노는 ‘명당’ 수두룩…가치 ‘천문학적’

서울은 대만원이다. 도심은 고층빌딩과 아파트로 빈틈없이 빽빽하다. 이호철 선생은 1960년대에 이미 ‘서울은 만원이다’라고 외쳤지만 인구 1000만 명이 넘은 지금에 비할 수는 없다. 집 지을 땅은 진즉에 동이 났고, 대신 재개발 재건축 리모델링이 좀체 줄지 않는 주택 수요를 겨우 떠받치는 양상이다.그런데 이 와중에도 예외가 있다. 누가 봐도 명당으로 인정하는 노른자위 땅이 텅 빈 채, 혹은 1970~80년대에나 어울릴 용도에 머물러 있는 경우다. 광화문 한복판에 자리 잡은 미국 대사관 직원 사택 단지, 쇠락한 놀이공원 드림랜드 부지, 대치동의 영화를 올려다보는 강남 구룡마을 등이 그렇다. 반면 새로운 개발 방안이 제시돼 팔자를 확 바꿀 날이 머지않은 곳도 있다. 한남동 단국대 부지, 여의도 통일주차장, 강서구 마곡지구, 용산 철도기지창 등이 이에 해당된다.앞으로 매머드급 개발이 진행되든 그렇지 않든, 이 땅들은 공통적으로 천문학적 가치를 보유한 것으로 평가받고 있다. 특히 개발 방향에 따라 효용가치가 달라지는 부동산의 특성을 감안하면 미래 가치는 상상을 뛰어넘을 수도 있다.지난 6월 5일 서울 여의도 통일주차장에 오세훈 서울시장, 워윅 모리스 주한영국 대사, 이상대 삼성물산 사장, 김종열 하나은행장 등 ‘거물’들이 한자리에 모였다. 이날 72층과 59층 두 동의 오피스 타워, 지상 6층의 쇼핑몰, 국제 비즈니스 호텔로 구성되는 대규모 복합용도개발 프로젝트 ‘파크원(Parc1)’의 기공식이 열렸다. 다국적 부동산 개발 기업인 스카이랜 디벨로프먼트(Skylan Development Ltd.)가 주도하는 이 사업은 땅 크기 4만6465㎡, 총 연면적 64만4631㎡의 서울시 최대 상업 개발 프로젝트다. 초고층 빌딩에 실적을 가진 삼성물산 건설부문이 시공을 맡았다.LG트윈타워와 함께 여의도의 관문 입지를 차지하고 있는 이 부지의 주인은 통일교 재단이다. 원래 이곳은 호텔 건립 후보지였다가 사업 승인이 순탄하지 않자 건설 업계 모델하우스 밀집지로 변모했었다. 서울 시내에서 아파트를 분양하는 건설 업체에 1년 단위로 임대하면서 모델하우스 ‘종합전시장’으로 변신한 것이다. 2000년 초부터 수십 개 건설 업체가 이곳을 전진기지 삼아 아파트 사업을 전개했다.건설 업계 한 관계자는 “대우트럼프월드, 금호리첸시아 등 초기 주상복합 아파트들이 통일주차장 모델하우스에서 선을 보였다”면서 “그때도 여러 건설 업체들이 주차장 개발에 큰 관심을 보였었다”고 회상했다.이 일대는 ‘개벽’이라 할 만큼 큰 변화가 진행되고 있다. 주차장 부지 건너편 ‘신 증권타운’ 길목의 옛 중소기업 전시장 부지엔 서울시와 미국의 AIG가 합작으로 55층짜리 서울국제금융센터를 짓고 있다. 연면적 49만5800㎡의 오피스 빌딩 3개 동과 호텔 1개 동이 들어선다.이 두 사업에 들어가는 공사비만 줄잡아 3조 원이 넘는다. 두 프로젝트가 완료되면 ‘63빌딩’으로 대표되던 여의도 시대는 새로운 중흥기를 맞이할 것으로 기대를 모은다. 당연히 주변 부동산 가치에도 큰 변화가 예상된다. 지난해 입주한 여의도 롯데캐슬아이비를 거래하는 K공인중개사 관계자는 “외국계 기업 입주가 늘어나고 상권이 활성화되면 주변 고급 주택 가격도 상승 탄력을 받을 것”이라면서 “외국인 대상 임대 사업에 관심 있는 이가 꽤 많다”고 전했다.금싸라기 땅으로 주목 받아 온 서울 용산구 한남동 단국대 캠퍼스는 최근 건설부동산 업계에서 ‘빅 이슈’다. 1994년부터 10여 년을 끌어 온 학교 이전과 부지 활용 문제에 숨통을 틔우고 본격 개발의 신호탄을 쏘아 올렸기 때문이다.