재테크 제 464호 (2004년 10월 25일)

신규 역세권ㆍ조합아파트 ‘지금 움직여라’

기사입력 2006.09.04 오후 12:01

4월 이후 부동산 가격이 줄곧 하락하고 있다. 매물이 쏟아지고 있지만 매수자층의 관망세로 거래는 거의 없다. 향후 부동산시장 전망도 불투명해 섣불리 투자에 나서는 사람이 없다. 투자심리가 완전 꺾인 것이다. 일부에서는 ‘이제는 부동산으로 재테크하는 시대는 지나갔다’고 말한다. 정말 그럴까?

부동산시장에서 2002~2003년은 최대 호황기였다. 현재의 부동산시장 환경은 이때와 크게 다를 것이 없다고 보여진다. 여전히 저금리가 지속되고 있고 시중 자금들은 여전히 부동산시장에 머물고 있기 때문이다. 결국 집값이 하락곡선을 그리는 것은 정부의 강한 부동산 규제 정책 때문이다. 올해 발표된 주택거래신고제, 개발이익환수제, 종합부동산세 등은 부동산시장에 직격탄을 날렸다. 정부가 부동산시장에 직접 개입하면서 집값 상승을 억제하고 있는 것이다.

따라서 조금이라도 규제가 완화되거나 풀리게 되면 다시 오를 여지는 충분하다. 또 당분간은 집값이 하락세를 보일 전망이지만 바닥이라는 인식이 확산되면 다시 오를 가능성도 내포하고 있다.

단기적인 안목보다는 장기적인 관점에서 개발 호재를 찾아 접근할 시기다. 특히 교통여건의 개선은 집값에 가장 큰 호재다. 올해 말부터 내년까지 전철 등 교통여건이 개선되는 곳은 중앙선, 경원선, 분당선, 경부선, 부산지하철 3호선, 대구지하철 2호선 등 6곳.

내년 입주하는 대단지들도 관심 대상이다. 새 아파트 선호도는 점차 높아지고 있고 또 대단지의 경우에는 단지 내 조경시설이나 편의시설들이 잘 갖춰져 있어 입주시점까지 꾸준히 상승한다.

동호수 추첨 전의 조합아파트도 자격요건만 된다면 좋은 투자처가 될 수 있다. 조합아파트는 조합원 자격이 까다롭지만 입주를 하게 되면 가격 상승률이 높다. 특히 동호수 추첨 전 조합아파트는 추첨 후 상승하는 경향이 있어 관심을 가져볼 만하다.

내년에 개통되는 역세권 주변 아파트부터 살펴보자. 지하철 개통 등 교통환경이 개선되면 출퇴근 등 접근성이 좋아지기도 하지만 유동인구가 늘어나 상권이 형성되고 곧바로 집값에 영향을 미친다. 일반적으로 교통시설 확충계획이 발표되면 기대심리가 발생해 주변지역 집값이 오른다. 또 실제 공사가 착공되고 가시화되면 집값이 오르고 완공이 돼서 실제 편익을 누리게 되면 한번 더 상승한다. 따라서 아직 개통 전인 지하철은 개통에 따른 편익도 누릴 수 있지만 아직 시세가 100% 반영되지 않아 집값 상승을 기대할 수 있다.

우선 올해 말까지 국철 1호선이 경기도 수원시 남부의 병점역에서 연장돼 충남 천안까지 연결된다. 기존 경부선을 천안역까지 전철화하고 별도의 복선 철로를 함께 깔아 ‘2복선’으로 개통된다. 천안시 두정역에서 걸어서 10분 정도 거리에 올 6월부터 입주한 두정지구 대림 ‘e-편한세상’이 있다. 내년 3월 입주예정인 평택시 장당지구 한국아델리움은 서정리역에서 10분 거리.

청량리~망우~덕소를 연결하는 중앙선 복선화는 2005년 말 개통된다. 남양주시 도농동에서 남양건설이 짓는 ‘남양 i-좋은집’은 도농역이나 구리역까지 걸어서 7분 거리에 있다. 27∼44평형 1,060가구로 2005년 5월 입주 예정이다.

분당선은 지난해 선릉~수서 구간이 개통된 데 이어 내년에는 오리~죽전 구간이 개통된다. 현대아이파크는 올 7월부터 입주한 아파트로 죽전역까지 걸어서 10분 이내 거리이다. 또 현대홈타운, 포스홈타운, 반도보라빌 등도 죽전역 개통에 따른 수혜단지들이다.

내년 유망 입주아파트도 관심사다. 2003년 6월 시행된 분양권 전매 금지로 분양권의 거래가 완전히 금지돼 수요자들의 분양권 매입은 입주시점 등기를 한 후 매입하는 방법밖에 없게 됐다. 다만 투기과열지구 지정 이전 분양한 단지에 대해서는 1회에 한해 분양권인 상태로 전매할 수 있다.

