일상생활에서 누구나 주택을 취득하는 것은 희망사항이다. 그리고 이런 희망사항이 달성되면 더 좋은 조건의 주거지로 이동을 하게 된다. 서울 광진구에 사는 김모씨는 10월 말쯤에 처분할 예정이었던 주택을 서둘러 팔려고 내놓았다. 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받으면 실거래가가 올라가는 효과가 있기 때문이다.주택의 비과세 요건은 주택 소유자로서 처분(양도) 당시 1주택(일시적 2주택 포함), 취득일부터 처분일까지 3년 이상 보유, 주민등록표상 세대 전원의 전입일부터 전출일까지 1년 이상 거주(거주요건은 서울과 과천, 그리고 일부 신도시에만 적용됨)해야 한다. 이 가운데 하나의 요건만 충족하지 못하더라도 비과세는 적용되지 않는다.◇주택의 보유기간주택은 취득일부터 처분일까지 3년 이상 보유해야 한다. 세법상 취득일로는 주택 잔금청산일(잔금청산 전에 등기시 등기접수일), 증여받은 경우에는 등기부상 등기접수일, 상속받은 경우에는 피상속인의 사망일(등기부상 등기원인일)이 취득일이 된다. 그러나 불가피한 상황에서 주택을 처분하는 경우에는 예외적으로 3년 미만 보유하더라도 보유기간 요건을 충족한 것으로 인정해준다. 가령 전근 등을 이유로 처분하는 주택으로 세대 전원이 시도를 옮기면서 주택취득일로부터 1년 이상 거주한 후 처분한 경우이거나 거주자 상태에서 취득한 주택을 세대 전원의 해외이주(출국) 후 처분하는 경우이다.◇양도일 현재 보유 주택수생계를 같이하는 가족 기준인 1세대가 처분(양도)일 현재 1주택을 보유하거나 일시적으로 2주택으로 보유해야만 비과세가 된다. 이사를 하는 경우에는 새로 주택을 구입한 후 종전에 보유하던 주택을 1년 이내에 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 그리고 부모와 합가하는 경우에는 합가일로부터 2년 내 비과세 요건을 충족한 1주택을 처분하면 된다.◇주택의 거주기간서울(전지역)과 과천(전지역), 그리고 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)의 일부 지역은 주민등록표상 세대 전원의 전입일부터 전출일까지 1년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이런 요건은 지난해 10월에 개정된 내용으로 올 9월30일까지는 거주요건 적용을 유예하기 때문에 거주하지 않고 처분하더라도 비과세를 받을 수 있다. 하지만 10월부터는 앞서 언급한 지역의 경우 반드시 1년 이상 거주를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그리고 세법 개정안은 2004년부터 앞서 언급한 거주요건을 충족해야 하는 지역의 경우 거주기간을 1년에서 2년으로 연장함으로써 비과세 요건을 더욱 강화할 것으로 보인다.◇단기보유 부동산의 세율강화2004년 세법 개정안의 내용을 들여다보면 2년 이내에 처분하는 단기보유 부동산과 미등기로 전매하는 부동산에 대해서 과세를 한층 강화할 것으로 보인다.9월 들어 3년 이상 보유(소유)는 했지만 1년 이상 거주(전입)를 하지 않은 채 계속 임대를 해왔던 주택의 경우 비과세를 받기 위해서 처분을 결정하는 사례가 종종 발견되고 있다. 또한 내년의 세법 개정안을 고려한다면 올 연말에는 실수요가 아닌 투자용 주택의 경우 절세 차원에서 일부 매물이 발생할 것으로 예상된다.가령 2004년에 처분할 예정인 부동산이 2년 미만이라면 세금부담이 급증할 수 있기 때문이다. 2년 미만의 주택을 올해 처분할 경우와 내년에 처분할 경우의 세금부담을 비교해서 처분을 결정해야 할 것이다. 그러므로 무엇보다 중요한 것은 비과세를 받을 수 있도록 보유 주택수, 보유기간 및 거주기간 요건을 충족시켜야 할 것이며, 내년 세법 개정안을 고려해 올해 혹은 내년에 처분할 것인지도 판단해야 할 것이다.
