재테크 제 561호 (2006년 09월 04일)

‘블루칩’ 부상…의왕ㆍ수원 ‘눈에 띄네’

기사입력 2006.09.04 오후 12:01

최근 판교 중대형 평형의 분양가가 발표된 후 수도권 재건축단지에 대한 관심이 부쩍 늘어났다. 오를 만큼 올랐다고는 하지만 높아진 분양가에 견주니 다시 한 번 해볼 만한 상황이다. 빛을 발하리라 믿었던 청약통장도 믿을 수 없어진 마당에 이제라도 움직이자는 매수세가 차츰 확산되는 추세. 가장 주가가 높은 종목은 이미 사업승인을 얻어 언제 터질지 모르는 규제로부터 자유로운 재건축단지들이다.

판교 중대형 평수의 분양가가 발표된 후 수도권 남부지역의 아파트 시장이 들썩이고 있다. 평당 1,800만원에 달하는 비싼 분양가와 180도 달라진 청약제도, 재건축 규제 강화 등의 악재가 겹치면서 3·30 이후 잦아들었던 매수세가 다시 고개를 들고 있다.

시장환경이 아직 불확실한 상황에서 가장 안전한 투자처를 꼽는다면 이미 사업승인을 얻어 착공과 분양이 얼마 남지 않은 재건축단지들이다. 특히 수도권의 재건축 대상 아파트들은 대부분 규모가 크고, 3~4년만 지나면 최신 디자인과 설비를 갖춘 새 아파트로 거듭나기 때문에 대단지, 새 아파트라는 2중 프리미엄을 갖추게 된다.

물론 이처럼 사업 막바지에 이른 단지들은 그간 많은 손바뀜이 있었던 탓에 가격이 적잖이 올라 있는 것이 사실이다. 그러나 어쨌든 새 아파트들은 통상 입주 후 1~2년까지 꾸준히 상승세를 보이기 때문에 ‘대박’은 아니어도 안전하고 짭짤한 수익을 기대할 수 있다. 더불어 얼마 전 공개된 판교 중대형 평수의 높은 분양가는 이들 단지에 더 많은 상승의 여지를 안겨줬다.

청약 가산점제 도입과 재건축 안전진단 기준 강화 등의 부동산 관련 제도 또한 이들 재건축 아파트의 주가를 높이는 데 한몫을 하고 있다. 청약제도가 무주택자 중심으로 재편되면서 다수의 실수요자들에게 청약통장은 사실상 무용지물이 돼 버렸기 때문이다. 실상 분양권 전매 또한 금지돼 있어 재건축 아파트를 사는 것이 현 상황에서 새 아파트를 매입할 수 있는 유일한 길이라고 할 수 있다. 한편 지난 8월25일부터 재건축 안전진단 기준이 대폭 강화되면서 안전진단을 통과하지 못한 재건축 대상 단지들의 사업 표류가 불가피해졌다. 비싼 분양가에도 불구하고 청약통장의 수혜 대상은 크게 줄어들었고 신규 공급 또한 줄고 있는 형국이다. 바로 이것이 이미 ‘꼭지’라고 불리던 의왕, 수원 등지의 재건축 단지가 다시 한 번 주목을 받고 있는 이유다.

수도권 남부지역에서 재건축 열기가 가장 뜨거운 곳은 의왕과 수원이다. 의왕에서 현재 재건축을 추진하고 있는 대표적 단지들은 내손동 주공1·2단지, 대우사원, 한신, 라이프, 효성 등이다. GS자이로 새로 태어날 주공1·2단지는 평촌신도시와 길 하나를 사이에 두고 자리해 있어 사실상 평촌 생활권에 속해 있다고 해도 과언이 아니다. 서울외곽순환고속도로와 과천대로와 이어지는 흥안로를 끼고 있어 서울은 물론 분당 등 수도권 남부지역으로의 진입도 수월하다. 대우사원, 한신, 라이프, 효성 등과 어울려 7,000가구 이상의 첨단 아파트 단지로 거듭날 전망. 이미 지난해 말부터 이주가 시작돼 거의 완료 단계에 있으며 조합원들의 동·호수 신청도 받았다. 9월 초 조합원 총회를 통해 추가 부담금을 확정하고 동·호수를 결정할 예정이다. 아직 분담금이 확정되지 않았으나 내손동 재건축 아파트들의 경우 초기 매입비용과 분담금을 더해 30평대는 약 5억원, 40평대는 약 7억2,000만~7억3,000만원선에 시세가 맞춰져 있다. 이미 이주가 시작돼 이주비가 지급되므로 초기 자금부담을 줄일 수 있는데 1단지 13평형의 경우 약 7,000만원선이다. 30평대 진입 확률이 높은 13평형 지분의 경우 현재 시세가 3억4,000만원선이고, 얼추 1억4,000만원 정도의 추가부담금이 예상된다.

