정해진 임대차 기간이 종료되면 다른 사정이 없는 한 계약은 종료돼야 한다. 그런데 상임법상의 갱신요구권은 임차인의 요구에 따라 종료되는 계약을 연장하게 하는 방법이기 때문에 적법한 갱신요구권 행사라는 임차인의 의사 표시가 반드시 필요하다.
즉, 임대차 관계를 계속 유지하겠다는 취지가 포함되는 내용으로, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사돼야만 계약 기간이 연장된다. 실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다.
그럼에도 불구하고 세간에서 다르게 이해하는 것은 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못한 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않아 ‘묵시적 갱신’으로 계약이 연장되는 경우가 많기 때문이다.
하지만 중요한 계약 연장을 묵시적 갱신에만 의존하는 것은 임차인에게는 위험하고 안이한 행동이다. 예를 들어 계약 연장을 원하지 않는 임대인이 고의적으로 정해진 계약 기간 만기 1개월을 불과 하루나 이틀 앞두고 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경 통지를 함으로써 묵시적 갱신이 되지 않도록 했다고 하자.
이에 대해 임차인이 즉시 계약갱신요구권 행사를 하면 계약이 종료되지 않고 연장될 수 있지만 문제는 갱신을 요구할 수 있는 기간인 만기 6개월에서 1개월 시점을 놓쳐버릴 우려가 있다는 것이다.
만기 1개월 임박해 이뤄진 임대인의 통고를 받은 다음에서야 비로소 대응할 수 있기 때문이다. 그렇다고 해서 임대인의 이런 대응을 위법하다고 할 수도 없다. 정해진 룰에 따른 것뿐이다.
이 문제는 계약 만기를 앞둔 시점에 계약 연장에 대해 임대인이 먼저 연락을 취하지 않는 한 임차인이 적극적으로 연락을 취하지 못해 왔던 오랜 관행 때문이다.
계약 만기를 앞두고 이뤄지는 임대인의 연락은 대체로 차임 인상이나 계약 종료 등 임차인에게 부담하게 하는 것이 대부분이다 보니 임차인은 이런 연락을 받지 않도록 숨죽여 피해 다녀야 하는 처지였다.
이는 법·제도가 계약 기간을 제대로 보장해 주지 못한 때문도 있었다. 계약 연장 여부가 거의 대부분 임대인의 뜻에 따라 좌우되다 보니 계약 만기를 앞두고 임차인이 적극적으로 의사 표시를 할 수 없는 구조였다.
하지만 지금은 환산보증금 규모에 관계없이 임차인에게 10년 갱신요구권이 보장되고 있는 만큼 지금처럼 묵시적 갱신에 연연할 것이 아니라 임차인의 갱신 요구가 더 적극적일 필요가 있다. 묵시적 갱신에 기대하는 소극적인 자세로는 자칫 임대차 기간 연장 기회를 상실하는 끔찍한 결과로 이어질 가능성이 높다는 점을 명심해야 한다.
또한 적극적인 갱신요구권 행사 차원에서 계약 기간에 대한 충분한 이해가 필요할 수 있다. 계약의 만기를 정확히 알아야만 적법한 갱신요구권을 행사할 수 있기 때문이다. 예를 들어 최초 체결된 3년 임대차 계약 기간의 만기를 앞두고 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 상임법 제10조 4항에 따라 1년 연장된 시점이 계약 만기가 된다.
하지만 묵시적 갱신이 아니라 임차인의 갱신 요구가 있었다면 같은 조 제3항 전문에 따라 3년 연장된 시점이 계약 만기다. 어떤 근거로 계약이 연장됐는지를 이해하고 있어야만 다음번 계약 만기를 정확히 알 수 있고 이를 바탕으로 만기 6개월 내지 1개월 사이에 적법한 갱신 요구가 가능하게 된다.
최광석 득아 변호사
[본 기사는 한경비즈니스 제 1223호(2019.05.06 ~ 2019.05.12) 기사입니다.]
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