분양권은 매입시 일시에 목돈이 들어가지 않아도 되고 원하는 동호수를 고를 수 있다. 또한 대단지 아파트는 보통 입주하기 1년 전부터 가격 상승이 본격화된다. 따라서 내년 정도에 입주하는 대단지 아파트는 경기가 불황인 지금 매입해도 시세차익을 챙길 수 있다.

서울에서는 염창동 한화 꿈에그린이 내년 3월 입주한다. 16~20층 7개동, 25~47평형 총 422가구로 구성되며 지하철 2호선 당산역, 5호선 목동역을 차로 10~15분 정도 이용할 수 있고 지하철 9호선(2007년 말 개통 예정) 도시가스역을 걸어서 2~3분 이내 이용할 수 있다.

성북구 정릉에서는 이수 브라운스톤이 올 12월부터 입주를 시작한다. 16개동 25∼43평형 총 1,074가구로 구성되며 지하철 4호선 성신여대입구역까지 걸어서 12분이면 이용할 수 있다. 지대가 높은 곳에 단지가 있어 조망권 확보가 되고 내부순환도로에 차로 2분이면 진입할 수 있다. 성북구 길음동에서는 대우푸르지오가 내년 4월부터 입주를 시작한다. 36개동 23~50평형 총 2,278가구로 이뤄진 대규모 단지로 지하철 4호선 길음역을 걸어서 12분이면 이용할 수 있다.

인천에서는 부평구 삼산지구에 신성미소지움이 내년 6월 입주한다. 14개동 38~61평형 총 1,030가구에 대규모 택지지구에 위치해 생활편의시설이 잘 갖춰진다.

경기도에서는 고양시 가좌동 대우푸르지오가 내년 7월부터 입주를 시작한다. 13개동 1,210가구의 대단지로 인근 벽산5ㆍ6단지 1,940가구도 내년 9월 입주한다. 단지 내 초ㆍ중ㆍ고교가 들어선다. 자유로 접근성이 용이하며 일산신도시 생활편익시설을 이용할 수 있다.

대전에서는 유성구 노은지구에 계룡리슈빌2차 561가구가 내년 11월부터 입주한다. 2008년 대전지하철 1호선 2단계 구간이 개통이 되면 침례신학대학역, 외삼동역 등을 걸어서 5분 내 이용할 수 있는 역세권이 된다. 단지 뒤로 지족천, 단지 전면으로 조망권이 확보된다.

부산에서는 해운대구 재송동 센텀시티에 더#센텀파크 1차 2,752가구가 내년 11월부터 입주한다. 부산지하철 2호선 센텀시티역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있으며 삼성홈플러스, 해운대, 올림픽공원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.

동호수 추첨 전 지역조합아파트 역시 주목할 만하다. 지역조합아파트는 분양권 전매 금지 조치로 인해 2003년 7월1일 이전에 조합설립인가를 받은 물량에 한해 사업계획승인 후 1회에 한해 전매가 가능하다. 또 조합아파트는 만 20세 이상이고 무주택 가구주 또는 전용면적 60㎡ 이하 1주택 소유자로서 조합설립인가 신청일 현재 6개월 이상 동일 또는 인접한 시ㆍ군 거주자이어야 하며 이 요건은 입주시까지 유지돼야 한다.

관심을 가져볼 만한 조합아파트는 가양동 일신휴먼빌, 방화동 경남아너스빌, 염창동 한솔솔파크, 중동 울트라월드컵 등이 있다.

최근 부동산시장 불안과 더불어 조합원 자격요건이 까다로워 거래는 끊어진 상태다. 간혹 급매물이 나오므로 이를 중심으로 선택매수를 하는 것이 좋을 듯하다.

가양동 일신휴먼빌, 염창동 한솔솔파크, 중동 울트라월드컵은 원조합원 자격요건에 따라 만 20세 이상인 가구주 또는 전용면적 60㎡ 이하 1주택 소유자로서 동일 또는 인접한 시ㆍ군 거주자라면 매입이 가능하며, 방화동 경남아너스빌은 조합설립인가 신청일인 2003년 3월12일 현재 6개월 이상 동일 또는 인접한 시ㆍ군 거주자요건도 갖춰야 조합원 승계가 가능하다.

모두 동호수 추첨 전으로 저층에 당첨될 리스크는 있지만 가양동 일신휴먼빌, 방화동 경남아너스빌, 염창동 한솔솔파크는 지하철 9호선 신규역사 편입, 중동 울트라월트컵은 상암지구 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있는 아파트로 꼽힌다. 특히 방화동 경남아너스빌은 방화뉴타운 사업지구 내 포함돼 있어 장기적인 관점에서는 투자가치가 있을 것으로 보인다.



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입력일시 : 2006-09-04 12:01