스페셜 제 1273호 (2020년 04월 22일)

부동산 매매 계약, 중도금 지급 시 계약 해제 불가능할까

기사입력 2020.04.21 오후 02:19

-이승수 변호사의 법으로 읽는 부동산
-보통은 중도금 지급 이전에만 계약 해제 가능…‘특약’ 있다면 상황 달라져


부동산 매매 계약, 중도금 지급 시 계약 해제 불가능할까


[이승수 법무법인 세종 변호사] 부동산 매매 계약의 매매 대금은 계약금·중도금·잔금으로 나눠 지급하는 것이 일반적이다. 

계약금은 통상적으로 계약을 체결할 때 지급하게 되는데 계약금을 지급하지 않으면 계약 자체가 체결됐다고 볼 수 없을까. 그렇지는 않다. 계약금 지급이 계약이 체결됐다는 사실에 관한 증빙이 될 수는 있지만 계약 체결의 요건은 아니기 때문이다. 

계약금을 지급한 후에도 계약금만 포기하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있다. 일반적으로 부동산 매매계약서에는 ‘매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약 금액의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 포함되기 때문이다.

다만 중도금 지급 이전에만 계약을 해제할 수 있고 중도금이 지급된 이후에는 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 없다.

매수인은 매도인의 계약 해제를 최대한 막고 싶을 때가 있을 수 있는데 지급 기일 이전에 중도금을 지급하는 것이 방법이 될 수 있다. 매도인이 중도금을 지급받으면 계약금을 포기하더라도 계약을 해제할 수 없기 때문이다.

다만 ‘중도금 지급 기일 이전에는 중도금을 지급하지 않는다’는 특약이 있다면 지급 기일 이전에 중도금을 선지급하더라도 매도인이 매매 계약을 해제하는 것을 막을 수 없다. 

반대로 중도금을 지급한 매수인도 매매 계약을 해제할 수 없을까. 그렇다. 매수인은 중도금 지급 이전에 해제에 관한 선택권이 있는 셈이므로 계약을 유지할 것인지가 망설여진다면 중도금 지급 이전에 차분하게 고민해 볼 일이다.

매매 계약을 체결하고 계약금을 일부만 지급했다면 계약을 해제하기 위해서는 ‘실제 지급한 계약금’만 포기하면 될까, 아니면 ‘계약서상의 계약금 전액’을 포기해야 할까.

법원은 매매 계약상의 계약금 전액을 포기해야만 해제가 가능하다고 보고 있다. 계약금이 일부만 지급된 상태라고 하더라도 매매 계약을 체결하면서 정한 계약금을 기준으로 삼는 것이 당사자의 의사에 부합한다는 이유에서다.

한편 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것과 달리 매수인이 매매 대금을 지급하지 않으면 매도인은 매매 계약을 해제할 수 있다. 이때 매도인은 매수인을 상대로 손해 배상을 청구할 수 있다.

하지만 특별한 사정이 있다면 모를까, 손해를 입증하는 것은 현실적으로는 매우 어렵다. 그런 이유에서 계약 해제 시의 손해 배상액을 미리 정해 둘 필요가 있다. 이를 위약금이라고 하는데 위약금을 정해 두지 않으면 상대방의 채무 불이행을 이유로 계약을 해제하면서도 손해를 배상받지 못할 수 있으니 계약을 체결할 때 눈여겨볼 필요가 있다. 

만약 자신의 잘못으로 계약이 해제됐다면 매매 대금의 10~30%나 되는 위약금을 몰취 당하는 것을 감수해야만 할까. 반드시 그렇지는 않다. 위약금이 과다하다고 볼 수 있으면 법원이 감액할 수 있기 때문이다.


법원이 감액을 할 때 일률적으로 적용할 수 있는 명확한 기준은 없다. 다만 감액 여부를 따질 때 가장 중요한 요소 중 하나는 거래 관행이기 때문에 부동산 매매 계약의 위약금이 10%를 초과해 정해졌다면 감액될 가능성이 높다고 할 수 있다.

부동산 매매 계약을 해제할 때 위약금을 정해 두면 원칙적으로 해당 금액만 몰취할 수 있고 추가로 손해 배상을 청구할 수는 없다. 다만 위약금을 위약벌로 정했다면 추가로 손해 배상을 청구할 수 있고 감액 여부도 보다 엄격하게 결정된다.

부동산 매매 계약상 계약금 또는 위약금에 관한 규정은 간단하지만 그로 인한 이해관계는 함부로 무시할 수 있는 수준이 아니다. 그러므로 계약을 체결할 때 꼼꼼히 고민하고 살펴볼 필요가 있다.


[본 기사는 한경비즈니스 제 1273호(2020.04.20 ~ 2020.04.26) 기사입니다.]


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입력일시 : 2020-04-21 14:19