스페셜 제 1285호 (2020년 07월 13일)

‘상전벽해’ 청량리…홍등 꺼지고 마천루 11개 신축

기사입력 2020.07.14 오후 02:03

- 줄 잇는 개발 호재에 동북부 교통망 중심지 부상
- 다가온 ‘10억 아파트 시대’


대규모 개발사업이 펼쳐지고 있는 청량리역 일대 전경./ 김기남 기자

대규모 개발사업이 펼쳐지고 있는 청량리역 일대 전경./ 김기남 기자



[한경비즈니스=차완용 기자] 서울에서 지난 수년 동안 집값이 가장 가파르게 오른 지역을 꼽으라면 단연 마포·용산·성동구(마·용·성)다.

도심과 가깝다는 장점에도 낙후된 주변 환경과 변변치 못한 교육 여건 등의 한계를 극복하지 못했던 이들 지역은 2010년 이후 대규모 개발이 속속 진행됐고 그 결과 3~4년 전부터 서울 부동산 시장에서 블루칩으로 주목받기 시작했다.

지금은 강남이 부럽지 않은 강북을 대표하는 신흥 부촌으로 자리매김했다. 최근에는 마·용·성에 도전장을 내민 또 다른 지역이 있다. 이미 집값이 오를 대로 올라버린 마·용·성에 버금가는 도심 접근성과 개발 호재를 품고 있는 곳이다.

현재 청량리는 대한민국 서울에서 가장 숨 가쁜 변화가 일어나고 있는 곳이다. 진행 중인 굵직한 개발만 5개, 추진을 준비 중인 크고 작은 개발지는 셀 수 없이 많다. 한마디로 전형적인 도심 개발의 과도기 모습이다.

◆ 지난해부터 시작된 대형 개발 사업지만 5곳

‘상전벽해’ 청량리…홍등 꺼지고 마천루 11개 신축


7월 7일 찾은 청량리. 지하철 1호선 4번 출입구를 나오니 정신이 혼란스럽다. 역사 오른쪽에 펼쳐진 높다란 공사장 펜스가 한없이 펼쳐져 있고 내부에서는 수십 개의 타워크레인이 움직이며 쿵쾅대는 소리가 연신 들린다.

펜스 옆 보도에는 노포들이 길게 늘어서 있어 이곳이 시장인지 보도인지 구분이 안 간다. 또 유동 인구는 어찌나 많은지 여기저기 치이느라 정신이 없다.

청량리 역사 맞은편 풍경도 별반 차이가 없다. 전통 시장이 성업 중이고 페인트 색이 바래고 오래된 상가가 마치 1990년대 모습 같다.

겉으로 보이는 청량리의 풍경은 이렇지만 곳곳에 쳐진 공사장 펜스 안에서는 청량리의 환골탈태를 준비 중이다. 역 주변만 해도 굵직한 사업이 3곳에서 동시다발적으로 이뤄지고 있다.

우선 청량리 588로 불리던 성매매집결지 자리인 청량리4구역에는 앞으로 청량리의 랜드마크가 될 ‘롯데캐슬 SKY-L65’ 공사가 한창이다.

면적 4만1602㎡, 높이 약 200m, 지상 65층, 지하 7층 규모의 주상 복합 건물 4개 동과 호텔·백화점·공연장 등을 갖춘 42층 규모의 랜드마크 건물 1개 동이 들어설 예정인데 2023년 완공이 목표다. 사업장의 규모가 어찌나 큰지 일대가 온통 공사 현장이다.

수백 개가 밀집해 있던 성매매집결지도 대부분 사라지고 2~3곳만이 공사장 펜스 사이에 덩그러니 자리해 있다.

또 청량리4구역 주변의 동부청과시장 부지에는 한양이 ‘청량리역한양수자인192’ 사업을 추진 중이다. 2023년 4월 준공되는 이 단지는 지상 59층 규모의 주상 복합 건물 4개 동이 건립된다.

