커버스토리 제 605호 (2007년 07월 09일)

투기지구 일부 해제…‘호재 따라 움직여라’

기사입력 2007.07.03 오전 11:28


지난 6월 27일 건설교통부는 부산 해운대구, 수영구, 영도구를 제외한 전 지역을 투기과열지구에서 해제했다. 이에 따라 해제지에서는 아파트 분양권 거래가 허용되고 금융권 대출 제한도 완화된다. 반면 해제 범위에서 제외된 해운대구와 수영구, 영도구는 종전과 마찬가지로 규제가 유지된다.

해운대구, 수성구, 영도구가 해제 범위에서 제외된 이유는 간단하다. 해운대구와 수영구는 부산에서 아파트 값이 가장 높은 지역으로 6억 원 이상 고가 아파트의 절반 이상이 몰려 있다. 또 수영만 매립지와 센텀시티 등에서 대규모 개발이 계속 진행 중이어서 관심이 집중돼 있다. 영도구는 노후 주거지에 대한 재개발과 택지개발 사업이 진행 또는 예정돼 있어 개발 재료가 풍부하다는 게 투기지구 잔류 이유로 풀이된다.

부산 아파트 시장은 매매 값이 마이너스 변동률을 보이고 있다. 오르기는커녕 내리는 곳이 더 많다는 뜻이다. 지난해 하반기 서울 수도권 아파트 값이 가파르게 오를 때도 부산은 침묵을 지켰다. 지난해 평균 마이너스 0.03% 변동에 이어 올 들어서도 평균 마이너스 0.02%의 변동을 나타내고 있다. 이 같은 침체 기조는 지난 2004년부터 뚜렷이 나타나기 시작했다. 올해로 4년째 ‘조정장’이 계속되고 있는 셈이다.

좀처럼 반등의 기미가 보이지 않는 까닭에, 부산 시장 전체를 ‘괄호 밖’으로 보는 시각도 많다. 현지 부동산 시장에서도 “볼 만한 게 별로 없다”는 혹평이 적지 않다. 투자 가치 측면에선 매력이 없다는 이야기다. 같은 값이면 울산이나 창원이 낫다고 할 정도다.

그도 그럴 것이, 한때 부동산 아파트 시장의 좌표 역할을 하던 좌동 신시가지 아파트의 경우 오랜 곤두박질 끝에 연초 상승세가 펼쳐지나 싶더니 곧 횡보에 들어가고 말았다. 재개발, 재건축 역시 사업이 지지부진해 좀처럼 가격 변동이 없는 상태다. 게다가 인구 감소세가 뚜렷해 앞으로 공급 과잉에 따른 하락세가 불가피하다는 분석도 나온다.

그러나 ‘지금이 투자할 때’라는 정반대 의견도 적지 않다. “일부 지역은 중장기적으로 기대를 걸 만하다”는 의견이 그것이다. ‘바닥을 찍었다’는 가정 아래 올해를 ‘매수 시점’으로 보는 시각이 제법 설득력을 얻고 있다. 비록 전 지역은 아니지만 최근의 투기과열지구 해제가 시장 회생의 동력으로 작용할 것이란 기대도 크다. 박헌 스피드뱅크 부산지사장은 “분양권 거래가 재개되면 하반기 예정된 신규 분양에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라 내다보고 “수영만 매립지와 센텀시티를 비롯한 호재 중심으로 시선을 움직여 볼 만하다”고 ‘관심 유지’ 의견을 내놓았다.

거래 현장에선 ‘적극 매수’ 의견이 심심치 않게 나온다. 특히 해운대구와 수영구 부동산 중개업소에서는 ‘지금이 최저점’이라는 의견을 공통적으로 내놓고 있다. 프리미엄 두께가 두껍지 않은 지금이 저가 매수의 기회라는 설명이다.

◇수영만 주상복합 타운= 바닷가를 따라 30~40층 타워형 주상복합 아파트가 즐비하게 들어선 수영만 매립지는 홍콩섬 뺨치는 경관을 자랑한다. 낮에는 잔잔한 바다가 은빛 파편을 쏟아내고 밤에는 광안대교의 화려한 조명과 함께 환상적인 야경을 만들어낸다. 해무(바다안개)라도 끼는 날에는 구름 같은 안개가 건물 허리를 감싸 장관을 연출하기도 한다. 그만큼 수영만 주상복합 밀집지는 이국적이면서도 다채로운 표정을 가졌다.

수영만의 최대 장점은 희소성에 있다. 유일무이한 특급 경관이 무한대 가치를 지녔다는 것이다. 최근에는 주상복합 1층을 따라 유럽 휴양지를 연상케 하는 테라스 카페와 레스토랑이 속속 들어서고 있어 부산의 새 명소를 만들어내고 있다. 여기에 시중은행들이 앞 다퉈 PB센터를 유치하며 부자 고객들 잡기에 나섰다. 일련의 변화들이 이 지역의 ‘포지션’을 말해 준다.

