재테크 제 734호 (2009년 12월 28일)

제2경부·서해안 고속도 주변 ‘각광’

기사입력 2009.12.22 오후 03:35

제2경부·서해안 고속도 주변 ‘각광’

전국적으로 29조 원이 풀렸던 2006년 이후 4년 만에 최대 규모의 보상비가 풀릴 것으로 예상된다. 수도권 신도시와 택지개발지구에서 풀리는 토지 보상비는 21조 원에 이를 것이라는 전망과 함께 전국적으로 4대강 사업에서 2조 원과 지방자치단체의 각종 개발 사업 등을 포함하면 최대 40조 원에 육박한다는 보고서도 나오고 있다.

김영삼 정부의 토지 보상비는 43조7347억 원, 김대중 정부는 37조1835억 원, 노무현 정부는 98조5743억 원이었다. 가깝게는 2006년에 혁신도시 등의 개발 사업 등으로 29조 원의 토지 보상금이 풀렸다. 유동성 증가로 인한 땅값 상승은 부동산 시장의 폭등을 가져왔다는 점에서 2010년 토지 보상금이 40조 원이라는 것은 어렵지 않게 그 영향력을 점쳐볼 수 있는 대목이다.

우선 한국토지주택공사(LH)가 수도권에서 토지 보상을 계획하고 있는 지역을 주목할 필요가 있다. 정부가 내세운 원칙은 훼손이 심해 그린벨트의 역할을 하지 못하는 곳이다. 이에 따라 서울에서 접근성이 뛰어난 지역으로 급속도로 개발이 진행된 보금자리주택 시범지구 4곳이 본격적으로 보상에 들어갈 전망이다.

강남 세곡지구(8444억 원, 0.94㎢), 서초 우면지구(3408억 원, 0.36㎢), 하남 미사지구(5조1140억 원, 5.47㎢), 고양 원흥지구(7832억 원, 1.29㎢)로 약 7조 원이 예정돼 있다. 이와 함께 인천 검단지구(4조1700억 원, 11.88㎢), 파주 운정3지구(3조5000억 원, 6.95㎢), 고양 지축지구(1조2464억 원, 0.119㎢), 고양 풍동2지구(9328억 원, 0.964㎢), 화성 봉담2지구(7154억 원, 1.437㎢), 그리고 우여곡절 끝에 지난 9월부터 일부 보상이 시작된 평택 고덕국제화계획지구(3조6000억 원, 17.48㎢)가 2010년에 본격적으로 풀릴 것으로 보인다.

토지 보상금 40% 부동산에 재투입돼

2006년 토지 보상금의 흐름을 분석하면 보상금 중 약 40%가 부동산 거래에 사용, 강남3구의 재건축 아파트와 지방 토지 시장에 유입되면서 부동산 가격 폭등을 불러왔다. 단기간에 집중된 풍부한 유동자금의 머니 파워를 엿볼 수 있는 부분이다.

2006년보다 더 많은 토지 보상금이 풀리는 2010년은 어떻게 될까. 막대한 토지 보상금이 풀리면 부동산 시장에 유입되던 과거의 현상이 재현될까. 먼저 정부가 보상금의 부동산 시장 유입을 막기 위해 도입된 채권 보상과 대토(代土) 보상을 확대하기로 함에 따라 그 내용을 살펴볼 필요가 있다.

대토 보상은 노무현 정부 임기 말에 도입돼 2008년부터 시행되면서 현금 대신 사업지구에 조성된 토지로 보상하는 제도다. 정부는 330㎡인 대토 면적 상한을 990㎡까지 늘려서 공동주택 용지로도 보상이 가능하게 할 계획이다. 아울러 대토 보상 계약을 체결한 후 1년 후에 현금 보상으로 전환 선택할 수 있는 대토 보상 옵션제를 도입하기로 했다. 또한 현금이나 채권으로 보상을 받지 않고 사업부지 내 대토(代土) 보상을 받은 경우에는 같은 해 대토받은 토지의 처분 시까지 양도소득세 과세를 연기해준다.

채권 보상 역시 기존의 3년 만기 국고채보다 금리가 높은 5년 만기 채권을 신규 발행하면서 만기 보유 시 양도소득세 감면율을 인상하고 감면 한도를 1억 원에서 2억 원으로 확대하기로 했다.