바로 옆 청량리3구역에서는 효성중공업과 진흥기업이 2023년 1월 준공을 목표로 지상 40층짜리 ‘청량리역 해링턴 플레이스’ 주상 복합 건물 2개 동을 짓고 있다. 그동안 청량리 일대에선 볼 수 없었던 고층의 마천루 빌딩이 11개나 들어서게 된다.

지금은 개발이 한창이지만 사실 이들 사업장이 개발되기까지는 26년이라는 세월이 걸렸다.

1994년 도심재개발구역으로 지정된 이후 주민들의 의견 충돌로 사업이 늦춰지다가 2003년 청량리균형발전촉진지구로 지정된 지 7년 만인 2010년 변경안이 고시됐을 정도로 개발 속도가 더뎠다. 이후에도 보상 문제 등이 발목을 잡아 10년 가까운 시간을 허비해야만 했다.

청량리 일대 풍경./ 김기남 기자

청량리 일대 풍경./ 김기남 기자



하지만 오랜 기다림 때문인지 청량리 일대 개발 추진 소식은 그 어느 곳보다 수요자들의 이목을 집중시켰다. 이들 3개 재개발구역 모두 지난해 성공적으로 분양을 마친 것이다.

지난해 4월 가장 먼저 분양에 나선 청량리역 해링턴 플레이스는 평균 경쟁률이 40.5 대 1에 달했을 정도로 인기를 끌었다.

한 달 뒤 분양된 청량리역 한양수자인192는 1046가구 모집에 4857명이 청약해 4.64 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 지난해 7월 분양된 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 특별공급 물량 68실 모집에 1810명이 청약해 평균 26.6 대 1의 경쟁률을 기록했다.

이런 높은 호응은 현재 매매 시장에서도 그대로 반영되고 있다. 청량리역 인근에 있는 공인중개업소 관계자에 따르면 소유권 이전 등기 시까지 전매 제한이 적용되는 주거 시설을 제외하고 현재 매매가 가능한 업무용 시설은 약 6000만원 이상의 프리미엄이 형성된 것으로 예상된다.

이 밖에 청량리 일대에는 큼지막한 개발 2건이 더 추진되고 있다. 올해 청량리 개발의 제2막을 알린 현대건설의 ‘힐스테이트 청량리역’과 현대엔지니어링의 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’가 그 주인공이다.

두 사업장 모두 주거형 오피스텔 위주로 개발되고 있고 각각 954실과 486실을 공급하는데 분양이 순조롭게 진행되고 있다.

◆ 앞으로 개발될 사업지만 10여 곳

청량리역 일대에서 벌어지고 있는 대규모 개발 사업들./ 이승재 기자

청량리역 일대에서 벌어지고 있는 대규모 개발 사업들./ 이승재 기자



현재 청량리 일대에는 5건의 굵직한 개발 외에도 크고 작은 개발들이 줄을 잇고 있다.

서울시 재개발·재건축 클린업 시스템에 따르면 6월 현재 청량리역 주변의 청량리동·제기동·용두동·전농동 일대에서 추진 중인 사업지는 청량리 6·7·8구역, 제기1·4·6구역, 용두1구역, 전농12구역, 청량리 미주아파트, 제기 미주아파트 등 10여 개 정비 사업이 추진 중이다.

이 중 청량리7구역은 사업을 목전에 두고 있다. 일반 분양까지 남은 절차는 이주, 철거, 굴토 심의, 착공 신고, 분양 보증 심의 등이다.

통상 이주 6개월~1년, 철거 6개월, 굴퇴 심의 30일, 착공 신고 14일, 분양 보증 심의에 14일 정도의 시간이 소요된다. 조합은 2021년 착공해 2024년 준공한다는 목표다.

청량리7구역은 동대문구 청량리동 199 일대에 지하 5층~지상 19층, 9개 동, 총 761가구(임대 134가구 포함)를 짓는 사업이다. 조합원의 몫을 뺀 일반 분양 물량은 173가구다. 시공은 롯데건설이 맡았다.

