여기서 영업 양수인이 그 점포에 대한 임차권을 확보하기 위한 방안으로는 △영업 양도인에게 기존의 임차권을 양도받거나 △영업 양도인과 임대인의 기존 임대차 계약 해지를 전제로 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결하는 방법을 들 수 있다.
또 △기존 임대차 관계를 유지하되 전차인의 지위를 얻어 영업을 계속하는 방법도 있지만 이는 이례적일 것으로 보인다.
한편 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고(제1항), 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제2항)”고 규정하고 있다.
통상적으로 상가 임대차 계약서에서도 위와 같은 내용의 임차권 양도 제한 규정을 둬 임대인의 의사에 반해 임차인이 일방적으로 임차권을 양도할 수 없도록 하고 있다.
이에 따라 임차권의 양도에는 임대인의 동의가 반드시 필요하다. 또 임대인과의 기존 임대차 계약이 해지돼야 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있으므로 새로운 임대차 계약 체결 역시 임대인의 의사에 반해 진행될 수 없다.
따라서 임차권 양수든 새로운 임대차 계약 체결이든 임대인의 동의 또는 임대인과의 협의는 필수적이다. 이러한 협의 등이 원만하게 진행된다면 영업양도양수가 아무런 문제없이 진행될 것이다.
하지만 임대인이 상가건물 임대차보호법상의 증액 한도 규정 이상의 차임 증액을 원하는 경우에는 임대인과의 협의가 원활하지 않을 수 있다.
또 임대인의 증액 요구 액수가 크면 결국 영업양도양수가 무산될 수도 있다. 그러면 이러한 경우, 즉 임대인과의 협의 진행이나 협의 결렬에 대한 책임은 영업 양도인과 영업 양수인 중 누구에게 있다고 봐야 할까.
만일 영업양도양수 계약서에 그 책임에 관한 규정을 뒀다면 그 규정에 따르면 된다. 하지만 그렇지 않다면 책임이 일률적으로 누구에게 있다고 단정할 수 없다.
최근 임대인과의 협의를 선행하지 않은 채 임대인과의 협의 등 영업 양수인의 임차권의 확보에 관한 규정을 두지 않고 체결한 영업양도양수 계약과 관련한 분쟁 사안을 보자.
법원은 “당사자 사이에 임차권의 승계도 양도 범위에 포함하려고 했는지, 해당 영업양도양수 계약에 그 점포 자체의 임대차 계약 승계 등에 관한 내용이 포함돼 있는지, 영업양도양수가 그 점포 자체의 사용·수익을 전제로 한 것이어서 그 점포에 대한 임대차 계약이 이뤄지지 아니할 경우 사실상 영업양도양수 계약의 목적을 달성할 수 없게 되는지, 임대인과 영업 양도인 사이의 기존 임대차 계약에 임대차 보증금 반환 채권의 양도가 금지돼 있는지 등을 종합적으로 고려”해 영업양도양수 계약의 해지에 대한 책임 소재에 관해 판단했다.
통상적으로 보면 기존의 임대차 계약에서 이탈하거나 기존의 임대차 계약을 먼저 해지해야 하는 영업 양도인이 임대인과의 협의를 주도하는 게 맞겠지만 임차인도 임차권의 양수 또는 새로운 임대차 계약의 당사자이므로 그 협의에 협조해야 한다.
이러한 분쟁을 방지하기 위해서 영업양도양수 계약을 체결할 때는 임차권의 승계 등에 대한 명확한 규정을 둘 필요가 있다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1271호(2020.04.06 ~ 2020.04.12) 기사입니다.]
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