재테크 제 408호 (2003년 09월 29일)

시장규모 1조원 육박 … 안정ㆍ수익성 ‘탁월’

기사입력 2006.09.04 오후 12:00

하반기 들면서 리츠(REITs)시장 볼륨이 급속도로 커지고 있다. 연초까지 3개에 불과했던 상장 리츠수는 지난 4월29일 리얼티1호, 8월29일 유레스메리츠1호와 코크렙3호가 영업을 개시함에 따라 6개로 늘어났다. 또 연말까지 1~3개의 리츠가 추가로 발매될 예정이어서 시장규모만 1조원에 육박할 전망이다.

일선 연구소에서는 리츠시장이 5~6년 내에 최소 5조원대에서 최대 45조원대로 커질 것이란 전망도 내놓고 있다. 도입 2년여 만에 리츠시장이 비로소 자리를 잡고 있는 셈이다.

상장된 리츠 모두 6개

리츠는 투자자들의 자금을 모아 부동산에 직접 투자하거나 주택저당증권(MBS) 등으로 운용해 얻은 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 투자전문 뮤추얼펀드. 현재 상장된 6개 리츠는 모두 기업 구조조정용 부동산에 투자하는 CR리츠(Corporate Restruct-uring REITs)로, 다수의 투자자가 500억원 이상 부동산을 출자해 설립한 부동산투자회사다. 5년 한시상품이며 실체가 없는 페이퍼컴퍼니라는 것도 공통점이다. 취득ㆍ등록세 면제를 받지 못해 적정 수익을 내기 어려운 현실에 처한 일반 리츠 대신 CR리츠가 시장의 근간을 형성한 상태다.

지난 2001년 도입된 리츠제도는 시행 1년이 넘도록 별 주목을 받지 못하다가 지난해 9월 첫 상장 리츠인 교보메리츠 퍼스트 CR리츠가 첫번째 이익 배당을 한 이후 관심을 끌기 시작했다.

당초 예상보다 높은 4.01%(6개월)의 배당률을 기록해 정기예금 금리의 2배에 달하는 수익을 내놓았기 때문이다. 뒤이어 나온 코크렙1호 CR리츠부터는 분위기가 달라져 1인당 투자금액이 크게 늘고 경쟁률도 높아지기 시작했다.

지난해 10월 일반공모를 실시한 코크렙2호의 경우 1인당 투자금액이 1억원을 넘어서고 경쟁률도 10.3대1을 기록, 업계를 놀라게 했다.

게다가 지난해 하반기 주식시장이 폭락장세를 기록할 때에도 리츠 주가는 미동에 그쳐 안정성을 입증했다. 오용헌 메리츠증권 부동산금융팀장은 “저금리가 계속되는 상황에서 훌륭한 금융상품 대안이 되는데다 언제든 사고 팔 수 있어 환금성도 높다는 점, 최근 부동산시장의 활황세로 투자대상 부동산을 운용하는 데 큰 무리가 없다는 점 등이 많이 부각됐다”고 밝히고 “올해 들어서는 상반기에 새로 발매된 리츠가 리얼티1호 1개에 그치는 등 시장이 다소 주춤하는 모습이었지만 최근 2개의 리츠가 동시 상장되고 연말까지 1~3개의 리츠가 추가로 발매될 전망이어서 리츠 바람이 다시 일어날 조짐”이라고 말했다.