사업 속도와 별개로 가장 큰 관심을 받는 사업지는 청량리 미주아파트 재개발 사업이다. 청량리역과 길 하나를 두고 들어서 있는 미주아파트 단지는 1978년 준공됐고 현재 8개 동, 1089가구 규모로 전농뉴타운이 개발되기 이전까지 청량리 일대에서 규모가 가장 큰 단지였다.

아직 사업이 본격적으로 추진되고 있지 않음에도 불구하고 연초 대비 2억~3억원이 오를 정도로 가장 큰 주목을 받고 있다.

미주아파트의 최근 매매 실거래가는 지난 6월 9억5000만원(92㎡)이었다. 2015년 초만 해도 해당 평형의 아파트가 3억7000만원에 거래됐으니 불과 5년 사이에 6억원 가까이 오른 셈이다.

이처럼 청량리 일대의 아파트 값이 천정부지로 오르면서 신규 분양 단지의 분양가도 오르는 추세다. 2018년 청량리역 바로 앞에 공급된 ‘리버리치 1차’는 전용면적 3.3㎡당 3900만원에 분양했다.

지난해 5월 분양한 ‘청량리역 리버리치 2차’는 분양가(3.3㎡당 4650만원)가 올랐음에도 조기 마감됐다.

물론 청량리도 정부의 부동산 규제에 몸살을 앓고 있다. 특히 대출 규제 결정판인 6·17 부동산 대책이 나온 뒤부터 시세도 거래도 완전 정지 상태다. 팔려는 사람도 사려는 사람도 없다.

상황이 이렇다 보니 청량리 일대 공인중개업소들은 부쩍 신경질적이다. 분위기를 물어보려고 해도 시큰둥한 반응이고 응대해 주는 공인중개업소는 정부 정책을 비판하느라 여념이 없다.

◆ 청량리역, 동북권 광역 환승 거점 된다

‘상전벽해’ 청량리…홍등 꺼지고 마천루 11개 신축


청량리 일대가 주목받는 이유는 교통, 생활 인프라, 개발 호재 등이 복합적으로 이뤄진 결과다. 그중에서도 특히 교통은 다른 지역이 넘볼 수 없을 만큼 압도적이다.

지금도 1호선·분당선·경의중앙선 등 6개 노선이 교차하는 청량리역은 추후 4개 노선이 더 들어설 예정으로 서울 동북권의 교통 허브 조성이 추진 중이다.

국토교통부가 서울시·한국철도시설공단·한국철도공사와 함께 청량리역을 강북의 활성화 거점으로 육성하기 위한 ‘청량리역 공간 구조 개선 및 광역환승센터 기본 구상 연구 용역’에 본격 착수한 상황이다.

구체적으로 국토부는 GTX B·C 노선이 지나는 청량리역을 삼성역(GTX A·C), 서울역(GTX A·B) 등 GTX 2개 노선이 경유하는 역을 묶어 ‘GTX 환승 트라이앵글’로 조성한다는 계획을 수립했다.

청량리역은 지금도 철도 10만 명, 버스 4만 명 등 하루 14만 명이 이용하는 복잡한 역이다. 정부는 이번 구상을 통해 새로운 교통 패턴 형성을 고려한 체계적 환승 체계 구축에 나설 계획이다.

GTX B·C와 강북횡단선·면목선·버스 환승 정류장 등은 지하 공간에 밀집 배치해 신규 노선과 기존 노선의 환승 동선을 최소화하도록 했다.

청량리 일대는 생활 인프라도 풍부해 편리한 생활을 누릴 수 있다. 롯데백화점·롯데마트·롯데시네마 등 쇼핑·문화 시설이 도보권에 자리하고 청량리역 주변에 형성된 다양한 상업 시설 이용도 편리하다.

청량리종합시장·경동시장·동대문세무서·동대문경찰서·서울성심병원 등의 각종 생활 인프라도 쉽게 접근할 수 있다.

