재테크 제 379호 (2003년 03월 10일)

6~8월 발표 추가지정 후보지 ‘관심’

기사입력 2006.09.04 오전 11:54

지난해 10월 발표돼 센세이션을 불러일으켰던 서울 뉴타운개발이 올해부터 본격적으로 시행된다. 서울 은평구 진관내ㆍ외동, 성동구 왕십리, 성북구 길음동 등 미리 발표된 뉴타운 대상지에서는 기본계획 수립과 도시기반시설 공사가 시작되고 6~8월께는 3~5곳이 추가로 뉴타운 지정을 받을 예정이다. 노후 불량주택 밀집지와 무질서한 기존 시가지를 새롭게 개발하는 뉴타운 계획이 마무리되면 청계천 복원과 더불어 서울시 전경이 확 달라지게 된다.

강북 뉴타운 3곳 올해 착공

뉴타운이란 서울시가 주택단지 조성부터 도로, 학교, 문화시설 등 기반시설의 구축을 적극 지원하는 개발방식이다. 소규모 재개발사업을 한데 모아 권역단위의 도시기반시설을 확보한다는 것이 기본 골자. 현행 재개발이 민간기업 중심으로 진행돼 주택을 제외한 도로, 학교 등 도시기반시설 확충이 취약한 점을 극복하는 대안인 셈이다.

서울시와 뉴타운 사업시행자인 서울시도시개발공사는 최근 시범지역인 은평, 왕십리, 길음 뉴타운의 개발사업 완공 일정을 당초 계획보다 2년 앞당기겠다고 발표했다. 당초 계획은 각 지역별로 3~4단계 과정을 거쳐 2012년께 마무리할 예정이었지만 단계를 줄이고 공사기간도 2년 단축시켜 2010년 하반기부터 입주를 시작하도록 하겠다는 것.

이에 따라 상반기 중으로 주민공청회 등을 거쳐 세 지역에 대한 기본계획이 마련되며 하반기에는 도시개발구역 지정, 보상 및 이주, 도로 및 학교 등 도시기반시설 공사가 시작될 계획이다.

시범 뉴타운 가운데 가장 규모가 큰 은평 뉴타운은 진관내ㆍ외동과 구파발동 일대 359만3,000㎡에 1만1,500가구가 들어서는 ‘신시가지형’으로 개발된다. 3만2,000여명의 인구를 수용할 수 있는 규모다. 그린벨트로 보존된 자연경관을 최대한 살려 전원주택단지와 5~7층 규모의 저층 아파트를 주로 건립할 계획이다.

왕십리 뉴타운은 성동구 상왕십리동 32만4,000㎡에 6,000가구가 들어서는 ‘도심형’. 공영개발과 민간기업 주도의 재개발사업을 혼용하는 방식으로 진행되며 인근지역에 상업ㆍ업무 복합단지 개발도 계획돼 있다.

성북구 길음동의 95만㎡에 1만3,700여가구가 들어설 길음 뉴타운은 민간 주도로 진행 중인 재개발사업에 서울시가 도시기반시설을 확충하는 방식으로 진행된다. 주변에 산재한 재개발구역을 한데 묶어 ‘주거중심형’ 거점으로 만드는 게 핵심이다.

서울시는 이들 시범지역 외에도 6~8월께 3~5곳의 뉴타운을 추가로 지정한다고 밝혔다. 서울시 지역균형발전추진단 산하 뉴타운사업반 관계자는 “3월 중으로 서울시내 25개 자치구로부터 뉴타운 개발 신청을 받아 선정위원회 심의 등을 거쳐 추가 후보지를 선정할 계획”이라고 밝혔다. 하지만 이에 앞서 이미 9개 자치구가 관내 낙후지역을 자체 선정해 뉴타운 지정을 요청한 상태다.

한편 서울시는 6월께 뉴타운과 별도로 ‘균형발전촉진지구’를 선정, 노후 불량주택 밀집지나 미개발지역을 지원한다는 계획이다. 균형발전촉진지구는 자치구별 중심 거점지역을 집중 개발하는 프로젝트로, 2008년까지 20개 지역으로 늘어날 계획이다. “외곽지역 주민들이 도심에 나오지 않고도 도시생활이 가능하게 돼 주요시설과 교통량을 분산하는 효과가 있을 것”이라는 게 지역균형발전추진단의 설명이다.