대림산업이 시공을 맡은 대우사원아파트는 약 2,250가구 규모로 지어진다. 대지지분이 커서 평수가 작은 18평형을 사도 총매매가가 5억~5억5,000만원, 지분이 큰 21평형은 6억2,000만~6억3,000만원에 이른다. 18평형을 매입해 32평형을 분양받을 경우 6,000만~7,000만원 정도를 되돌려 받을 수 있으므로 총투자금액은 4억3,000만~4억5,000만원선이다. 21평형을 6억2,000만원에 매입할 경우 추가부담금 4,700만원을 더해 총투자금액이 6억6,700만원으로 이웃한 주공아파트에 비해 10% 이상 저렴한 금액이지만 초기 투자비용이 워낙 크기 때문에 접근이 어려운 것이 단점이다.

라이프, 효성상아, 한신 등 빌라단지 합동재건축은 가장 속도가 빨라 이미 관리처분단계에 이르렀다. 삼성물산이 시공을 맡았으며 총 696가구로 규모도 크다. 이미 동·호수가 결정된 상황이기 때문에 투자 리스크가 작다는 것이 매력적이다. 층·동에 따라 가격 차이가 큰데 32평형 입주지분 기준으로 3억5,000만~5억원선이다. 43평형을 분양받을 경우 총투자비용은 약 7억~7억5,000만원 정도이고 이주비는 1억4,000만원 가량 지급됐다.

수원의 재건축 움직임은 더욱 활발하다. 인계주공, 천천주공, 권선주공, 화서주공 등 저층 재건축이 빠른 속도로 추진되고 있는데 하나같이 단지 규모가 큰데다 입지여건 또한 뛰어나 장기적으로 승부수를 걸어볼 만한 단지들이다.

현재 투자 메리트가 가장 큰 곳으로 권선주공1차연립, 3차단지를 꼽을 수 있다. GS건설과 대림산업의 컨소시엄으로 단지가 조성되는데 총 1,754가구다. 관리처분이 났으며 이주도 거의 막바지에 이르렀다. 이주를 끝마치면 바로 동·호수 추첨을 하고 일반분양을 진행할 예정이다. 1호선 세류역과 가깝고, 향후 분당선이 개통되면 수원시청역 역세권에 편입되기 때문에 장기적인 투자전망이 밝은 편이다.

32평형 아파트를 분양받기 위한 총투자비용은 3억원 안팎으로 다른 단지들에 비해 아직 상승여력이 있다. 10평형이나 16평형 중 어느 것을 매입해도 32평형 아파트를 분양받을 수 있지만 16평형을 선택해야 동·호수 추첨시 유리한 고지를 점할 수 있다. 16평형의 현재 매매가는 2억9,000만~2억9,500만원이고 이주비는 무이자 7,500만원, 유이자 6,500만원이 지급됐다. 유이자 이주비에 대한 대출금리는 2.7%로 상당히 저렴하다. 매매가에서 이주비를 뺀 1억4,000만원과 등기비용 등을 더해 1억5,000만원선이면 시장진입이 가능하다. 한편 10평형을 매입할 경우 초기 투자비용은 상당히 줄어든다. 지분 매매가가 2억원, 이주비가 1억원이기 때문에 등기비용을 더해도 1억1,000만원이면 투자할 수 있다. 32평형 아파트에 입주할 때 16평형 지분은 약 900만원, 10평형 지분은 9,200만원의 추가부담금을 내야 한다.

이웃한 권선주공2단지는 상대적으로 사업속도가 빨라 이주와 철거가 대부분 마무리됐다. 조만간 일반분양에 나설 이 단지의 시공사는 SK건설이다. 약 1,000가구로 역시 단지 규모가 큰데다 분당선 연장선이 개통되면 수원시청역이 가까워 생활하기에 편리하다. 사업속도가 빠른 만큼 프리미엄이 붙어 32평형 아파트를 매입할 경우 총매매가는 3억4,000만원선이다.

매탄주공1단지를 재개발한 매탄 현대홈타운과 어깨를 나란히 하고 있는 인계주공의 시공은 삼성물산이 맡았다. 25~42평형 1,350여가구로 현재 철거가 진행되고 있으며 곧 조합원 동·호수를 추첨할 예정이다. 가격은 꼭지까지 올라 입주 아파트 평형을 기준으로 호가가 평당 1,200만원에 달하지만 거래는 부진하다. 현재 동·호수 추첨을 기다리며 매도자와 매수자 모두 관망세에 들어간 상태다. 주변이 대규모 아파트 단지인 데다 효원공원 등이 지척에 있어 주거환경이 뛰어나며 래미안이라는 브랜드 파워까지 가세해 장기적으로 가격 강세가 예상된다.

화서주공을 재건축하는 벽산블루밍은 일반분양을 목전에 두고 이미 착공에 들어갔다. 동·호수 추첨이 끝난 상태로 33형형 입주 가능 지분이 1억2,000만~1억3,000만원선에 거래된다. 여기에 추가부담금이 1억4,000만원. 총 2억7,000만~2억8,000만원선이면 입주가 가능하다. 초기 투자비용은 지분 매입비 중 이주비 6,000만원을 뺀 6,000만~7,000만원에 조합원 분양계약금 3,000만원을 더한 1억원선이면 가능하다. 천천주공을 재건축하는 푸르지오가 평당 1,000만원선에 거래된다는 점을 감안하면 아직 진입 여지가 있는 단지다.

이시정·부동산칼럼니스트 saehim@naver.com



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입력일시 : 2006-09-04 12:01