2008년 5.6%에 그친 대토 및 채권 보상률을 높이기 위한 정부의 고육지책인데, 앞으로 15~20%로 높아질 것이라는 분석이 나오고 있지만 40조 원에 이르는 토지 보상금을 잡기에는 역부족이다. 현실적으로 현금이 아닌 토지 등으로 보상하는 방안은 지주들의 반발에 부딪쳐 실효성에 의문을 둘 수밖에 없기 때문이다. 지난 추석 이후 강력한 총부채상환비율(DTI) 대출 규제로 부동산 거래는 위축돼 있지만 가격 폭등의 불씨는 잠재돼 있는 상태이기 때문에 보금자리주택 보상이 본격화되는 내년 하반기부터는 부동산 시장의 핵으로 자리 잡을 것으로 보인다.

짧게는 몇 년에서 길게는 몇 십 년 동안 토지를 보유하다 보상을 받은 지주들은 부동산 투자를 선호해 보상금을 다시 부동산에 재투자하는 경향이 높다. 한마디로 말해 팔자를 고친 토지의 매력을 알기 때문이다. 또한 돈의 소중함을 알기 때문에 한 푼이라도 아껴야 하는 세제 혜택을 무시할 수 없기 때문이기도 하다.

공공 사업으로 수용되는 경우에도 양도소득세를 납부해야 하지만 수용되는 토지 면적의 3분의 1이나 금액의 2분의 1 이상을 대토하는 경우 양도소득세를 1억 원 한도로 감면받을 수 있다. 수용된 경우에도 1년 이내에 대체 부동산을 법이 정한 지역에서 취득하면 취득세·등록세를 비과세 받기 때문에 땅으로 돈 번 사람은 다시 땅을 산다는 속설이 들어맞는다.

12개 민자 고속도로 주변 관심 커져

결국 보상금을 부동산에 재투자할 경우 양도소득세나 취득·등록세 절세 효과가 크고 해당 토지 개발에 의해 주변 지역(연접 지역)에 매입한 토지 가격이 또다시 상승할 것이라는 기대감 때문에 묻어두기 투자 방식의 대토 투자 수요는 필연적이다.

그렇다면 제2의 토지 대박을 기대할 수 있는 주목할 만한 지역들은 어디가 될까.

토지 보상을 받은 지주들의 풍부한 자금력을 과시하면서 2008년 하반기, 5년간 50조 원 이상 투입되는 30대 광역선도 프로젝트를 발표하면서 부각된 2017년 완공 예정의 제2경부 고속도로, 2018년 개통 예정인 제2서해안 고속도로, 수도권의 동맥이 될 2020년 개통 예정의 제2외곽순환도로, 제2영동고속도로 등에 대한 관심이 높다.

2010년 7월 개통 예정인 제3경인고속도로를 시작으로 서수원~의왕 고속화도로, 평택~시흥 고속도로, 인천~김포 고속도로, 안양~성남 간 도로, 광주~원주 제2영동고속도로, 수원~광명 고속도로, 서울~문산 도로, 서울~포천 도로, 남양주 화도~양평 도로, 광명~서울 도로 등 12개 노선의 수도권 민자 고속도로 역시 주목할 만하다. 서울 접근성이 좋고 교통망 확충 계획이 확정된 시흥·광명·강화·하남·용인·평택·광주·여주·이천에 대한 투자 수요가 늘어날 것으로 예상된다.

충남도청이 세워지고 대기업이 이전하는 충남 홍성, 2011년 현대제철 입주 및 석문국가공단, 황해경제구역(YESFEZ)의 중심인 충남 당진, 2010년 12월 복선전철이 개통되고 기업도시 및 관광 휴양도시로 탈바꿈하는 강원 춘천, 새만금, 여수엑스포, 동북아 제2허브공항 등은 인구 유입이 예상되면서 꾸준한 땅값 상승이 기대되는 곳이다.

하지만 막대한 토지 보상의 혜택을 보려면 3~5년 이상의 장기 투자를 염두에 두고 접근해야 한다. 높은 수익률에 비해 리스크도 존재하기 때문에 개발 잠재력과 투자 가치가 있으면서 가격 상승이 상대적으로 덜한 도시지역 내 자연 녹지, 관리지역 내 계획 및 생산관리지역을 택하는 것이 좋다. 가장 중요한 것은 현장 답사를 통해 주변 시세와 비교해 터무니없는 가격은 아닌지 따져보고 각종 권리 관계도 꼼꼼하게 확인해야 한다.

2003년 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 시행되면서 토지 투자 패러다임이 ‘선 계획 후 개발’ 체제로 전환돼 과거와 같은 ‘묻지마 투자’는 어려워졌다. 하지만 예전 그 어느 때보다 토지 보상금의 향방에 대해 관심을 가져야 하는 때인 만큼 토지 보상의 뭉칫돈이 움직이는 개발 호재를 따라 길목을 지키는 방법은 2010년 유효한 전략이라고 할 수 있다.

강공석 투모컨설팅 대표 kang_zero@hanmail.net



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입력일시 : 2009-12-22 15:35