이런 이유로 집주인의 절반 이상이 외지인이라는 소리가 불문율처럼 퍼져 있다. 실제로 한류스타, 기업체 오너 등이 별장으로 사 둔 경우가 꽤 많은 것으로 알려진다.

2000년 이후 본격 개발된 이곳은 지난해 6월 우신골든스위트를 필두로 지금까지 현대 하이페리온, 현대 베네시티, 현대 카멜리아 오뜨, 한일 오르듀, 포스코 아델리스, 두산위브포세이돈 등이 완공돼 있다. 현재 공사 중인 곳은 대우이안엑소디움, 우신골든메르시아, 대우월드마크해운대 등이다. 앞으로도 대우건설이 월드마크센텀을, 현대산업개발이 70층 높이의 주상복합 3개 동 1750가구와 호텔, 컨벤션 센터, 스포츠 콤플렉스 등을 건설하는 대형 프로젝트를 준비하고 있다.

현재 주상복합은 바닷가 쪽으로는 165.29㎡ 이상 대형 아파트가, 뒤쪽으로는 주거용 오피스텔이 배치돼 있다. 바다와 광안대교 야경이 잘 보이는 아파트는 현재 ㎡당 매매가가 453만 원까지 형성된 상태다. 반면 조망권이 다소 떨어지는 오피스텔 중에는 절반 값도 있다. 또 주택이 아닌 등기제 콘도로 분양하고 있어 1가구 2주택에 해당하지 않는 대우월드마크해운대의 경우 ㎡당 272만 원대에 잔여분 분양이 이뤄지고 있다.

분양가를 밑도는 마이너스 프리미엄도 찾아볼 수 있다. A부동산중개 관계자는 “수영만 주상복합의 프리미엄 수준은 일반화하기가 힘들다”면서 “바다 조망권이 좋은 165.25㎡대 중에서도 ㎡당 300만 원대에서 물건을 고를 수 있다”고 귀띔했다. 갓 입주를 시작한 대우트럼프월드마린 195㎡의 경우 5억7500만 원에 매물이 나와 있다. B부동산 관계자는 “최근 부산지역 고급 아파트 분양가가 ㎡당 605만 원에 육박하고 있는 점을 감안하면 그리 나쁜 조건이 아니다”면서 “현대산업개발 등 신규 프로젝트들의 분양가 역시 이 수준이 될 것이라는 예상이 나오고 있다”고 전했다.

◇새로운 중산층 밀집지 센텀시티= 벡스코가 있는 센텀시티는 수영만에 비하면 주목도가 낮은 게 사실이다. 그래서 시세도 수영만보다 다소 낮다. 조망권이 제외된 값이라 보면 된다는 게 현지 중개업자들의 말이다.

하지만 센텀시티야말로 ‘부산의 강남’이라고 말하는 사람이 많다. 수영만 주상복합이 경관 면에서 최고라면, 센텀시티는 생활 편의 측면에서 월등한 조건을 자랑하기 때문이다.

센텀시티의 하이라이트는 롯데, 현대, 신세계 등 3대 백화점이 한꺼번에 들어선다는 것이다. 현재 롯데와 신세계가 착공에 들어갔고 현대는 부지를 마련해 놓고 착공 준비 중이다. 신세계공인 관계자는 “대형 백화점 3개가 한 지역에 들어서는 사실만으로도 센텀시티의 미래를 예상할 수 있다”면서 “자립형사립고와 명문고 이전 계획도 잡혀 있어서 학군과 중대형 주상복합 아파트, 생활 편의 시설, 문화 레저 시설이 어우러진 초특급 신도시로 다시 태어나고 있다”고 말했다. 수영만이 외지인과 관광객의 눈길을 사로잡는 곳이라면, 센텀시티는 부산의 실수요가 가장 선호하는 신개발지라는 설명이다.

현재 분양권 거래가 가능한 더샵센텀스타는 178.47㎡에 프리미엄이 7000만~1억 원씩 붙어 있다. 분양가와 합하면 ㎡당 332만 원선이다. 올 연말 입주 예정인 대우트럼프월드센텀Ⅱ는 분양가 수준에서도 매물을 구할 수 있다. 2004년 분양 직후 수천만 원의 프리미엄이 붙었다가 꺼진 상태로, 대출 이자 등을 감안하면 마이너스 프리미엄인 셈이다.

이미 입주한 아파트 중에서는 더샵센텀파크가 첫손에 꼽힌다. 거리 풍경이 분당신도시 카페 거리를 연상시키는 이곳은 112.37㎡가 ㎡당 최고 300만 원대에 형성돼 있다. 개발 사업이 마무리되는 3~5년 후를 바라보는 중장기 투자로 적당하다는 게 현지 부동산 전문가들의 의견이다.

투기지구 일부 해제…‘호재 따라 움직여라’
박수진 기자 sjpark@kbizweek.com



당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

입력일시 : 2007-07-03 11:28