지난 7월 18일 열린 서울시 도시계획위원회에서는 단국대 터를 학교용지에서 해제했다. 한남동 60에 자리 잡은 13만5855㎡ 규모의 이 부지는 강남·북 접근성이 뛰어난 입지 조건으로 고급 주택지 후보로 주목받아 왔다. 그러나 당초 용지를 매입한 건설·시행사들이 외환위기를 거치며 부도가 나는 바람에 채권·채무 관계가 복잡하게 얽히고, 이 때문에 사업이 지연돼 왔다. 한국부동산신탁과 ‘처분신탁 및 개발신탁 계약’을 맺고 한남동 부지 매각과 용인 죽전 신캠퍼스 개발을 신탁했지만 시공사와 한국부동산신탁이 동반 도산한 것이다.다시 2005년 10월에 금호건설과 건설도급계약을 맺었지만 이번엔 예금보험공사가 단국대 용지 소유권을 가진 경남은행을 상대로 서울중앙지법에 처분금지가처분 신청을 하는 등 법적 문제가 이어졌다. 현재는 단국대 부지 소유권이 금호건설과 주요 금융사가 참여한 컨소시엄에 매각 완료됐다.단국대 부지는 인근 유엔빌리지 등과 어깨를 나란히 하는 고급 주택지로 개발될 예정이다. 금호건설 관계자는 “아직 사업에 대한 윤곽이 제대로 드러난 게 없다”고 말하면서 “낮은 용적률 등 입지 특성을 고려해 개발 방향을 잡을 예정”이라고 밝혔다. 기존 안에 따르면 이곳은 211㎡ 이상의 고급 빌라와 아파트 600여 가구가 지어질 계획이다. 이 경우 3.3㎡당 시세는 적어도 4000만~5000만 원에 달할 것이라는 예상이다. 인근 유엔빌리지 고급 빌라가 3.3㎡당 5000만 원에 육박하기 때문이다.한남동 S공인 관계자는 “부유층이 선호할 만한 친환경 주택지로 손색이 없다”면서 “다만 한강 조망 조건이 뒤떨어질 수 있다”고 밝혔다.한편 단국대는 올 2학기 수업부터 용인 죽전 캠퍼스에서 시작할 계획이다.강서구 마곡지구와 용산 철도기지창은 ‘해묵은’ 개발 예정지로 첫손에 꼽힌다. 서울시 주도의 도시개발계획이 나올 때마다 두 지역은 이름이 거의 빠지지 않지만 실제 ‘액션’은 좀처럼 시작되지 않는 곳들이다. 본격적인 개발 사업이 지체되면서 김이 빠져버렸다고 할 정도다.서울시는 지난 7월 3일 이촌동, 상암지구 등과 함께 이 두 곳을 ‘한강변 핵심 거점’으로 지정해 개발하는 한강 르네상스 종합계획안을 발표했다. 이 안에 따르면 두 지역에는 만남의 광장과 교육·생태공원 조성, 여객선 터미널 건립 등이 예정돼 있다. 개발 기간이 20년 이상 걸리는 거대 프로젝트다.두 지역에 대해 이런 밑그림이 나온 게 이번이 처음은 아니다. 43만㎡에 달하는 용산역 서남쪽 철도기지창의 경우 진즉부터 첨단 국제업무지구로 마스터플랜이 만들어졌다. 컨벤션센터, 공항터미널 등을 갖추고 150층 랜드마크 건물을 짓겠다는 계획이 포함돼 있다.마곡지구는 질질 끌기가 더 심하다. 지난 1990년대 초, 서울시가 마곡 가양동 일대 330만㎡에 첨단 산업 단지를 만들겠다는 개발 계획을 구상한 게 첫 단추였다. 이 계획의 연장선에서 지하철 5호선 마곡역이 건립됐지만 이 역은 10여 년이 지난 지금까지 ‘무정차 통과역’으로 남아있다. 지난 2005년 12월, 다시 서울시가 마곡지구 개발 구상안을 발표했지만 아직 ‘안’에 머물러 있다. 계획에 의하면 마곡지구는 2031년까지 3단계에 걸쳐 주거지, 워터프런트 타운, 국제업무단지, 연구개발(R&D) 단지 등으로 개발될 예정이다. 서울시 계획대로라면 연말까지 세부 개발 계획 승인을 거쳐 내년부터 본격 개발 절차에 나서게 된다.하지만 두 프로젝트는 흔치 않은 장기 사업인 데다 사업비 등 난관이 적지 않아 앞날이 그리 밝은 것은 아니다. 서울시가 한강르네상스 8개 거점 개발에 투자하겠다는 예산은 2030년까지 1조5000억 원 정도인데, 이 돈은 총사업비의 20~30% 정도일 것이란 게 업계의 예상이다. 