재테크 제 1282호 (2020년 06월 22일)

대지인 줄 알았더니 농지…잘못 알고 계약한 토지 어떻게?

기사입력 2020.06.22 오후 01:32

-이승수 변호사의 법으로 읽는 부동산

-토지 현황이나 경계 다르면 계약 취소 가능…면적이 다를 때는 계약 취소 쉽지 않아

대지인 줄 알았더니 농지…잘못 알고 계약한 토지 어떻게?


아파트와 상가에 투자하기 부담스러운 투자자들은 지방에 있는 토지로 눈을 돌리기도 한다. 
문제는 토지 계약 시 위치·경계·면적 등을 정확하게 확인하기가 쉽지 않다는 것이다.

이를 잘못 알고 매수한 매수인은 울며 겨자 먹기 식으로 매매 대금을 지급하고 원하지 않는 부동산을 취득해야만 할까. 반드시 그렇지는 않다.  

착오를 일으켜 부동산을 매수했다면 사안에 따라 매매 계약을 취소하고 매매 대금을 돌려받을 수 있다.

하지만 착오가 있었다고 해서 모두가 매매 계약을 취소할 수 있는 것은 아니다. 착오가 없었다면 계약을 체결하지 않았을 정도로 착오가 중요한 것이어야 한다.

그러한 착오를 일으킨 데 대해 중대한 과실도 없어야 한다. 이는 결국 사실 관계에 대한 법적 평가의 문제인데 그 판단이 쉽지만은 않다. 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수밖에 없는 것이다.  

예를 들어 현지를 방문해 A토지를 둘러보고 매수를 결정하고 매매 계약을 체결했는데 나중에 알고 보니 매매 계약서에 기재된 토지의 지번이 그 옆에 있는 B토지인 경우다. 매수하려는 목적물에 대한 착오가 있는 경우인데 이때는 취소하기가 쉽다.

토지의 현황을 잘못 알고 매매 계약을 체결하는 경우도 있다. 대지로 알고 매수했는데 알고 보니 농지인 경우다. 흔하지 않은 일이지만 농지와 대지는 그 성상이 전혀 달라 이러한 매매 계약도 취소할 수 있는 가능성이 높다. 

주변의 경계를 잘못 알고 매매 계약을 체결하는 경우도 많다. 매수하려는 토지가 도로에 인접한 것으로 알고 매수했는데 알고 보니 도로에 인접한 것이 아니라 그 옆에 있는 밭이 인접한 경우다.

이 또한 매매 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요인이 될 수밖에 없어 취소할 수 있는 가능성이 높다.  

토지의 현황이나 경계 등은 매수인이 현장을 방문하더라도 확인하기가 쉽지 않고 그로 인해 매도인 측의 설명만 듣고 매수를 결정하는 경우가 많다.

그렇다 보니 매도인이 고의로 또는 자신도 착오를 일으켜 경계 등을 잘못 설명하는 경우가 있을 수 있는데 이때는 매수인이 매매 계약을 취소할 수 있는 가능성이 더 높아진다.  

매수한 토지가 매수 목적에 부합하지 않는 경우도 있다. 건축이 가능한 것으로 알고 매수했는데 보안상의 문제 등으로 인해 개발이 어렵다는 사실이 밝혀진 경우, 건축 허가가 가능한 것으로 알고 매수했는데 실제로는 건축 허가가 어려운 경우, 토지의 일부만 도로에 편입된다는 이야기를 듣고 매수했는데 실제로는 훨씬 더 많은 면적이 도로에 편입되는 경우 등이다.

이러한 경우에는 일률적으로 취소 가능 여부를 말하기 어려운데 일반적으로는 취소가 쉽지 않다. 다만 매수 과정에서 이러한 매수 동기가 매도인에게 전달된 경우에는 취소할 수 있는 가능성이 높아지므로 매수인은 가급적 이러한 내용을 매매 계약서에 기재해 두는 것이 유리하다.  

장래 법적 문제가 해결되거나 개발될 것이라는 정보를 믿고 매수했으나 실상은 그렇지 못한 경우도 있다.

매수 당시에는 도시계획상의 제한으로 개발이 어려운 상태였지만 장차 해결될 것으로 생각하고 매수를 한 경우, 주변에 대규모 개발이 있을 것으로 알고 매수했는데 개발이 불발된 경우 등이다. 이러한 경우에는 착오를 이유로 계약을 취소하기 어렵다.

이는 착오의 문제라기보다 기대 또는 예상이 실현되지 않은 경우에 해당되기 때문이다. 다만 이러한 내용이 실현되지 않을 경우 매매 계약을 해제한다는 내용을 계약서에 명시하면 해제를 통해 문제를 해결할 수 있다.  

매수한 토지의 매매 계약서상 면적과 실제 면적이 다른 경우도 있다. 이 경우 면적을 잘못 알고 매수했다는 이유만으로 계약을 취소하기는 쉽지 않다. 다만 면적이 불일치한다는 이유로 매매 대금을 감액하는 것은 가능할 수 있다. 

이처럼 부동산 매매 계약을 체결하면서 착오가 있었던 경우 이를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 여부는 사안에 따라 다르다. 착오가 중대한 것인지, 그 과정에서 상대방 또는 본인에게 과실이 있었는지 여부 등이 다퉈질 수밖에 없다.

이에 따라 매수인은 해당 토지를 매수하게 된 동기 등을 매매 계약서에 기재하는 것이 좋다.

이승수 법무법인 세종 변호사

[본 기사는 한경비즈니스 제 1282호(2020.06.20 ~ 2020.06.26) 기사입니다.]


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입력일시 : 2020-06-24 09:50