-대법원, ‘형식’보다 ‘실질’을 우선…구분등기하지 않아도 조합원 돼
특히 재건축 아파트 상가는 임대료 수입은 물론 재건축 시 경우에 따라 상가뿐만 아니라 아파트도 분양받을 수 있다는 점에서 관심의 대상이 되고 있다.
그런데 재건축 대상이 되는 노후 상가들 중 상당수는 각 점포별로 거래가 구분돼 독립적으로 이뤄지면서도 등기는 각 점포별로 구분 등기를 하지 않고 공동 소유 형태로 돼 있는 경우가 많다.
상가 1개 층에 30개의 점포가 있는데 등기부상으로는 각 점포별로 등기가 돼 있는 것이 아니라 30명이 상가 전체를 30분의 1씩 공동 소유하는 형태로 등기돼 있는 식이다.
1개의 건물 내에 구획을 나눠 소유와 거래 대상으로 삼는 것을 구분 소유라고 한다. 관련 법제가 1985년에야 정비됨에 따라 그 이전에 지어지거나 분양된 상가들은 공동 소유 형태로 등기된 것이 많았다.
이와 관련해 법원은 각각의 점포가 독립성을 가지고 거래되고 있다면 등기부상 공유로 돼 있더라도 각자가 점포를 처분하고 임대하는 등 거래할 수 있다고 보고 있다. 따라서 통상의 거래와 관련해서는 걱정할 일이 많지 않다.
하지만 재건축 사업과 관련해서는 문제가 간단하지 않다. 도시정비법상 재건축 사업을 진행하기 위해서는 조합을 설립해야 한다. 또 조합을 설립하기 위해서는 일정 수 이상의 소유자들(‘토지등소유자’라고 한다)에게서 동의를 받아야 한다. 재건축조합이 설립되면 사업에 참여하기로 한 토지등소유자들은 조합원이 된다.
◆상가 조합원, 아파트 분양 기회도
이와 같이 도시정비법상 재건축 사업에 관여하고 분양을 받기 위해서는 토지등소유자 또는 조합원으로 인정받아야 한다. 그런데 도시정비법은 공유의 경우에는 대표자 1명만을 토지등소유자 또는 조합원으로 보도록 규정하고 있다. 공유 등기가 돼있는 상가를 소유하고 있는 소유주로서는 걱정되지 않을 수 없는 일이다.
그런데 최근 대법원에서 구분 등기를 하지 않은 경우에도 개별 점포 소유자들 각자를 토지등소유자 또는 조합원으로 봐야 한다는 취지의 판결이 선고됐다. 형식(공유)보다는 실질(구분 소유)을 우선시해 전국의 수많은 재건축 상가 소유자들의 손을 들어준 것이다.
이에 따른 이해관계의 차이는 얼마나 될까. 우선 재건축조합을 설립하기 위해서는 상가 소유자들에게 동의를 받아야 하는데 소유자가 5명 이하인 경우에는 동의를 받을 필요가 없다. 구분 등기를 하지 않은 상가 소유자들 전체를 1명의 토지등소유자로 볼 수 있다면 상가 소유자들의 동의가 없어도 사업을 진행할 수 있는 것이다.
하지만 각자를 토지등소유자로 봐야 한다면 해당 상가 부지를 포함시켜 사업을 하고자 하는 이상 상가 소유자들의 동의 없이는 사업을 진행하는 것이 어렵다. 조합으로서는 상가 소유자들의 의견을 무시할 수 없게 되고 그 과정에서 상가 소유자들의 협상력이 배가돼 각종 혜택과 지원을 받을 가능성이 높아지게 된다.
또 재건축 사업을 진행하는 과정에서 아파트 조합원들과 상가 조합원들의 힘겨루기를 피할 수 없는데 이러한 협상력을 가질 수 있는지 여부가 상가 소유자들의 이해관계에 막대한 영향을 미치게 된다. 그뿐만 아니라 각자가 조합원으로 인정되면 일정한 요건하에 각자가 상가뿐만 아니라 아파트를 분양받을 수 있는 기회도 생길 수 있다.
이러한 문제를 안고 있는 재건축 사업장이 전국에 무수히 많다. 이번 대법원 판결은 구분 등기를 마치지 않은 상가 소유자들 그리고 재건축 상가에 투자하려는 투자자들에게 희소식이 될 것으로 보인다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1265호(2020.02.24 ~ 2020.03.01) 기사입니다.]
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