게다가 수혜를 보는 한강변 주민들에게 사업비 일부를 부담하게 할 계획이어서 주민 반발도 예상된다. 한 건축 연구 동호회 대표는 “계획은 거창한데 현실화 방법은 간과한 것 같다”면서 “나머지 사업비는 민간 투자 유치로 해결해야 하는데 그 역시 순탄할지 의문”이라고 말했다.철거가 한창인 종로구 중학동 옛 한국일보 사옥 건너편에는 높은 담장으로 둘러쳐진 넓은 공터가 있다. 과거 미국대사관 직원들의 숙소로 이용된 4만㎡ 규모의 송현동 미국인 마을이다. 현재 이곳은 숲이 울창할 뿐 사람이 살지 않는다. 지난 2004년 지금의 소유주인 삼성생명이 건물을 철거해 텅 비어 있다. 이곳에 살던 미국 대사관 직원들은 성북동, 이태원 등지로 흩어졌다.이 땅은 광화문이 지척인 데다 평지라는 뛰어난 입지 조건 때문에 건설부동산 업계의 관심이 집중된 곳이다. 삼성도 땅 주인인 삼성생명이 아닌 그룹 전략기획실에서 부지 활용 검토를 맡도록 하는 등 공을 들였다. 삼성생명은 1997년 미 대사관 측과 이 부지에 대한 매매 계약을 했다가 외환위기 때 중도 해약, 다시 2000년에 1400억 원에 매입한 것으로 알려졌다.이 부지 활용을 두고 삼성은 아직까지도 ‘결론’을 내리지 못했다. 16m 이하 고도제한에 묶여 있어 5층 이상 건물 신축이 불가능하다는 게 최대 걸림돌이다. 그래서 그동안 새 미국 대사관 부지로 물망에 오르는가 하면, 고급 빌라 단지로의 개발이 검토된 적이 있다. 최근에는 종로구가 경복궁 주변을 문화벨트로 만들자는 취지에서 한옥건물 신축 안을 타진하기도 했다. 모두 뛰어난 입지에 비해 개발 이익은 낮을 수밖에 없는 안이다.확인 결과 삼성생명은 이 부지를 매각하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 삼성생명 한 관계자는 “삼성이 직접 사업을 하지 않기로 가닥을 잡았다”면서 “경복궁 삼청동 인사동이 이어지는 문화 지대인 만큼 개발 이익을 추구하기가 쉽지 않다”고 밝혔다. 개발 이익을 극대화하는 방안을 연구했지만 이 부지에 공공성이 강한 친환경 개발이 이뤄지길 바라는 사회 여론 때문에 ‘포기’하겠다는 이야기다.한편 옛 미국인 마을 바로 옆에 위치한 기무사 부지(2008년 이전 계획)도 향후 개발 방향에 이목이 집중되고 있다. 사간동 미술관과 이어지는 문화 시설이 들어서야 한다는 게 가장 강력한 여론이다.대치동 타워팰리스가 바로 올려다보이는 개포동 구룡마을은 겉과 속이 판이하게 다른 땅이다. 겉은 남루하기 짝이 없는 빈민촌이지만 입지조건만큼은 강남에 마지막 남은 금싸라기 땅으로 통한다. 대모산 자락 32만㎡의 널찍한 규모도 강남 미개발지 중에서 단연 독보적이다.2000여 세대의 비닐 하우스가 밀집한 저소득층 마을인 이곳은 2005년 12월 3000가구 규모의 아파트 단지로 개발한다는 안이 강남구청에 접수되면서 부동산 업계의 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐다. 당시 서울 강남구청 도시계획과 관계자는 “대한토지신탁과 개인사업가 정모 씨가 운영하는 중원이 구룡마을에 대한 민간 도시개발사업 제안서를 제출, 타당성 등을 검토하고 있다”고 밝혔었다.당시 중원은 수천억 원을 들여 구룡마을 부지 대부분과 구룡산, 대모산 일대 땅 82만6000㎡를 매입한 것으로 알려진다. 매입 자금은 군인공제회가 지원한 것으로 알려졌다. 해당 부지의 신탁을 맡은 대한토지신탁도 군인공제회의 자회사다.이들은 구룡마을에 중대형 아파트 3000여 가구와 단독주택, 학교·공원·상가 등이 어우러진 친환경 도시를 짓겠다는 계획을 제시했다. 