경매 투자에 관심이 많던 정모 씨는 얼마 전부터 수원에 있는 아파트 경매 물건이 마음에 들었지만 경매 참여를 망설이고 있다. 진행 중이던 경매 물건의 감정가는 2억 원. 1회 유찰로 최저가 1억6000만 원부터 진행되는 경매 사건으로 주변 상권과 교통 여건 등 입지가 양호하고 비교적 수요가 꾸준한 지역이었다.

그러나 이 경매 사건에는 근저당 설정일보다 이른 임차인 A가 전입돼 있었고 임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 상태로, 자칫 잘못하면 낙찰자가 임차 보증금을 인수해야 하는 상황으로 보였기 때문에 입찰 여부를 쉽게 결정할 수 없었다.

그러던 정 씨는 법원 기록과 부동산 등기부등본 등을 꼼꼼히 살펴보던 중 새로운 사실을 알았다. 이는 현재 선순위 임차인으로 보이는 A가 1998년 10월 12일에 자신의 명의로 소유권 보존 등기를 했고 2002년 4월 8일 현재 경매 사건 채무자인 한모 씨에게 소유권을 이전한 사실이다.

즉, 전 소유자이던 A는 경제적 사정이 점차 나빠지자 현재 채무자 겸 소유자인 한 씨에게 매매로 소유권을 이전하고 자신을 임차인으로 한 새로운 임대차 계약을 체결한 것이었다. 그 후 한 씨는 소유권을 취득함과 동시에 K은행의 근저당권을 설정했지만 대출금 연체로 임의경매가 진행됐다.

이때 A의 전입일은 소유권 보존 당시인 1998년 10월 12일이 그대로 유지되고 있으므로 소유권 이전 후 다른 채권자에 의해 경매가 진행된 때에는 선순위 임차인으로 등재되게 마련이다.

이에 따라 임차인 A의 대항력 발생 시점과 소유권 이전 후 근저당권 등의 ‘말소기준권리’ 설정 일자에 따라 임차 보증금 인수 여부가 결정되므로 신중한 판단이 필요하다.



[대법원 2000.2.11.선고 99다59306]
‘갑’이 주택에 관한 소유권 이전 등기를 마치고 주민등록 전입신고까지 끝낸 다음 아내와 함께 거주하다가 ‘을’에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차해 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 ‘갑’의 아내로 하는 임대차 계약을 체결한 후에야 ‘을’ 명의의 소유권 이전 등기가 완료됐다면 제3자로서는 주택에 관해 ‘갑’으로부터 ‘을’ 앞으로 소유권 이전 등기가 완료되기 전에는 ‘갑’의 아내의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다고 볼 수 있으므로, ‘갑’의 아내의 주민등록은 주택에 관한 ‘을’ 명의의 소유권 이전 등기가 완료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시 방법으로서의 효력이 없고 ‘을’ 명의의 소유권 이전 등기가 완료된 날에야 비로소 ‘갑’의 아내와 ‘을’ 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시 방법이 된다고 할 것이며 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 유효한 공시 방법을 갖춘 다음 날인 ‘을’ 명의의 소유권 이전 등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.
[경매] 전 소유자가 임차인일 때 대항력 발생 시점… 소유권 이전 다음 날부터 효력 발생
판례에 따르면 임차인 A의 대항력은 적법한 공시 방법으로서 효력이 인정되는 소유권 이전 다음 날인 2002년 4월 9일에 대항력이 발생하게 된다. 하지만 이 사건에서 소유권 이전과 같은 날인 2002년 4월 8일에 K은행의 근저당권이 설정돼 있기 때문에 임차인 A는 매수인에게 대항력을 주장할 수 없으므로 임차인 A의 보증금은 낙찰자의 인수 사항이 아니다.

이렇게 전 소유자가 현재 임차인으로 등재돼 있을 때에는 임차인으로서 대항력 발생 시점과 ‘말소기준권리’의 비교가 중요시 되고 현재 임차인과 전 소유자가 동명이인(同名異人)일 가능성도 배제할 수 없으므로 철저하게 조사할 필요가 있다.



이주현 지지옥션 상담위원