재테크 제 889호 (2012년 12월 10일)



[경매] 부동산 종류별 경매 요령… 목적과 조건에 맞는 부동산 선택해야

경매에 참여하려면 무턱대고 경매 물건을 찾기에 앞서 경매 목적을 분명히 해야 한다. 집을 마련하기 위한 것인지, 임대 수익을 올리기 위한 것인지, 시세 차익을 위한 투자 목적인지, 자금의 여유가 있어 장기 보유가 가능한지를 명확히 해야 한다. 목적과 조건을 정했다면 부동산의 종류와 지역을 정하고 경제적 여건 등을 고려해 경매 물건을 선택해야 한다.



아파트

경매시장에서 가장 인기 있는 것은 부동산이다. 환금성이 뛰어나고 시세 파악이 쉽고 권리 분석이 간단한 편이어서 초보자들이 아파트투자로 경매에 뛰어드는 경우가 많다. 환금성이 뛰어나 전국에서 한 달에 경매되는 아파트는 4000건이 넘으며 주거 시설 중 물건이 가장 많다. 아파트를 입찰하기 전에는 현 시세, 건축 연도, 단지 규모 등을 확인해야 한다. 인기 지역이나 역세권 브랜드 대단지 아파트는 나 홀로 아파트보다 낙찰가가 더 높다.

또한 아파트 경매에서는 관리비 체납 여부가 중요하다. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인한 후 낙찰 가격에 반영해야 한다. 밀린 관리비는 판례상 공유 부분과 전유 부분을 나눠 공유 부분에 해당하는 금액은 낙찰자가 부담하고 전유 부분은 새 주인에게 책임이 없는 것으로 판결났지만 일반적으로 전체를 낙찰자가 부담하는 사례가 많기 때문이다.


경매에 참가하려면 먼저 목적과 조건, 부동산 종류와 지역을 정한 후 물건을 선택해야 한다. 사진은 내용과 관계없음.

경매에 참가하려면 먼저 목적과 조건, 부동산 종류와 지역을 정한 후 물건을 선택해야 한다. 사진은 내용과 관계없음.


연립·다세대주택

부동산 경매에는 큰돈이 필요하다고 생각하기 쉽지만 연립·다세대주택은 5000만 원 정도로도 충분히 투자할 수 있기 때문에 접근이 쉽고 대중적이라고 할 수 있다. 연립주택은 건물의 면적이 660㎡ 이상이고 4층 이하의 주택을 말하며 다세대주택은 면적이 660㎡ 이하인 4층 이하 건물을 말한다.

연립·다세대주택은 아파트와 비교할 때 관리 면에서 열악하고 주차 시설이 부족하며 환금성이 떨어지는 것이 사실이다. 그만큼 경매에 나오면 2회 정도 유찰되는 것이 보통이다. 한 번씩 유찰될 때마다 20~30%씩 저감되기 때문에 시세의 반 가격에 살 수 있는 것이 많다. 재개발·재건축 대상 지역의 대지 지분이 큰 것을 노리고 싸게 구입해 임대를 놓다가 개발되면 시세 차익도 얻고 나중에 입주권을 받을 수 있게 된다. 역세권이나 공장 주변, 대학가 등이라면 임대 놓기가 좋다.



단독 및 다가구주택

단독주택은 토지 면적과 주변 여건, 현재 건물 상태, 리모델링을 했다면 용도지구와 용적률 및 건폐율 등을 자세히 알아봐야 한다. 다가구주택은 면적이 660㎡ 이하이고 하나의 건물에 각 호수별로 독립된 화장실과 부엌이 갖춰져 있지만 호수별로 소유권이 나뉘어 있지 않은 건물을 말한다. 다가구주택은 세입자가 많아 명도 처리가 어렵다는 점 등 때문에 다른 물건에 비해 한두 차례 더 유찰되는 것이 보통이다. 임차인이 여러 명 살고 있어 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지, 명도 대상자가 누구인지 등을 철저히 파악한 후 입찰에 참가해야 한다.



상가 주택

상가 주택은 상가와 주거용 주택이 한 건물에 속해 있는 부동산을 말한다. 상가 주택은 경매시장에서 아파트 이상으로 인기가 높은 물건이다. 상가 임대를 통해 매월 안정적인 임대 수입을 거둘 수 있기 때문이다. 저금리 시대에 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 인기 있는 물건이고 상가 주택을 소유함으로써 주거 문제와 임대 수익을 동시에 해결할 수 있는 이점이 있다.



하유정 지지옥션 연구원


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입력일시 : 2012-12-14 10:10