이렇게 되면 인근 강남 노른자위 아파트 단지와 함께 새로운 블루칩이 됨은 말할 것도 없다. 특히 구룡마을 거주자에게 아파트를 공급하고 800가구 정도를 일반 분양할 것이라는 구체적인 계획도 나왔다.그러나 몇 달 지나지 않아 군인공제회가 이 프로젝트에서 손을 떼 그 배경에 관심이 집중됐다. 그리고 지난 5월 감사원이 군인공제회 등을 상대로 ‘군 후생복지 실태’를 감사한 결과 구룡마을 개발과 관련해 주먹구구식 투자를 한 것으로 지적됐다. 감사원에 따르면 군인공제회는 ‘1년여 안에 주요 인·허가가 가능하다’는 말에 이끌려 계약을 맺었다. 그리고 투자금 500억 원과 대여금 150억 원 등 총 650억 원을 투입했다. 그러나 ‘서울시 도시기본계획’ 변경은 2010년에나 가능해 투자자금은 적어도 7년간 묶이게 됐다. 게다가 서울시는 구룡마을을 개발해도 특혜 시비 등을 이유로 민간 개발을 하지 않겠다는 방침이어서 도시개발 사업 자체가 불투명하다는 것이다. 군인공제회가 중간에 손을 뗀 이유는 이 때문으로 풀이된다.결국 구룡마을 개발은 원점으로 다시 돌아가게 됐다. 하지만 입지 여건이 워낙 뛰어나고 부지가 커 여러 개발사들이 여전히 군침을 흘리고 있다. 개포동 N중개업소에 따르면 아파트가 지어진다고 감안하면 시세는 최소 3.3㎡당 2500만 원선에 달할 전망이다.한때 과천 서울랜드와 어깨를 나란히 하던 놀이공원 드림랜드는 쓸쓸하기 짝이 없는 쇠락한 공원의 전형을 보여준다. 녹슨 놀이기구를 찾는 사람은 더 이상 보이지 않고, 정문 앞 통기타 카페만 현란한 불을 밝히고 취객을 모으고 있다.강북구 번동의 드림랜드는 요즘 딜레마에 빠졌다. 문을 닫은 것은 아니지만 개점휴업이나 다름없고, 문을 닫고 다른 용도로 활용하자니 얽힌 문제가 만만치 않다. 그렇다고 33만㎡에 이르는 멀쩡한 땅을 내버려 둘 수도 없다. 드림랜드 바로 앞 장위동은 뉴타운 개발 호재에 휩싸여 있어 극명한 대비를 이룬다.드림랜드는 땅주인과 운영 업체가 서로 다르다. 땅 주인은 창문여고 재단을 운영하는 안동김씨 동강공파 종회, 운영 업체는 주식회사 서울드림랜드다. 지난 2000년 임대 계약이 만료된 후 양측은 갈등을 겪으며 법적 분쟁 등 실타래를 풀지 못하고 있고, 이에 따라 공원도 점차 쇠락하고 있는 것이다.지난 7월 18일 강북문화정보센터에선 이 드림랜드 활용 방안에 대한 토론회가 열렸다. 최규식 의원(중도통합민주당·강북 을)이 주도한 이 토론회에는 250여 명이 참석해 의료시설이나 공원, 학교 등으로 개발하자는 의견을 내놓았다. 최 의원이 지난 6월 강북구민 1215명을 대상으로 실시한 전화 설문 조사에서도 의료시설(30.8%), 시민공원(24.6%), 학교(16.6%), 놀이시설(13.2%) 순으로 희망 활용 방안이 나왔다. 근린공원 용지로 묶여 있는 만큼 공공의 이익을 충족시키는 방향으로 활용돼야 한다는 의견이 많다.바로 앞이 성북구 장위뉴타운인 만큼 연계 개발하자는 의견도 있다. 녹지가 풍부해 친환경 아파트 단지로 경쟁력이 높다는 이유에서다. 그러나 이는 현실적으로 불가능하다는 게 강북구청의 의견이다. 공원녹지과 관계자는 “서울시가 관리하는 공원을 아파트 용지로 바꾸기 위해서는 도시기본계획을 변경해야 한다”면서 “따라서 거의 불가능하다”고 밝혔다.반면 땅 소유주 측은 학교용지로의 전환을 원하는 것으로 알려진다. 최규식 의원실 관계자는 “창문여고 이전지로 검토하고 있다는 이야기를 들었다”고 말했다. 지역주민과 땅 주인의 의견이 분분한 만큼 드림랜드가‘꿈’을 이루기엔 짧지 않은 시간이 필요해 보인다.박수진 기자 sjpark@kbizweek.com