커버스토리 제 751호 (2010년 04월 26일)

‘급매가 곧 시세’…재건축 기대감 ‘쑥’

기사입력 2010.04.20 오후 03:41

대치동 은마아파트와 함께 강남 지역 재건축 바람을 몰고 올 것으로 기대되고 있는 개포동 주공단지. 오는 5월 강남구가 ‘개포지구 32개 단지 통합 마스터플랜’을 서울시에 제출할 것으로 알려지는 등 오랜 기간을 끌었던 재건축 기대감이 점점 높아지고 있다.

하지만 시장 분위기는 가시적인 개발 호재에도 불구하고 얼어붙어 있었다. 주공 1단지와 마주한 S공인중개사무소 김모 소장은 현지 분위기를 묻는 질문에 “시장 움직임이 전혀 없는 상태”라며 긴 한숨부터 쉬었다.

주종을 이루는 42㎡의 경우 최고가가 8억5000만~8억7000만 원 선에 거래됐는데, 현재는 8억 원 수준이라는 게 김 소장의 설명. 시영 아파트도 7억5000만 원에서 현재는 5000만 원 정도가 빠진 상태다. 김 소장은 “급매물만 한 달에 한 건 정도 거래되는데 1억 원 정도는 빠져야 그나마 거래가 가능하다”고 말했다.

“보금자리주택의 영향이 큰 것 같아요. 전체적으로 시세가 떨어지는 추세니 여기도 별수 없죠. 작년 10월 12일에 총부채상환비율(DTI) 규제 제2금융권 확대 발표 이후에는 그나마 있던 거래도 끊겼어요.”

1억 원은 빠져야 그나마 거래

은마아파트가 안전 진단 통과로 불붙을 줄 알았던 예상은 현재 보기 좋게 빗나가 있는 상황이다. 개포 주공의 경우 오히려 은마아파트의 학습효과로 ‘재건축에 들어가도 승산이 없다’는 인식이 퍼져 있는 상황이다.

인근의 민영 아파트들도 사정은 비슷하다. 김 소장은 “민영 165㎡대의 경우 18억~18억5000만 원 정도에 시세가 형성돼 있는데 현재는 1억 원에서 많게는 1억5000만 원까지 떨어져 거래되고 있다”며 “주로 대출 임계점에 온 사람들”이라고 말했다.

김 소장은 “솔직히 현재 시세와 급매물 간의 차이는 의미가 없다”고 잘라 말했다.

“사실 급매물이라는 게 시세를 형성한다고 봐야 해요. 이 정도 가격이 돼야 거래가 이뤄진다는 인식이 잡히기 시작하면 그게 바로 시세에 반영되는 거죠.

호가만 유지되는 것이지 실제 시세는 급매물을 기준으로 봐도 무방할 겁니다. 떨어지려면 아예 팍 떨어져야 우리 같은 사람들이 먹고살 수 있어요. 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황은 모두에게 좋지 않죠.”

1단지 49㎡의 경우 석 달 전만 하더라도 10억7000만 원에 거래되던 게 현재는 9억8000만 원 선에 거래되고 있지만 여전히 매수세는 없는 상황이다.

“어차피 재건축 시장이어서 매물이 많지 않아요. 2~3개 정도 나와 있으면 그런대로 거래가 된다고 봐야 하죠. 하지만 요즘엔 문의 전화조차 없는 형편입니다. 간혹 걸려오는 전화도 매도자뿐이죠. 매수자들도 ‘급매물이 있으면 연락 달라’는 식으로 간만 보는 상황이에요.”

김 소장을 비롯한 인근의 중개사들은 올 한 해는 하락 분위기로 갈 것이라는데 대체로 한목소리를 냈다.

인근 K사무소 손모 소장은 “재건축이 본격적으로 이뤄진다는 발표가 나도 가격은 오르지 않을 것”이라고 전망했다. 이미 재건축 기대감이 시세에 반영돼 있는 상태이고 재건축을 시작한다고 해도 입주까지 6~7년이 걸릴 텐데, 그때 아파트 가격은 누구도 장담할 수 없기 때문이라는 것이 그의 주장이다. 재건축 기대를 아예 저버린 사람까지 생겼을 정도다.

거리에서 만난 세입자 정모 씨는 전세 값만 상승해 80%에 이르는 세입자들만 전전긍긍하는 모양새라고 말했다. 현재 42㎡의 경우 2000만 원 이상 오른 7000만~8000만 원에, 49㎡는 1억2000만~1억3000만 원, 56㎡는 1억4000만~1억5000만 원에 거래되고 있다. 강남 지역 아파트 중 비교적 전세 시세가 싸고 대단지라는 특성상 전세 값 상승 기조는 앞으로도 유지될 것으로 보인다.

“솔직히 버블이 심각하다고 생각해요. 20년 전만 해도 ‘억대 부자’란 말이 있었는데 지금은 1억 원이 우스운 상황이잖아요. 돈의 가치가 너무 떨어진 거죠.”

인터뷰 말미에 나온 S공인 김 소장의 말이 현재의 개포동 주공단지의 침체 분위기를 여실히 보여준다.



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입력일시 : 2010-04-26 16:56