재테크 제 348호 (2002년 08월 05일)

‘버려진 땅’에서 ‘황금 투자처’로 변신

기사입력 2006.09.04 오전 11:55

‘버려진 땅’으로 터부시됐던 한계농지가 주목받고 있다. 한계농지란 경사도가 15도 이상으로 농작물 재배가 부적절한 땅을 말한다. 농지개발에 대한 여론이 제기될 때마다 개발여부 논란을 불러일으킨 대상이 바로 한계농지다.

최근 농림부가 한계농지에 골프장, 전원주택, 숙박업소, 놀이시설 등 위락 및 레저시설을 설치할 수 있도록 관련 법을 개정, 내년부터 시행키로 함에 따라 투자대상으로 부상하고 있는 것이다. 특히 주5일 근무제 도입으로 대변되는 전원·레저시대 개막은 상대적으로 값이 싼 한계농지에 대한 수요증가로 이어질 것으로 예상된다.

한계농지 전국 6억3,000만평

농림부의 한계농지 개발 골자는 도시자본의 시골유치를 촉진하기 위해 한계농지 사업시행자를 기존 지방자치단체, 농업기반공사 등에서 민간사업자까지 확대한다는 것이다. 또 각종 전원·위락·숙박시설을 설치할 수 있도록 하고, 관련 인허가 절차를 대폭 간소화하는 데 초점이 맞춰져 있다.

이 같은 농림부의 한계농지 개발이 계획대로 진행될 경우 경기도 일대의 입지여건이 뛰어난 한계농지에 대한 수요가 증가할 전망이다. 일반 농지, 임야에 비해 가격이 저렴한데다 건축에 따른 인허가 절차도 대폭 완화돼 적은 비용을 들여 빠른 속도로 사업 추진이 가능하다.

농림부가 집계한 전국의 한계농지는 6억3,000만평에 달한다. 이는 서울 여의도 면적의 약 690배에 달하는 규모다. 전국적으로는 경북에 가장 많은 한계농지가 몰려 있다.

이 중 전원주택 및 펜션 부지로 주목을 받고 있는 용인, 양평 등 경기도에는 2,000만평의 한계농지가 위치해 있다. 이 지역의 경우 수도권 대규모 택지개발지구가 100만평 이하임을 고려해볼 때 무려 20배가 넘는 면적이다.

특히 양평, 양주, 남양주, 용인 일대는 전원주택지로 각광받고 있는 지역이어서 투자자들의 관심도 증폭되고 있으며 실제로 농림부 홈페이지 게시판에는 한계농지 개발에 대한 문의가 잇따르고 있다.

전원주택 컨설팅업체인 정훈록 그린홈넷 이사는 “한계농지는 임야냐 준농림지에 비해 가격이 훨씬 저렴하지만 인허가 문제와 타지인 개발제한 등으로 전원주택으로 개발할 수 없었다”며 “관련 법안이 개정되면 입지 여건이 뛰어나고 서울에서 출퇴근이 쉬운 경기도 일대로 수요가 몰릴 것으로 보인다”고 설명했다.

임야시세에 비해 70%선 낮아

실제 경기도 일대 한계농지 시세를 보면 전원주택, 펜션으로 건립할 수 있는 농지나 임야에 비해 70% 가량 가격이 저렴하다. 경기도 양평의 경우 전원주택지로 적합한 임야가 평당 7만~8만원인 데 비해 한계농지는 평당 2만~3만원 선에 시세가 형성돼 있다.

더구나 전원주택지로 활용 가능한 땅은 금융권의 주5일 근무제 시행으로 건축 붐이 일면서 양평, 용인 등 인기 지역의 경우 가격이 연초에 비해 10% 이상 올랐고, 부지 역시 부족한 실정이다.

이런 상황을 고려해볼 때 한계농지에 대한 투자자 입질은 크게 늘어날 것으로 보인다. 경기도에서 전원주택지로 인기가 있는 곳의 한계농지는 양평군 394만평, 용인시 92만9,000평, 고양시 61만평, 광주시 18만7,000평 등에 달하는 것으로 집계되고 있다.

문제는 한계농지가 쾌적한 환경을 갖추고 있지만 평균경사율이 15% 이상인데다 도로망이 없는 등 입지 여건이 다소 뒤떨어진다는 점이다. 대부분 버려진 농지이다 보니 도로망 개설 등 기반시설 구축비용이 일반 농지에 비해 더 들 수 있다.

이 같은 단점에도 불구하고 일부 한계농지 땅값은 천정부지로 치솟을 가능성도 배제할 수 없다. 중대형 건설업체들이 사업다각화와 주5일 근무제로 인해 전원주택 등 레저개발시장에 본격적으로 뛰어들 채비를 갖추고 있는 것이 단적인 예다.

건국컨설팅의 박정부 부장은 “남양주나 양평 등지에서 전원주택 단지로 개발이 가능한 농지의 경우 가격이 상승할 가능성이 있다”며 “골프장과 연계해 개발이 가능한 골프장 주변 토지 등에도 관심을 가져볼 만하다”고 설명했다.

농림부는 지방자치단체나 농협 등으로 제한됐던 한계농지 개발에 민간사업자를 참여시킨다는 방침이다. 수도권 이외 지역의 한계농지에 골프장, 전원주택, 콘도, 실버타운을 건립할 경우 취득세, 등록세 등 지방세를 감면해준다는 것이 농림부측의 설명이다.

한계농지는 경사가 15도 이상이고, 다른 농지와 연결돼 있지 않은 6,000평 이내의 농지를 말한다. 개발도 6,000평 이내에서 해야 하나 부지를 연결할 경우 최고 10만평까지 대규모 개발을 할 수 있다는 것이 농림부 관계자의 설명이다.

돋보기 농가주택 비과세 요건

1가구 2주택 돼도 양도소득세 감면

농림부가 한계농지 개발방안 발표와 더불어 면 지역의 농촌주택을 소유, 1가구 2주택이 되더라도 양도소득세를 감면하는 방안을 추진키로 해 관심을 끌고 있다. 내용을 보면 도심에 1채의 주택을 보유한 상태에서 면 지역에 농촌주택을 보유, 1가구 2주택이 되더라도 1가구 1주택으로 간주한다는 것이다.

즉 농가주택을 주택으로 보지 않는다는 것이 골자다.

현행 소득세법에도 농가주택을 주택으로 인정하지 않는다는 규정이 없는 것은 아니다. 현행 세법을 보면 피상속인이 5년 이상 거주하던 농가주택을 상속받을 때, 본인이 5년 이상 거주하고 농사를 지은 농가주택 등은 1주택에서 제외된다.

또 도시민이 본적지 등에서 농사를 짓기 위해 주택을 취득하고 직접 내려가 영농을 하는 경우도 1주택에서 제외토록 돼 있다.

농림부 안대로 세법이 바뀌게 되면 도심에 1가구의 주택을 그대로 둔 채 영농 목적 없이 농가주택을 취득하거나 본적지가 아닌 농촌에서 주택을 매입해도 1가구 1주택자로 간주, 비과세 혜택을 받을 수 있다



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입력일시 : 2006-09-04 11:55