사업 장기화ㆍ환금성 저하 염두에 둬야

뉴타운 지역의 부동산가격은 발표 직후 급등하기 시작해 지난해 말 고점을 이루었다. 건교부가 최근 발표한 지난해 4/4분기 전국 땅값 조사에 따르면 뉴타운 개발계획이 추진되고 있는 성동구(6.29%)와 은평구(4.97%)는 강남구(5.31%)와 함께 서울 땅값 상승을 이끈 것으로 나타났다.

그러나 새해 들어 오름세가 둔화되고 수요도 잦아드는 추세를 보이고 있다. 뉴타운 지정 발표 이후 단기간에 가격이 급등한데다 부동산시장 안정대책 등 하락요인이 영향을 미쳤기 때문이다. “전반적인 부동산경기 하락세와 동반, 당분간 약세를 보일 것”이라는 게 현지 부동산중개업소의 공통된 의견이다.

뉴타운에 투자하는 가장 일반적인 방법은 개발 후보지의 낡은 단독주택을 매입하거나 인근지역의 기존 아파트 또는 분양권을 매입하는 것. 낡은 단독주택의 경우 대지가격만으로 매입이 가능하고 개발이 확정될 경우 입주권이 보장되는 등 장점이 많다.

하지만 호가가 급등하면서 시범 뉴타운 대부분에서 매수세가 중단된 모습이다. 은평구 진관내ㆍ외동 물건을 주로 취급하는 행복한집찾기 한재관 공인중개사는 “지난해 10월 발표 이전에 비해 땅값이 2배 이상 올라 평당 600만~700만원 선에 이른다”고 밝히고 “집주인들도 보상액 등 뉴타운 추진상황을 봐서 매도하겠다는 입장이어서 요즘 나오는 매물은 급매물 성격인 게 대부분”이라고 말했다.

성동구 왕십리와 성북구 길음동 일대도 사정은 마찬가지다. 뉴타운 1구역에 속하는 상왕십리동 일대 단독주택은 평당 1,000만~1,500만원 선에 호가가 형성돼 있고 길음동도 비슷한 수준이다. 하지만 보상가가 시세에 훨씬 못미칠 것이라는 소문이 돌면서 거래가 실종됐다.

전문가들은 뉴타운 투자는 ‘불확실성에 투자하는 것’이란 점을 염두에 둬야 한다고 말한다. 김우희 저스트알 상무는 “시범 뉴타운의 경우 보상액이 정해지지 않아 투자수익을 가늠하기 어렵고, 추가 후보지도 윤곽만 드러났을 뿐, 막상 지정되지 않을 가능성이 커 투자위험도가 높다”고 말했다.

또 통상 재개발ㆍ재건축사업이 그런 것처럼, 뉴타운 역시 추진과정에서 돌발변수가 많고 사업기간이 길어지는 경우에 대비해야 한다는 지적이다. 서울시가 사업기간을 2년 앞당긴다 하더라도 5년 이상 장기투자를 감안해야 한다는 것. 일반아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 점도 유의해야 한다.

돋보기 / 뉴타운 추가지정 후보지

국공유지 많은 낙후지역 ‘0순위’

뉴타운 지정을 받기 위한 서울시 25개 자치구들의 움직임이 분주하다. 지난해 서울시가 강남 일부를 제외한 대부분의 자치구에 뉴타운 1곳씩을 선정하겠다고 밝힌 바 있어 이를 겨냥한 레이스에 돌입한 것.

3월 중으로 뉴타운 희망지 접수를 시작하기로 한 서울시는 선정위원회가 심사 등을 거쳐 6~8월께 2차 후보지를 발표할 예정이다.

투자자 입장에서도 2차 뉴타운 후보지 발표는 초미의 관심사. 은평구 진관내ㆍ외동 등 시범 뉴타운 3곳이 발표 이후 2~3개월 만에 두 배 이상 가격이 올랐기 때문이다. 이미 몇몇 후보지에는 ‘떳다방’과 투기세력이 몰려 호가가 큰 폭으로 뛰기도 했다.

부동산전문가들은 2차 후보지의 선정기준으로 ‘국공유지가 많은 낙후지역’을 꼽고 있다. 사업 추진 속도와 개발 효과 등을 감안해 서울시 외곽과 도심을 잇는 입지, 노후주택이 밀집하면서도 재개발이 쉽지 않은 곳 등도 기준으로 거론된다.

2월27일 현재 강동구 천호동 362번지 일대와 동대문구 제기동 650번지 일대, 송파구 거여동ㆍ마천동 일대 등 9개 구, 13개 지역이 뉴타운 추가 지정 후보지로 서울시에 지정을 요청한 상태다.



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입력일시 : 2006-09-04 11:54