삼성생명ㆍ맥쿼리ㆍ캠코 등 시장진입 준비

지난 8월29일 상장된 유레스메리츠1호와 코크렙3호는 5년 평균 배당수익률을 각각 11%와 10.62%로 잡고 있다. 유레스메리츠1호의 경우 자본금 500억원으로 대한생명(15%), 동양화재(10%), 금호생명(10%) 등이 주요주주로 참여하고 있다. 투자대상 부동산은 유레스 소유의 할인점 세이브존(SAVE ZONE) 성남ㆍ노원ㆍ대전점과 노원구 소재 단지 내 상가, 경남 김해시에 위치한 장유워터피아 소유의 장유아쿠아웨이브(실내 워터파크시설) 등이다. 황인경 메리츠증권 자산운용본부 상무는 “은행 수신실질금리가 마이너스인 것과 비교해 볼 때 11% 이상의 안정적인 배당이 가능한 상품이어서 투자 메리트가 충분하다”며 “수익성과 안정성을 동시에 추구할 수 있다”고 강조했다. 유레스메리츠1호는 9월18일 현재 5,090원(발행가 5,000원)을 기록하고 있다.

일반공모 때 3.27대1의 경쟁률을 기록한 코크렙3호는 자본금 680억원 규모로 우리은행(14.7%), 산업은행(10.3%) 등이 주요주주로 참여했다. 서울 여의도 한화증권 빌딩과 강남 아이빌힐타운빌딩 등에 투자, 임대수익 등으로 운용할 예정이다. 9월18일 현재 종가는 5,100원.

이밖에 연말까지 발매가 예상되는 CR리츠는 1~3개에 이를 것으로 전망된다.

지난 8월29일 건교부에 CR리츠 설립 예비인가 신청을 해 연내 발매가 확실시되는 (가칭)메트로원 CR리츠의 경우 삼성생명이 발기인으로 참여해 업계의 높은 관심을 끌고 있다.

삼성생명이 신청한 바에 따르면, 메트로원은 자본금 875억원 규모이며 이 가운데 43.4%인 380억원을 일반공모로 조달할 예정이다. 투자대상 부동산은 삼성생명 소유 빌딩과 HSBC빌딩 등 업무용 빌딩이 주를 이룬다. 또 삼성생명(14.9%), 대한생명(14.9%)이 주요주주로 참여한다.

삼성은 메트로원 CR리츠 발매를 계기로 삼성그룹 소유 부동산의 유동화를 본격화 할 것으로 알려졌다.

이밖에 호주계 투자회사 맥쿼리프라퍼티와 한국자산관리공사(KAMCOㆍ캠코)도 연내 발매를 목표로 CR리츠 설립을 준비하고 있다.

5년 평균 8~11%대 배당수익률

일반인의 리츠 투자는 설립인가를 받은 CR리츠가 주간 증권사를 통해 일반공모를 실시할 때 참여하는 방법이 대표적이다. 청약 후에는 6개월에 한번씩 부동산 운용수익으로 배당을 받을 수 있다. 공모에 참여하지 못하면 주식시장에서 부동산투자회사 주식을 매입하면 된다. 통상 CR리츠는 상장 직후 상승세를 보이다 3~4개월 후 가격이 안정되는 경향이 있다. 9월 말 세번째 배당을 실시할 계획인 교보메리츠1호의 경우 3% 후반대의 배당률이 예상된다. 당초 목표치는 4% 초반대였으나 설립 당시 발생한 비용의 상각비를 이번 분기에 일괄 회계 처리하느라 배당률이 다소 낮아졌다. 그러나 다음 배당 때는 4% 후반대 배당이 가능하다는 게 메리츠증권측의 설명. 현재 상장돼 있는 CR리츠들은 8.04~11.67%의 5년 평균 배당수익률을 예상하고 있다.

한편 기업 구조조정용 부동산에 투자하는 국내 리츠업계의 시장규모는 앞으로도 급신장세를 계속해 향후 5~6년 내에는 최소 5조원대에서 최대 45조원대로 커질 것이라는 전망이 나왔다.

삼성경제연구소는 리츠업계가 5~6년 내에 기업 구조조정용 등 투자대상 부동산시장의 30%를 잠식해 시장규모가 5조~30조원에 이를 것으로 분석했다. 건설산업연구원도 리츠 관련 펀드가 전체 금융시장의 1~5%에 해당하는 6조~45조원대의 시장을 형성할 것으로 추산했다.



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입력일시 : 2006-09-04 12:00