반경 2km 이내에 다수의 공공 기관과 대형 병원을 비롯해 서울시립대·고려대·경희대 등 5개 대학이 들어서 있어 임대 수요가 풍부하고 업무 중심지인 시청·용산·광화문 등으로 이동하기가 용이한 만큼 직장인 수요까지 아우를 수 있을 것으로 전망된다.

주변의 개발 호재도 잇따르고 있다. 청량리동과 회기동 등 홍릉 일대는 바이오 산업단지로 거듭나고 있다. 서울시는 홍릉 주변을 바이오·의료 연구·개발(R&D) 거점으로 구축하고 주변 대학·연구기관·기업·병원을 연계해 바이오 의료 클러스터를 조성할 계획이다.

지난해 1단계 사업이 마무리됐고 사업 2단계로 ‘생명공학(BT)·정보기술(IT) 융합센터’, ‘2021년 글로벌협력동’, 2024년 ‘첨단의료기기개발센터’가 조성될 예정이다.

청량리종합시장 일대 도시 재생 사업도 추진되고 있다. 청량리종합시장 일대는 도시 한옥을 활용한 복합 문화 공간 조성 등에 대한 방안을 마련해 향후 전통 시장 환경 개선 및 편의성 증대와 함께 다양한 세대가 오래도록 즐길 수 있는 시장으로서의 기능이 확대될 것으로 전망된다.

인근 공인중개업소 관계자는 “청량리 개발은 이제 막 시작일 뿐”이라며 “과거 성매매집결지로 부정적인 인식이 강했지만 이제는 명실상부한 강북 최고의 동네로 거듭날 날이 얼마 남지 않았다”고 말했다.

◆ 120여 년간 이어 온 교통 요충지 청량리의 명과 암

청량리 역사의 현재 모습/ 김기남 기자

청량리 역사의 현재 모습/ 김기남 기자



서울 동대문구 청량리는 항상 대중교통의 1번지였다. 1899년 5월 17일 청량리와 서대문 사이를 오가던 한국 최초의 대중교통 수단인 전차 정류장이 만들어졌고 1911년부터는 서울~원산 잇는 철도역으로 역할을 수행했다.

6·25전쟁 때 역사가 전소돼 1959년 11월 6일 신축 역사가 준공됐다. 1974년 8월에는 서울역부터 청량리역까지 이어지는 서울 지하철 1호선 최초 구간이 청량리에 개통되기도 했다.

1977년 12월에는 경춘선 전용 역사가 증축 준공되면서 경기도와 강원도 등으로 여행을 떠나는 70·80세대들의 추억을 만들어 주기도 했다. 지금 사용되고 있는 역사는 2010년 완공됐다.

이처럼 120여 년 동안 대중교통 허브 역할을 한 청량리에는 감추고 싶은 장소가 있다. 바로 ‘청량리 588’이라고 불리는 성매매집결지다. 청량리588이 형성된 정확한 시점은 알 수 없지만 중앙선이 개통되며 만들어진 것으로 추정된다.

특히 청량리 588은 서울에 있는 역사 주변 성매매집결지 중 가장 늦게까지 영업해 온 곳이다. 서울역·용산역 등에 있었던 성매매집결지는 최소 10여 년 전에 모두 없어졌지만 청량리 588은 최근에서야 사라지게 됐다.

물론 아직 몇몇 집이 남아 있기는 하지만 철거가 예정돼 있다. 청량리는 청량리 588이라는 ‘주홍글씨’로 상당한 불이익을 봐야만 했다. 사람들의 부정적 인식이 뇌리에 박히면서 살기를 꺼리는 지역이 됐다.

이처럼 다양한 사연을 품은 청량리…. 예로부터 수없이 많은 사람들의 발길이 닿았지만 정작 개발의 손길이 닿지 않아 낙후된 처지에 놓였다가 눈에 띄게 바뀌고 있는 청량리 일대의 변화가 기대된다.

cwy@hankyung.com[본 기사는 한경비즈니스 제 1285호(2020.07.11 ~ 2020.07.17) 기사입니다.]


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

입력일시 : 2020-07-31 14:07