 단지가 선정될 것으로 보인다. 일시적으로 영동주공 1~3차를 비롯 개나리 1~2차 등 2순위 재건축 후보 단지의 가격이 오를 수 있으나 강남권 시장 전체로 여파를 미치지는 못할 것으로 보인다.

전세가격은 하반기에도 가파른 상승을 계속할 것으로 보인다. 이는 잠실주공 4단지 등 최근 사업계획승인을 받은 저밀도지구내 아파트에서 수천가구의 이주수요가 몰릴 것으로 보이기 때문이다.

강남 전세시장은 이미 청담·도곡지구내 도곡주공1차 아파트의 2,450가구에 달하는 이주수요로 소형 아파트 전세가 바닥난 상태다.

그러나 이같은 전세난이 가격 상승으로 이어지기는 힘들다. 재건축 단지의 전세가는 일반 아파트의 80% 수준. 재건축 전세수요의 특성상 일반 전세수요처럼 전셋집이 없다고 매매수요로 전환되는 사례가 드물 것으로 보인다.

강남권 주택시장이 가격조정국면에 들어서면서 수도권 주택시장도 영향을 받을 것으로 보인다. 실제 삼성경제연구소 등 각종 연구기관에 따르면 수도권 아파트 값은 올 6월을 고비로 하락세로 돌아설 것으로 분석되고 있다.

금리 인상폭이 어느 선에서 결정되고, 정부가 추가로 어떤 규제정책을 내놓는 가에 따라 하락폭이 차이가 있을 뿐 이라는 것이 전문가들의 주된 견해다.

돋보기/ 서울 평당 1,000만원대 아파트 속출

‘강남’ 빼고도 2만 1,000여 가구

‘평당 1,000만원짜리 아파트 강남 얘기가 아니네.’

아파트 값 상승세가 이어지면서 고가 아파트 기준인 평당 1,000만원이 넘는 단지들이 속출하고 있다. 서울지역 중 강남권 3개구를 제외한 곳에서 평당 1,000만원 이상의 아파트는 50여곳 2만 1,000여가구인 것으로 추산되고 있다.

이들 단지는 주로 광진, 동작, 마포, 성동, 영등포, 양천구 등에 포진하고 있다. 입주시기별로는 90% 이상이 지은 지 3년이 안 된 새 아파트. 특히 절반 가량이 한강 조망권을 확보하거나 강남북을 연결하는 교통 요지의 단지다.

중소형 아파트가 많다는 것도 눈에 띄는 점. 평당 1,000만원대 아파트 중 20~30평형대는 1만 3,000여 가구로 전체 물량의 62%를 차지하고 있다.

한강을 조망할 수 있는 성동구 옥수동 삼성 25평형의 경우 2억 5,000만원의 매매가를 보이고 있다. 마포구 도화동 삼성 28평형도 2억 9,000만원 선에 매도호가가 형성돼 있는 상황이다.

그러나 거래는 활발하지 않다. 상당수 수요자들이 이미 값이 ‘꼭지’에 도달했다고 판단하기 때문이다.



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